노도강 아파트 수억원씩 '급등.버블세븐 갭투자 다시 부르나

'노도강'의 데자뷰… 버블세븐 다시 부르나

서울 송파구 일대 아파트 전경 / 사진=김창현 기자 chmt@

'수용성(수원· 용인·성남)' 등 수도권 일부 지역의 집값이 급등세를 보이자 2000년대 중반 ‘버블세븐’ 현상이 재현되는 것 아니냐는 우려가 제기되고 있다
'수용성'이 과거 노무현 정부 당시 '노도강'(노원·도봉·강북구)의 질주를 연상케 한다는 지적도 나온다. 지난 2006년 서울 강남 서초 송파 목동, 경기도 분당 용인 평촌 등 '버블세븐'으로 불린 집값 상승지역을 겨냥하자 그간 상승장에서 소외됐던 '노도강'이 급등하는 결과를 낳았기 때문이다. 이는 2011년 저금리와 맞물리며 서울 강남권의 재상승으로 이어졌다.

당시 참여정부는 버블세븐 지역을 규제하기 위해 종합부동산세를 도입하고 재건축초과이익환수제 등을 내놓으며 판교 위례 등 2기 신도시로 수요분산을 시도했다. 민간택지 분양가 상한제도 이 때 나왔다. 그럼에도 서울 아파트 공급이 위축되자 서울 집값은 더욱 올랐다. 서울 아파트 인허가 물량은 2007년 5만가구에서 2008년 2만1900가구로 급감했고 그해 서울 집값은 9.56% 상승했다.

문재인 정부 출범 이후 수요를 억누르기 위한 부동산 대책이 잇달아 나오면서 집값 상승→규제→상승으로 이어지는 패턴이 반복되고 새 아파트가 시세를 이끄는 현상이 나타나자 이에 대한 학습효과가 '수용성'의 상승으로 나타났다는 얘기다. 

홍춘욱 EAR리서치 대표는 “최근 수용성의 상승은 밸류(가치) 투자라기보다는 유동성과 투자심리에 기댄 모멘텀 투자”라며 “신축공급 부재로 새 아파트의 희소성이 부각되면서 신축가격이 오르고 이는 주변시세를 덩달아 끌어올리고 있으나 정부 정책은 새 아파트 공급보다 수요 억제에만 맞춰져 있는 것이 문제”라고 분석했다.

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12·16대책, 결국 '강남'만 잡았다…노도강 아파트 수억원씩 '급등'

대출 규제에 서울 외곽 9억 이하 주택에 투자 몰려
노원·도봉·강북구 아파트 줄줄이 신고가
상계동 신축 분양권, 1년도 안돼 3억 올라

한경DB

서울 노도강(노원·도봉·강북구) 집값이 들썩이고 있다. 대출 규제를 주요 내용으로 하는 12·16대책이 발표된 후, 고가 아파트가 밀집한 강남에서는 집값이 하락세로 전환했다. 그러나 상대적으로 저가 주택이 많은 서울 외곽지역에서는 가격이 뛰는 양상을 보이고 있다. 전문가들은 실수요자와 투자자들 모두가 관심을 가지면서 ‘9억원’을 기준으로 한 갭 메우기와 ‘풍선효과’로 보고 있다.

◆9억 아랫집 몰린 '노도강' 강세

8일 국토교통부 실거래가 정보에 따르면 노원구 상계동 ‘상계역센트럴푸르지오’ 전용 84㎡ 분양권이 지난해 말 8억9900만원에 팔렸다. 작년 초만 해도 5억원대 중반에 팔렸다. 서울 북쪽 끝자락에 위치한 단지지만 집값이 채 1년도 안돼 3억원 넘게 뛰었다.

이처럼 서울 외곽에서 집값 급등이 나타나고 있는 까닭은 정부의 대출 규제 이후 ‘갭 메우기’ 때문이다. 주택담보대출을 조이는 정부 정책으로 15억원 초과 아파트가 거래가 10분의 1로 급감했다. 그러면서 강남 집값은 한풀 꺾인 반면 노도강 등의 9억원 이하 아파트가 몰린 지역에서는 집값이 되레 올라 ‘갭 메우기’ 현상을 보이고 있다.

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 12‧16 부동산 대책 이후 서울 및 수도권에서 15억원 초과 아파트 거래 건수는 185건에 불과했다. 발표 전 약 50일간 거래건수가 1900건을 넘어 섰던 것과 비교하면 15억원 초과 아파트 매매거래가 9% 수준으로 줄어든 셈이다.

작년 집값이 가장 가파르게 상승한 지역 중 하나인 반포동에선 ‘아크로리버파크’ 전용 84가 12‧16 대책 이후 호가가 약 1억원 하락한 28억8000만원에 매물이 나오고 있지만 계약으로 이어지지는 않고 있다. 인근 A공인 대표는 "아크로리버파크나 아크로리버뷰 등 고급 단지를 중심으로 기존에 내놨던 매물을 1억~2억원 정도 호가를 낮춰 다시 내놓는 경우가 종종 있다"며 “매수자들의 문의가 많이 줄어 계약이 쉽게 체결되진 않는다”고 말했다.

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한국감정원 통계만 봐도 최근 강남3구의 집값은 내림세가 뚜렷하다. 지난주 0.03% 내렸던 강남구는 이번주 0.05% 떨어지며 하락폭을 키웠다. 서초구도 지난주 0.01% 하락한 데 이어 이번주 0.04% 내려 감소세가 가팔라졌다. 송파구도 0.04% 하락하며 지난주(-0.01%) 하락세를 이어갔다.

반면 그동안 상승폭이 크지 않았던 노도강 지역의 오름폭이 확대됐다. 노원구는 지난주 0.05%에서 이번주 0.07%로 오름폭이 확대됐고, 도봉구는 전주 0.03%에서 이번주에는 0.06%로 상승폭이 2배가 됐다. 강북구도 지난주 0.06%에서 이번주 0.07%로 오름폭이 커졌다.

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- 정부가 투기지역∙투기과열지구에서 9억원 이상 주택 매입의 대출규제를 더욱 강화시켜 고가 주택에 대한 자금 유입경로를 옥죄고 있다.

하지만 1년전과 비교했을 때 낮은 자금조달 비용이 유지되고 있고, 전세를 활용한 레버리지 투자가 여전히 유효한 상황이어서 비규제지역으로 수요가 이동할 가능성이 크다.
2019년 4분기 경기 서울의 평균 거래가격 하락과 반대로 경기에서는 거래가격이 상승했다.
이러한 매매시장 흐름이 이어진다면 2007년 가격 상승이 나타난 속칭 ‘노도강’과 ‘경기동북권’ 등 중저가 아파트 시장의 가격 급등 현상이 올해 재현될 수 있다. 출처 : 한국건설신문(http://www.conslove.co.kr)

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