새정부 부동산 향후전망

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[교양강좌] 부동산 어떻게 투자해야 하나? 사내 교양 강좌에서 RF멤버스 고종완 강사님이 강의한 내용을 정리 해 보았습니다.. 저 혼자 듣기론 아까워 최고급 7기 원우님들과 공유코자 합니다.  여유 돈으로 돈을 불리고 싶으신 분, 아직 내집을 마련하지 못하신 분 등 재테크를 계획하고 계시는 분들 아래 강좌 내용을 참조하셔서 성공적인 재테크로 아름다운 미래를 설계하여 보시기 바랍니다. 재테크시 위 내용을 잘 참조하시면 의외로 좋은 결과가 나올거 같기도 하고요.. 하지만 투자에 대한 모든 책임은 본인 한테 있다는 것 항시 명심하시고 신중한 투자로 좋을 결실을 맺으시기 바랍니다.     내년까지는 부동산 침체다. 핵가족화와 노년층의 고령화에 따른 작은평수에서 큰평수로 갈아타야 한다 (예를들어 할아버지댁이 손자가 사는 집보다 작으면 손자도 할아버지 댁에 가기 싫어한다^^) - 강사님 조크지만 그 의미가 중요한 듯 부동산 입지가 좋은 곳으로 내년 6월까지는 교체 투자(갈아 타기) 해야 한다. ○ 주거 입지 결정 요소 1. 교육 : 집값의 30%이상 차지    - 학군, 학원가의 중요성 내포 2. 환경/조망 : 20 ~ 30%    - 중앙공원이 보이는 곳.  유명 건설사가 지은 아파트가 아님( 유명 회사 브랜드나 중소 브랜드나 건축비 가격은 똑같다 )    - 한강 조망권에 따라 30~50% 차이 발생 3. 교통 : 20%   - 지하철이 개통되면 20% 오름   - 강남 대체성의 원리에 의하여 강서지역 �값이 9호선 개통으로 20% 오름   - 강남을 떠나지 못하는 이유 : 강남을 대체할 만한 지역이 없음   - 강남 대체 유망 주거지 : 1. 용산, 2. 판교, 3.송파   - 강남 대체 가능 주거지 : 화성 동탄, 수원 광교, 인천 청라   - 2011년 부터 2012년 까지는 수도권 지역이 부동산 공급 부족 지역으로 지정되어 있어     부동산 추가 하락은 없을 것으로 예상됨   - 교통 개통예정 ( 교통개통 예정 6개월 전에 사야 함 개통 후 20% 상승 효과 볼 수 있음 )   - 대형 소핑몰이 인접하면 교통 혼잡 증가로 마이너스 요인. (도보 10분 거리가 가장 좋은 지역임.) 입지(지리적 위치, 지역적 요인)가 주택 가격의 70%를 차지한다. 지역이 가장 중요함. 집값이 오르려면 6개월 전 부터 전세값이 먼저 올라 감 (전세값이 오르기 시작하면 매입으로 전환해야 할 시기) 이사오는 집의 세대주의 소득,학력,직업이 낮으면 무조건 짐을 싸야 하는 시점임..^^ 풍납동, 신림/봉천동 ( 행정적 동이름 기타등등..바뀌면 크게 오르지 않지만 무엇보다 중요한건 소득,교육,직업 수준 ) 수도권에 돈 묻어라 ( 도심, 대도시, 신도시 ) 아파트 , 중대형 ○국토 중심축 이동 1. 경부축 (강남 -> 분당 -> 용인) 현재   -강남 개발이후 땅값이 1,000배 오름   -경부 고속도로 개통이후 땅값이 500배 오름 (고속도로 개통 70.7.1 이후) 2. 경부 연장 축 (강남 -> 판교 -> 수원 광교)   -강남축은 앞으로 10년 더 갑니다   -강남 중심 축이 개포, 대치 도곡 에서 압구정, 반포, 잠실로 바뀔 것임.  압구정으로 가자!!!   -판교의 개발로 수지,죽전이 유망해 지고 있음.   -수원 광교도 매우 유망한 지역임.  강사 자신도 미래 가장 살고 싶은 지역이 광교임.   -아파트의 내재 가치는 토지임.  아파트 지역 토지의 10년간 가격 조사해서 오르는 지역의 아파트에    투자해야 함   -제1후보지(압구정) => 노후생활 0순위, 90대년 주름 잡았던 오렌지족 유학파 자녀들 컴백 나와바리 무대로 변모    제2후보지(강남구 일원동 5층이하 저층 아파트 청솔, 상록수 등), 강동구 유망( 천호, 성내 )    제3후보지(8호선 연장선인 하남,상남,남양주 까지 좋아짐)   -강남과 같은 곳 (모든 것을 갖춘 곳) : 1.수원 광교, 2.청라지구, 3.화성동탄 3. 서부축 (송도 -> 영종도 -> 청라/검단 -> 마곡) 9호선 호재   -용산 집창촌이 평당 3천오백에서 용산 개발 호재로 최근 1억5천까지 올랐음.   -접근성이 좋고 눈에 안띄는곳의 서울 재래시장, 특히 뉴타운/도시 재정비 지역의 재래시장 지역은 주상 복합으로    재개발 가능성이 높음 (5년 이후에) 4. 철원 - 자식에게 물려 줄 생각으로 투자를 하신다면 커다란 빙뱅으로 부를 축적 할 수 있다.            - 금강산 육로 관광 시대가 곧 올것이다...금강산 관광 육로로 가는 길목 선점하는 지혜 필요 ○ 재건축, 재개발은 영원한 투자 테마다 (도시가 존재하는 한 영원한 투자처) 1. 재건축/재개발 유망지역   -마곡 - 김포 - 파주 (파주 위쪽으로는 가지 말것)   -수색 지구(우성,청구,진흥(도촉지구) , 경산지구)   -동대문 전농동/답십리 ( 이명박시대는 청계천 사업였고 오세훈 시대는 동대문 패션 클러스터 )   -영등포 신길 지구(레미안) 및 구로 금천 지구가 4년후 확 바뀜.    구로/금천지구는 공장용지가 많은데 공장 용지 집중 공략할 것( 주거지역으로 발전하면 공장은 필히 옮겨 가야 함 )   2. 주택은 10년후 금리의 2배 이상 수준으로 오른다 ○ 향후 전망 1. 올해 부동산 전망은 약보합 (지난 5년간 많이 올랐다. 조금 쉬고 가자 - 조정장 ) 2. 지금은 집살때가 아님. 금년 12월 19일 대선이후 분명한 부동산 시장에 변화가 옴.   -1세대 2주택 정책은 우리나라에만 있는 정책임. 과도한 규제 및 세제(1가구 2주택 중과세 개념은 선진국 어디에서 찾아 볼수 없다)는    앞으로 완화가 될것으로 예상됨.   -개포 주공,은마,고덕주공, 압구정 현대 등 재건축에 변화가 옴. 매수 타이밍은 내년 6월 이전임.    (무릎에서 사서 어깨쯤 오르면 파는 것을 고려 하자) 3. 2009년 ~ 2010년에 부동산 시세가 나옴. 2015년 까지는 확실하게 오름.   - 부동산 사는 시점은 전고점이 가장 투자 적기임.  무릎에서 사서 어깨쯤 오르면 파는 것을 고려 하자 4. 상업용지 아직도 싸다   (예를 들어 필리핀, 베트남 신흥개발도상국 GNP 수준이 우리나라보다 10배가량 낮을뿐 아니라   등기도 안되고 임대방식이지만 평당 3000 ~ 4000 간다 )   따라서 수도권(수원,안산,의정부) 도심 상업용지 노려 볼만 5. 평생 재테크 방법 : 입지조건이 좋은 곳에 큰 평수의 아파트를 보유하고 은퇴후 역모기지론을 활용하라  32평기준 월 170만원(?) 연금으로 나옴         은퇴후 고향으로 귀향하더라도 서울집은 두고 몸만 가야 함. 집은 은퇴후 미래에 먹고 살 수 있는 중요한 자산임을 명심할 것 (역모기지론)   집은 의식주를 해결할 뿐만 아니라 주택복합문화 ( 교육 + 오락 + 문화 + 여가생활 ) 유비쿼터스 혁신 이뤄져야 함 -> 모든 것은 집 주택에서 이뤄져야 함 (주택복합문화)

 

- 정책기조가 장기적, 근본적으로 바뀌겠지만
집권초기 전면적, 혁명적 정책변화는 기대난(期待難)이다

한나라당 이명박 후보 당선으로 부동산시장의 변화가 불가피해졌다. 시장경제 위주로의 질서개편과 시장변화가 예상되는 만큼 부동산 투자전략도 새로 짜야할 시점이다.
이명박 당선자는 참여정부 집값급등을 수요에 비해 공급물량이 적었다는 수급불균형에서 근본원인을 찾고 있다.
따라서 부동산정책을 규제강화보다는 규제완화 내지는 조정방향으로 기조를 바꾸고 시장중시, 경제적 논리 우선적용, 공급확대정책을 펼칠 것으로 보인다.
하지만 집값안정 및 서민주거안정이라는 정책목표 유지와 최소한의 투기억제장치에는 그대로 지속될 가능성이 높다.
특히 집권초기 부동산과 관련된 정책전환이 자칫 잘못된 시그널로 시장에 연결되지 않도록 신중한 입장을 견지할 것으로 예상된다. 수도권의 경우는 청약통장 가입자가 500만명으로 내집마련을 위한 청약수요가 넘치는 상황이다.
게다가 주택보급률 96.9%(2006년 기준)이고 자가점유율이 60%에도 못미쳐 향후 3~4년간은 수급불균형에 따른 주택가격의 불안정성이 상존해 있다.

 

또한 다른 국정분야와 달리 부동산은 정책변화에 민감하고 국민들의 실생활에 주는 충격이 큰데다 여론수렴, 입법절차라는 상당한 정책결정과정이 소요된다.
때문에 이명박 정부가 새로운 국정운영계획 하에 중장기 부동산정책로드맵을 짠다고 하더라도 집권 후 짧은 기간 내에 기존제도의 전면적 개편 내지는 혁명적 변화를 시도하지는 않을 것으로 판단된다.
규제완화 시 예상되는 집값급등 혹은 투기수요촉발 등 부작용을 충분히 검토 후 경제운용계획과 연계된 새롭고 구체적인 부동산 정책을 내놓을 것이다.
결론적으로 시장경제, 규제완화위주로 신정부의 정책의 우선순위나 방향성이 바뀜으로서 중장기적으로 시장은 큰 변화의 소용돌이에 휩싸일 가능성이 높다.
하지만 부동산 정책만큼은 일관성확보가 중요하고 시장안정이 최우선 정책과제이므로 집권초기부터 뿌리부터 정책근간을 바꾸기란 쉽지 않을 전망이다. 다시말해 길게 보면 부동산 정책기조는 획기적으로 변화하겠지만, 현재의 “안정화된 시장”의 큰 흐름은 단기간에 쉽게 바뀌기 어렵다는 말이다. 과도한 기대나 단기투자는 실패를 자초할 수도 있다는 뜻이다.


- 규제완화의 핵심은 세제, 금융, 재건축이다

이명박 정부의 부동산 정책방향성은 시장자율과 규제완화, 공급확대가 정책기조를 이룰 것이다. 새로운 출발은 양도세와 종부세 등 세금제도의 개편에서 시작할 것 같다.
우선 1가구1주택 장기보유자의 종부세인하와 부과기준 상향조정, 1가구 2주택자의 양도세율 완화, 등록세와 취득세를 취득세로 통합, 보유세 증가에 맞춘 세율 인하 등이 예정되어 있다.
이로 인해 과도한 양도세부담 등으로 주택매매시장에 나오지 못했던 매물이 새로 출시되고, 보유세 등의 부담 감소로 매수심리가 호전될 것으로 기대된다.
여기에 1가구 1주택자의 주택담보대출 규제완화, 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)의 상향조정, 실수요자의 장기저리융자 지원 등 주택금융규제조치가 풀릴 것으로 점쳐진다.
또한 도심재건축, 재개발의 활성화방안도 신정부의 핵심정책중 하나이다.
이 당선자는 ‘주택 공급을 신속히 늘리기 위해 대규모 신도시개발보다는 도심 재개발·재건축을 활성화하는 게 낫다’고 밝혔다.
재건축사업의 활성화를 꾀할 경우 고밀도 개발을 위한 층고제한, 용적률 제한, 안전진단 절차 등이 다소 풀릴 가능성이 높다.
특히, 이 당선자가 서울시장 재임시절에 뉴타운과 재정비촉진지구 등 도심재개발에 적극적이었음을 감안할 때 관련 사업에 정부차원의 예산 및 행정적 지원강화가 예견된다.
따라서 강남재건축과 뉴타운·도시재정비 촉진지구 등은 규제완화기대감이 증폭되면서 신정부 출범 전부터 침체에서 탈출할 뿐만 아니라 경우에 따라서는 투기재연-가격급등 가능성도 배제키 어렵다.
한편 도심권의 재건축·재개발만으로는 단기간 내에 수도권의 주택공급부족 해소가 어려운 만큼 2기 신도시 건설을 비롯한 기존의 신도시 개발정책은 계속 유지될 전망이다. 도농복합그린벨트 기능조정, 신규주택 연간 50만호 공급, 신혼부부 12만가구 공급 등의 공약 역시 이를 뒷받침한다고 하겠다.


-신정부출범 후 2008년 부동산시장 전망

*정책변수를 제외한 경제적 변수는 안정적
*정책기조 변화는 부동산 시장에 긍정적 영향 미칠듯
다만, 단기적 영향은 국지적, 제한적 여파 예상

부동산시장은 정책변수 외에도 금리, 환율, 수급, 경기, 물가, 투자자의 심리 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한다. 앞서 살펴본 정책변수를 제외하고는 2008년도에는 금리, 수급, 경기 등 다른 경제적 변수는 안정적 모습을 나타낼 전망이다.
2008년도 주택시장은 신정부 탄생에 따른 급격한 정책변화만 없다면 2007년도의 시장안정세가 유지될 가능성이 높다.
다만 대규모개발이 예상되거나 규제완화가 예상되는 수도권일부 토지시장, 재건축 추진단지, 경기회복에 민감한 일부 근린상가, 업무용 부동산 등을 중심으로 국지적 상승세는 충분히 예견된다.
전반적인 관점에서는 급등과 급락의 어느 한축으로 급격히 기울기보다는 보합수준에서 3%이내의 약한 등락을 보일 가능성이 높다는 말이다.

결국 정책변화의 시장효과는 중장기적이라는 점과 시장안정이라는 정책목표와 정책의 일관성 차원에서 살펴보면 부동산 시장은 하반기 이후에나 정책변화의 본격적 효과가 가시화 될 것으로 예상된다.
중장기적으로는 신정부 출범에 따른 정책변화가 영향을 미치면서 세제, 금융정책개편-수요증가-공급증가-거래활성화-가격상승이라는 시장 가격구조가 형성될 가능성이 높다.

이에따라 규제완화 및 시장 자율화를 추진하되 투기수요 차단 및 부동산 가격급등을 막기 위한 사전 조치도 병행될 필요가 있다.
2008년도 시장을 시기별로 세분화하여 살펴보면, 상반기 중에는 신정부의 부동산 정책 완화 기대감에도 불구하고 실제 구체화된 정책이 가시화 될 때 까지는 현재의 약보합세가 좀 더 이어질 것으로 예상된다.
반면 하반기 이후는 지난 1년 반 동안 하락조정기를 거치면서 급등에 따른 거품이 어느 정도 걷힌데다, 세금중과 급매물의 소화, 신정부 정책변화에 따른 수급변화, 경기상승 기대감, 구매심리 회복 등 여러 상승요인이 복합적으로 작용할 것으로 예상된다.
신정부 출범에 따른 시장자율위주의 부동산정책이 제도화, 현실화 될 경우 시장은 상승세로 전환될 확률이 높다는 의미다. 즉, 2008년 하반기이후 부터는 거래가 되살아나면서 가격도 강보합세로 돌아설 전망이다.


- 실수요관점에서 중장기투자가 바람직 할 듯
* 재료보유지역을 중심으로 장기투자가 유망

신정부의 탄생으로 전면적인 부동산시장 활성화를 성급하게 기대하기보다는 실수요자 중심의 중장기 투자관점에서 시장에 접근하는 것이 유리하다. 단기적으로는 규제완화로 일부지역 혹은 재료보유 부동산의 재상승 가능성이 존재하지만 투기재연- 가격급등 시 신정부 역시 투기억제정책을 더욱 강화할 것이기 때문이다. 신정부 정책이 실수요자의 거래 정상화 내지 촉진시키겠지만, 투기적 가수요까지 용인한다는 뜻은 아니라는 얘기다.
그리고 양도세의 연분연승법(보유기간이 길수록 양도세율이 낮게 차등 적용되는 방식)이 이명박 당선자의 선거공약사항인 점을 감안하면 부동산 투자 지역선정이나 주택의 규모, 유형선택에 있어서 한층 신중할 필요가 있다.
실수요자 입장에서 관심지역을 소개하면 다음과 같다. 우선, 서울지역에서는 뉴타운 및 도시재정비 촉진지구가 유망해 보인다.
예컨대 수색증산지구, 장위지구, 영등포구 신길지구, 동대문 전농 답십리 이문 휘경지구, 천호지구, 구로금천 역세권지구 등을 들 수 있다.
여유자금을 확보한 중장기 투자자라면 강남권의 대치, 개포, 일원, 압구정, 잠실, 강동 지역 재건축아파트 급매물을 노려봄직하다.
수도권의 경우에는 강남·분당·용인을 연결하는 기존의 ‘경부축’ 대신 강남에서 판교·광교·죽전·수지로 이어지는 ‘제2경부축’과 영종, 송도, 청라, 김포, 파주 등으로 이어지는 ‘서부축’이 향후 각광을 받을 것으로 전망된다.
지방은 아산신도시, 세종특별시, 기업도시, 혁신도시 및 엑스포가 예정된 여수, 새만금지구 등 서남해안이 새로운 복합개발의 중심지가 될 것이다.
그리고 한반도 운하 개통시 수혜가 예상되는 광주 및 대구광역시, 여주, 충주, 상주, 문경,나주, 구미, 밀양지역도 관심대상이다. 끝.