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재산 리모델링] 퇴직 5년 남은 회사원 … 집 늘릴까, 상가 살까

A　김씨네도 부동산 투자와 관련해 은퇴를 앞둔 많은 직장인과 비슷한 고민을 하고 있다. 시세차익을 노리고 집 규모를 늘릴 것인지, 아니면 그 돈으로 임대용 부동산을 사들여 실익을 추구할 것인지를 선택해야 하기 때문이다. 결론부터 이야기한다면 노후준비를 하는 입장에선 후자가 바람직한 방법이다. 앞으로는 과거처럼 부동산을 사두기만 하면 가격이 오르던 시절은 기대할 수 없기 때문에 시세차익 목적의 부동산 투자는 상당한 리스크가 있다. 게다가 부동산의 주 소비층이었던 ‘베이비 부머’(1955~1963년생)들이 본격적인 은퇴 시기를 맞고 있어 주택 수요가 크게 움츠러들 것으로 예상된다. 많은 전문가가 아파트의 가격안정세가 상당기간 이어질 것으로 보는 이유다. 반면 임대용 부동산은 수요가 꾸준히 늘고 있는 데다 임대수입도 재투자할 수 있어 노후준비용으로 괜찮다.

◆지금이 임대용 부동산 투자 적기=김씨네는 월소득이 900만원으로 고소득자지만 남편의 은퇴 이후엔 마땅한 소득원이 없다. 그래서 정기적으로 소득이 발생하는 원천을 발굴할 필요가 있다. 향후 인플레이션 가능성을 감안해 CMA 예금 중 1억5000만원을 수익형 부동산에 투자하길 권한다. 물론 최근 부동산 시장이 침체해 큰 수익을 바라기는 어려울 것이다. 하지만 상가나 오피스텔 중 우량매물을 고르는 적기이기도 하다. 지난 20년간 부동산 한파를 겪은 일본의 경우 도심지 상가는 가격이 떨어지지 않았다는 점도 유념하길 바란다.

상가는 도심지 근린상가나 대단위 아파트 단지 내에 있는 것을 추천한다. 오피스텔은 역세권이나 청년층 유동인구가 많은 곳이 유리하다.

상가나 오피스텔에 투자했을 때 기대되는 수익률은 도심지는 6%, 외곽지역 7% 선이다. 따라서 김씨네의 예상 임대수입은 세후 월 70만원 정도가 될 것으로 보인다.

◆임대수입 재투자해 목돈 만들기=김씨네는 남편의 은퇴 시기를 5년 후로 잡고 있다. 그때까지 노후와 자녀 결혼을 위한 자금을 최대한 축적해야 한다. 일단 수익형 부동산을 사고 남는 CMA 예금 2400만원은 저축은행 상품에 넣어두는 게 바람직하다. 그러면 5년 후 3500만원의 목돈이 예상된다. 수협계좌에 있는 6000만원은 금리조건이 괜찮아 그냥 두는 게 좋겠다. 5년 후엔 7300만원으로 불어날 것으로 예상된다. 이 외에 장기주택마련저축도 만기까지 유지하는 등 목돈을 굴리면 5년 후 모두 1억2000만원 내외의 자금을 마련할 수 있을 것이다. 김씨네는 임대수입을 재투자할 경우 매달 저축 가용자금이 369만원에 달한다. 이를 주식형 펀드나 CMA계좌 등으로 5년간 운용할 경우 2억5000만원 정도는 만들 수 있을 것으로 전망된다. 여기다 목돈 운용자금 1억2000만원을 더하면 3억7000만원이 되는데, 이 돈을 자녀 결혼과 노후 생활에 활용하면 되겠다.

◆개인연금을 준비하라=자녀교육이라든가 결혼 등 가정의 대소사를 치르다 보면 아무래도 노후준비를 위해 쓸 자금이 줄어들기 마련이다. 노후를 위한 별도의 프로그램이 필요하다는 이야기다. 우선 매달 100만원씩 생기는 잉여금 중 50만원을 변액연금에 들도록 하자. 또 자녀 명의로 들어둔 연금도 납입만기가 되면 추가납입가능 여부를 살펴 납입금액을 늘려나가는 게 좋겠다. 김씨네는 나이가 더 들면 노후준비가 어렵다는 사실을 명심하고 여유자금이 생길 때마다 연금상품에 가입하길 바란다. 만약의 사태에 대비한 비상자금용으로 잉여금 가운데 매달 36만원을 CMA계좌에 적립해 나가도록 하자.

◆남편의 사망보장 보완 필요=보험과 관련해 남편의 사망보장을 가장 먼저 준비할 필요가 있다. 사망보장금은 1억원 정도가 적당하다. 종신보험 가입도 좋겠지만 보험료 지출이 크게 늘어나므로 월 7만1000원이 들어가는 5년 만기 정기보험이 괜찮아 보인다. 그리고 부인과 둘째 아들 앞으로 의료실비보험도 들어두자. 예상 보험료는 각각 3만8000원, 3만1000원이다.

서명수 기자

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`상가투자에 성공한 사람들에겐 특별한 게 있다.` 부동산 경기 위축으로 인해 상가 투자수익률이 크게 떨어지는 상황에서 연간 수익률 7~8%대를 누리고 있는 성공 투자자들이 있다. 상가정보 제공업체 상가뉴스레이다가 이러한 성공 투자자들 특징을 분석한 결과 7단계 사전과정을 거치는 공통점이 있는 것으로 조사됐다고 30일 밝혔다. 1단계는 투자자 자신의 투자성향 파악이다. 고수익을 추구하는 유형이 있는가 하면 안정성을 중시하는 부류가 있다. 성공한 투자자들은 본인 성향을 잘 파악해 이에 맞는 상가를 선정한다. 2단계는 투자기간 설정이다. 성공한 투자자들은 투자기간이 단기인지 장기인지에 따라 접근 방식을 달리한다. 3단계는 자신이 가장 잘 아는 지역과 상품에 대해 우선적으로 접근한다는 것이다. 또 상가에는 적지 않은 투자금액이 필요한 만큼 전문가를 만나 본인이 생각하는 상품을 검토하는 과정을 거치는 것이 일반적이다. 이것이 4단계다. 5단계는 선별한 상가의 임차 가능성과 임대시세를 조사하는 것이다. 6단계는 상가 임차인의 경영능력 파악이다. 해당 상가의 임차인이나 업종이 자주 바뀌거나 중간중간 공실이 발생하면 안정적인 수익 확보에 차질이 발생할 수 있기 때문에 성공한 투자자들은 임차인의 경영능력 파악에 많은 공을 들인다. 선임대 상가라면 해당 임차인을 직접 만나 경영능력과 의지를 살펴보는 과정도 거친다. 마지막 7단계는 투자에 나설 때 대출 비중을 적절히 조절하는 것이다. 성공한 투자자들은 대체로 대출 비중을 30~40% 이내로 하는 공통점이 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "본인 투자성향과 기간을 파악하고 대출 비중을 조절하는 등 일반적인 원칙을 실제로 철저히 준수하느냐 아니냐에 따라 결과는 크게 달라질 수 있다"고 말했다. [장용승 기자]