9억원 이하 수도권 아파트의 투자 기회와 리스크.노원.도봉.강북투자

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이번 주 오윤섭의 부자노트에선 시가 9억원 이하 수도권 아파트의 투자 기회와 리스크를 정리했습니다. 

2019년 10, 11월 수도권 아파트매매 거래량의은 폭발적이었습니다. 서울 월 1만1천건 돌파는 지난 2018년 9.13대책 이전 8월(1만4천965건) 수준의 역대급으로 봐야할 것입니다. 서울 거래량은 통계가 잡힌 2006년 이후 그해 10월 1만9천803건이 최대였습니다. 

9억원 이하 시장이 뜨거운 데는 12.16대책의 풍선효과가 큰 몫을 하고 있습니다. 9억원 이하는 대출규제 등 추가로 규제를 하지 않았습니다. 정부는 9억원 이하로 매매시장에 ‘가두리’를 치고 거래량을 유지하겠다는 것입니다. 거래량을 유지해 기본적인 세수를 확보하겠다는 것입니다. 하지만 ‘9억원 이하 물고기’가 하나둘씩 가두리를 탈출한다면? 문재인정부와 시장참여자들은 어떻게 대응할까요?

9억원 이하 투자 기회

규제지역이든 비규제지역이든 시가(KB부동산의 일반평균가 기준) 9억원 이하 아파트는 12.16대책 풍선효과의 최대 수혜처로 꼽히고 있습니다. 

시가 9억원 이하는 투기과열지구에서도 종전 LTV, DTI 요건이 유지됩니다. 반면 9억원 초과는 9억원 초과분 주택담보대출은 LTV 20%가 적용됩니다. 9억원 이하 LTV는 12.16대책 이전과 마찬가지로 서울 등 투기과열지구는 최대 40%, 조정대상지역은 최대 60%, 비규제지역은 최대 70%까지 주담대를 받을 수 있습니다.

12.16대책에 따라 무주택 세대가 사가 9억원 초과 주택을 구입하면 1년 이내 전입하는 조건으로 주담대가 가능합니다. 반면 무주택자가 투기과열지구에서 9억원 이하를 구입해도 전입요건이 필요없습니다. 또 1주택자가 비규제지역에서 아파트를 취득할 경우 신규주택 전입이나 종전주택 처분요건 없이 주담대를 받을 수 있습니다. 

9억원 이하는 12.16대책의 전세자금대출을 통한 갭투자 규제도 적용받지 않습니다. 즉 전세자금대출을 받고 시가 9억원 이하 주택을 매수하더라도 전세대출을 회수당하지 않습니다. 또 9억원 이하 1주택을 보유하고 있더라도 새로 전세대출을 받을 수 있습니다. 

또 1주택자가 비조정대상지역 9억원 이하 아파트를 매수하면 여유롭게 일시적 2주택 요건을 갖춰 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

예를 들어 조정지역 1주택자가 12월 17일 이후 9억원 이하 비조정지역 신규주택을 일시적 2주택 요건을 갖춰 취득할 경우 3년 이내 종전주택(조정지역)을 매도해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 물론 조정지역에서 종전주택을 2018년 8월 3일 이후 취득했다면 2년 이상 거주요건을 충족해야 합니다. 

하지만 12.16대책에 따라 종전주택과 신규주택이 모두 조정지역내에 있다면 2019년 12월 17일 이후 신규주택을 취득하면 1년 이내 신규주택에 전입하고 1년 이내 종전주택을 매도해야(2018년 9월 14~2019년 12월 16일 취득시 2년 이내 종전주택 매도해야) 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

일시적 2주택 양도세 비과세 혜택을 여유롭게 활용하기 위해선 종전주택과 신규주택중 최소한 하나는 비조정대상지역 주택을 선택해야 합니다. 2021년 1월 이후 매도시 일시적 2주택 비과세 요건(종전주택 보유기간 기산 변경)이 강화되니 주의해야 합니다. 

투기과열지구내 9억원 이하는 종전처럼 자금조달계획서만 제출하면 됩니다. 반면 9억원 초과 주택을 2020년 3월 이후 매수할 경우 자금조달계획서와 자금출처 증빙서류(잔고증명서, 예금잔액증명서 등 12개 서류)를 계약일로부터 30일 이내에 제출해야 합니다. 

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9억원 이하 투자 리스크

9억원 초과에 규제가 집중된 12.16대책으로 2007년 노도강 재림을 언급하는 분이 있습니다. 유사한 흐름을 예상하고 있습니다. 하지만 다른 부분도 크다고 봅니다. 

가장 큰 차이는 조정대상지역 등 규제지역에서 주택을 취득할 경우 세대별 주택수에 따라 주담대 규제를 받는다는 것입니다. 2007년 노도강이 급등하던 시절엔 투기지역 6억원 초과 주담대만 차주당 1건으로 규제했습니다. 

2007년 노도강 급등도 대출규제 풍선효과가 컸습니다. 참여정부는 2005년 6월 30일 이후 투기지역 6억원 초과 LTV를 60%에서 40%로 대폭 축소했습니다. 이어 2006년 3.30대책에 따라 투기지역 6억원 초과 DTI를 50%에서 40%로 낮췄습니다. 그래도 집값이 잡히지 않자 2007년 3월 투기지역과 수도권 투기과열지구 DTI를 30∼50%로 세분화해 정밀타격을 가했습니다. 

대출규제 풍선효과에 따른 최대의 수혜처는 노도강 소형 3억원 이하 아파트였습니다. DTI 50%가 유지됐습니다. 

대출규제 풍선효과로 강남 부자들의 투기수요가 노도강에 몰려들었습니다. 노도강 아파트값은 2007년, 2008년에 연간 평균 20% 안팎 올랐습니다. 

그러나 2008년 하반기부터 노도강 아파트값은 하락하기 시작했습니다. 결국 2009년 상반기에 전고점 대비 20% 이상 하락했습니다. 

노도강 몰락에는 2008년 하반기 대출규제에 따른 풍선효과가 소멸된 게 컸습니다. 물론 글로벌 금융위기에 잠실 등 강남 저밀도 재건축아파트와 2기 신도시 입주물량 증가도 큰몫을 했습니다. 2008년 11월 강남3구외에 투기지역이 모두 해제돼 결과적으로 LTV DTI 규제가 완화됐습니다. 노도강에 몰렸던 투기수요가 이탈하고 다시 강남3구로 몰렸습니다. 

결론입니다. 12.16대책에 따른 9억원 이하 대출규제 풍선효과는 정부가 추가 대출규제와 규제지역 지정을 포기하지 않는한 장기간 지속되긴 힘듭니다. 2020년 1월 이후 취득시 1세대 4주택자의 취득세율(총 4.6%) 인상도 풍선효과에 악영향을 미칠 것입니다. 또 2021년 1월 이후 매도시 2년 미만 보유하면 양도세율이 50%, 40%로 강화됩니다.

대출규제 풍선효과는 일시적일 수밖에 없습니다. 오는 4월 총선이후 규제지역이 확대될수록 대출규제와 양도세 중과로 투자수요는 급감할 것입니다. 더욱이 풍선효과로 단기간 급등한 가격을 실수요가 받아주지 않는 한 상승폭이 제한될 수밖에 없습니다. 수원 힐스테이트 영통이나 평촌 향촌롯데, 안양 평촌더샵아이파크처럼 9억원 초과가 임박한 신구축 상승폭을 주목할 필요가 있습니다. 

과거 노도강처럼 단기간 투자수요가 몰리면 주택시장 내외부변수로 한순간 풍선에 바람이 빠지는 지역이 생길 수 있습니다. 4월 15일 총선이 변곡점이 될 것입니다. 실수요(집주인 실거주)가 최소한 50% 이상 되는 곳이 안전한 전세레버리지 투자처입니다. 집주인 대 세입자 황금비율은 70% 대 30%입니다. 

이번 수도권 상승장도 참여정부 시절과 유사하게 돌아가고 있습니다. 강남3구 상승-강북 및 인천경기 갭메우기-강남3구 상승으로 막을 내릴 것입니다.    http://cafe.daum.net/eco33

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