주택시장 안정 분양가 상한 낮춘다.105% 이내로 강화

HUG, 기준세분화-산정방식 바꿔… 24일 이후 새 심사기준 적용 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 상한을 더 낮추는 방향으로 분양가 심사 기준을 고친다. 2016년 이후 약 3년 만에 분양가 심사 기준을 바꾸는 것이다. 주택시장 안정세를 반영해 분양가를 더 낮춰 관리하겠다는 의미다.

6일 HUG에 따르면 이달 24일 이후 서울을 포함한 고분양가 관리지역에서 분양보증을 발급받는 단지부터 새 심사기준이 적용된다. 기존에는 주변에서 1년 내 분양한 아파트의 평균분양가 100%, 분양한 지 1년 넘은 단지나 기존 아파트 매매가의 110%를 넘으면 분양보증 발급을 거절했다. 앞으로는 △1년 이내 분양 단지 △1년 초과 분양단지 △준공기준 등 더 세분된 기준이 적용된다.  

주변에 1년 내 분양한 단지가 있으면 그 사업장의 평균 분양가 100% 이내로 분양가를 제한하는 건 기존과 같다. 분양한 지 1년이 넘은 단지가 있으면 그 사업장의 평균 분양가에 주택가격변동률을 반영한 금액이나 평균 분양가의 105% 중 더 낮은 금액을 심사 기준으로 삼는다. 비교 대상으로 삼을 기존 분양 단지가 없을 때는 이미 준공된 아파트의 분양가에 주택가격변동률을 적용하거나 해당 시도의 최근 1년간 평균 분양가 중 높은 금액을 적용한다. 

또 비교사업장으로 10년 이상 된 구축 아파트까지 포함해 논란이 일었던 것을 감안해 준공된 지 10년 내 아파트만 비교 대상으로 삼기로 했다. 비교사업장 선정 순서도 명확히 했는데, 1년 이내 분양 단지가 있으면 이와 비교하고 그 다음으로 △1년 넘은 분양 단지 △준공 아파트 순서로 적용하기로 했다.

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서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 새 아파트의 분양가를 주변 아파트의 분양가나 매매가의 110%를 넘지 않도록 통제하던 '110% 룰'이 더 까다로워진다.

앞으로 서울을 비롯한 고분양가 관리지역의 아파트를 분양할 때 주변 아파트 평균 분양가의 105%, 평균 매매가의 100% 이내로 분양가를 책정해야 한다. 새 기준은 24일 분양보증을 발급하는 사업장부터 적용한다.

6일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 이같은 내용을 골자로 한 '고분양가 사업장 심사기준'을 발표했다.

'고분양가 사업장 심사기준' 개선안 [자료=HUG]

먼저 비교사업장 선정 기준을 △1년 이내 분양기준 △1년 초과 분양기준 △준공기준 3가지로 세분화했다.

당해지역에 1년 이내 분양한 아파트가 있는 경우 새 아파트의 분양가는 비교 대상 아파트의 분양가를 100% 넘지 못한다. 이는 기존안과 동일하다.

당해지역에 분양한 아파트가 1년이 넘었을 경우 새 아파트의 분양가는 비교 대상 아파트 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액이나 비교 대상 아파트 평균 분양가의 105%를 넘지 못한다.

기존에는 1년 초과 분양사업장의 경우 비교 대상 아파트 평균 분양가의 110%를 넘지 못했다.

최근에 분양한 아파트가 없는 경우 10년 이내 준공한 아파트를 기준으로 한다. 새 아파트의 분양가는 비교 대상 아파트의 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 해당지역 최근 1년간 평균 분양가 중 높은 금액이 적용된다.

하지만 해당지역 평균 매매가의 100%를 넘어서는 안된다. 기존 규정은 평균 매매가의 110%를 넘을 수 없었다.

비교사업장 적용 순서는 1년 이내 분양기준 → 1년 초과 분양기준 → 준공기준 순으로 한다. 준공기준을 적용할 경우 준공일로부터 10년이 초과한 아파트는 비교대상에서 제외된다.

분양가 산정 방식도 변경한다. HUG는 고분양가 사업장의 평균분양가(또는 평균매매가) 산정 방식을 '산술평균+가중평균방식'에서 '가중평균방식'으로 변경한다.

가중평균방식은 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 평당 분양가를 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 비율로 가중 평균한 가격을 평균 분양가(또는 평균매매가)로 일괄적으로 적용한다.

HUG 관계자는 "기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 고분양가 관리에 효과가 있었으나 최근과 같은 안정기에는 다소 한계가 있었다"고 설명했다.

이어 "이번 조치로 '1년초과 분양기준' 및 '준공기준'의 경우 분양가 수준이 지금 보다 다소 하향 조정될 것으로 예상된다"며 "HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

이번에 변경된 기준은 약 2주간의 유예기간을 거쳐 오는 24일 분양보증 발급분부터 변경된 고분양가 사업장 심사기준을 적용한다.

 syu@newspim.com

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