시장 전반 보합권 진입 판단
강남 재건축은 강보합세 유지
전세금 강세 올해도 이어질듯
‘한강르네상스 수혜가 예상되는 한강변 재개발ㆍ재건축 지역을 주목하라.’
부동산 전문가들은 2010년 부동산 시장은 당분간 회복기 수준에 머물 것으로 전망했다.
투자유망 물건으로는 한강변 재건축아파트와 광교신도시 및 서울 도심 뉴타운 분양, 제2경부고속도로변 토지 시장 등을 꼽았다. 특히 ‘한강 공공성 회복 선언’에 따른 서울시의 초고층 재건축 방침에 마곡지구, 뚝섬, 한남뉴타운과 흑석뉴타운 등 초대형 개발이 이뤄지는 한강변이 부동산 시장의 ‘블루칩’으로 자리매김할 것이란 분석이다.
박원갑 부동산1번지 대표는 “올해 시장은 특정 지역에 대한 쏠림 현상이 더욱 심해질 것”이라며 “특히 한강변 지역은 한강르네상스 계획 등을 바탕으로 본격적인 개발이 이뤄지며 투자자의 이목을 집중시킬 것”이라고 말했다.
▶기존 아파트는 한강변 재건축, 신규 분양은 보금자리, 토지는 제2경부고속도로 인근을 주목하라=다수의 전문가는 일단 한강변 일대에 주목할 것을 조언했다. 서울시의 성수ㆍ이촌 등 한강변 초고층 아파트 재건축 건립 계획에 따른 전략정비구역이 지난해 투자자의 선풍적인 인기를 끈 상황. 따라서 제2단계 지역이라 할 수 있는 합정 등 유도정비구역 역시 같은 전철을 밟을 가능성이 높다는 분석이다. 게다가 한강르네상스 등 한강에 대한 서울시의 개발 의지가 워낙 확고해 개발 기대감에 따른 상승 전망이 우세했다.
김부성 부동산부(富)테크 연구소장은 “한강변 일대의 개발 압력 등을 고려해본다면 향후 10년 정도는 투자자의 관심이 유지될 것으로 보인다”며 “전략정비구역은 물론 유도정비구역 역시 추가 상승 여력이 충분하다”고 말했다.
이영진 닥터아파트 이사 역시 “개발이 한창 진행 중인 한강변에 주목해야 한다”며 “입지 여건은 말할 것 없이 주변 지역의 집값에까지 여파가 있을 정도로 영향력이 클 것”으로 내다봤다.
이 밖에 송파구 가락ㆍ문정ㆍ오금동 지역(강은현 이사)과 휴양도시로서의 역할이 기대되는 홍천과 속초 지역(임기흥 부부장) 등이 추천됐다.
신규 분양에서는 역시 2차 보금자리주택과 위례신도시가 첫 손에 꼽혔다. 박원갑 부동산1번지 대표는 “위례신도시와 2차 보금자리주택에 주목할 필요가 있다”며 “낮은 분양가로 이만한 경쟁력이 있는 상품은 드물다”고 평가했다.
이미영 스피드뱅크 팀장은 “위례신도시 일반 중대형 분양 시점에 시장이 다시 탄력을 받을 가능성이 있다”며 “경기상승, 규제완화 기대감까지 고려한다면 위례신도시에서 강남으로 그 여파가 미칠 수 있다”고 말했다.
토지 시장은 역시 신규 도로 개통 지역으로 관심이 쏠리고 있다. 권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 “용인 등 제2경부고속도로 인근에 주목해야 한다”며 “다만 당분간은 수익률 면에서 보합세를 유지할 것으로 전망된다”고 말했다.
▶2010년 부동산 큰 상승 흐름은 없다=이번 설문에 응한 전문가 9명 중 5명은 2010년 부동산이 과거 2002~2006년처럼 ‘대세 상승’은 없다고 내다봤다. 2001년 이후 저금리 영향으로 집값이 가파르게 올랐지만 2007~2008년 깊은 침체기를 한 차례 겪은 후 이로 인한 피로감으로 상승 에너지가 강하지 않다는 것이다.
여기다 강남권 중심으로 소득 대비 집값이 여전히 비싸다는 심리가 있는 만큼 장기 랠리는 무리일 수 있다는 관측이다. 박원갑 대표는 “회복이라는 긍정적인 시각은 유지하되, 가격 부풀림 현상으로 인해 작은 충격에도 언제든지 가격이 출렁일 수 있다는 점에 유의해야 할 것”이라고 말했다.
이는 2009년 막바지 부동산 시장이 지루한 보합세에 들어갔다는 전문가들의 판단과도 맞닿아 있다. 전문가 5명은 지난해 말 부동산 분위기를 보합세 초입기라고 진단하며, 하락이나 보합세에 무게중심을 뒀다. 그 결정적인 원인으로 DTI 규제가 가격 조정 역할을 했다고 분석했다. 또한 실물경기 회복에 대한 불확실한 심리도 작용하고 있다고 덧붙였다.
2010년 상반기까지 강남 재건축 등 주도 지역의 집값 전망에 대해서는 6명이 5% 미만 상승에 머무는 등 강보합을 유지할 것으로 내다봤다. 낙폭과대에 따른 반등 수준이거나 일부 급매물이 소진되는 정도에 그칠 것이란 게 전문가들의 공통된 분석이다.
이영진 이사는 “개포지구 지구단위계획 결정, 은마아파트 정밀안전진단 진행 등은 단지별 호재에 불과해 재건축 시장 전체를 리드하기에는 역부족일 것”이라고 전망했다.
신한은행 부동산전략팀 임기흥 부부장도 “지난해 연말 재건축 아파트의 상승은 시장의 변동성에 기인했다기보다는 3개월 정도 하락에 따른 급매물 소화 수준”이라고 설명했다.
올 한 해 부동산 시장에 가장 큰 변수는 정부정책과 금리인상 여부가 될 것으로 보인다. 전문가 5명은 양도세 감면 종료와 분양가 상한제 폐지 여부 등을, 4명은 금리인상 등 유동성을 변수로 꼽았다.
이 밖에 5명은 수급여건상 올해까지는 전세금 강세가 이어질 것으로 예상했고, 6명은 신규 분양 시장과 기존 주택매매 시장 모두 수도권과 지방 양극화가 더욱 심해질 것이라고 전망했다.
남상욱ㆍ정태일 기자/kaka@heraldm.com
