자잘한 아파트 다섯 채보다 미래가치가 높은 한 채가 낫다.
집값이 오를 때는 뒷전에 밀려있고, 내릴 때는 가장 먼저 매물이 나온다. 집값 차별화의 냉정한 모습이다. 주택 시장은 앞으로도 냉정하리만큼 극심한 차별화가 진행될 것이다.
올해 상반기 서울 강남권과 분당 신도시의 집값이 다시 뛰었다. 정부가 8월말 부동산 시장 종합안정대책을 내놓기로 한 뒤 숨 고르기에 들어갔지만 이들 지역은 여전히 '휴화산'이다. 하지만 다른 곳은 상승장에서도 잠잠하고 최근 조정기에는 분위기가 더 싸늘해졌다. 이렇듯 주택 시장은 앞으로도 냉정하리만큼 극심한 차별화가 진행될 것이다. 주택 보급률이 높아지고 경제가 저성장 시대에 진입한 상황에서 과거처럼 모든 집이 덩달아 값이 오르는 상황은 오기 힘들다. 주택의 질을 추종하는 이들과 자금 여유층이 만들어낸 '한정된 수요'가 시장을 이끌어 갈 것이다. 이런 수요는 어떤 집을 좋아할까? 장기 보유에 따른 위험이 적고, 희소성에 따른 가치 상승 확률이 높은 주택이다. 일부 지역만 값이 치솟는 것은 시장의 수요가 '가치 있는 자산으로 모이고 있음'을 보여주는 것이다. 이런 시장의 흐름을 읽지 못하고 덜 올랐다는 이유만으로, 싸다는 이유만으로 미래가치가 불확실한 물건에만 관심을 갖는다면 시장에서 늘 밀려나고, 시장 탓만 하며 한숨을 짓게 되어 있다.
01 세일기간은 물건을 사기 가장 좋은 때 부동산에 있어 가치투자란 근본적인 자산가치가 변하지 않는 한 결국은 재평가의 과정을 거치고, 소비자들이 알아보기 때문에 흔들리지 않고 장기 보유하는 것을 말한다. 따라서 가치 있는 자산이 시황변수에 따라 단기적으로 헐한 대접을 받을 때 제대로 인정해줘야 가치투자에 성공할 수 있다. 유럽이 낳은 세계적인 투자 전문가 가운데 앙드레 코스톨라니라는 사람이 있다. 1906년 헝가리에서 태어나 2000년에 영면한 그는 유럽 프랑스 증권시장을 휘젓던 투자의 대부였다. 그는 13권의 책을 쓴 칼럼니스트이기도 하다. 그이 역장 중에 <돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라>가 있는데, 이런 문구가 나온다. '투자에서 성공하는 비결은 남들(일반인)과 반대로 하는 것이다' 코스톨라니는 주로 증권·채권·현물 등에 투자하면서 이런 명구를 남겼다. 부자들의 성공비법은 알고 보면 별 것 아니다. 굳이 한 가지를 고른다면 '가치 있는 자산에 대중과 거꾸로 투자하는 것'이다. 남들이 팔을 걷어붙이고 투자의 시장에 나올 때는 이미 채가 중천에 뜬 뒤다. 부자들은 남들이 일어나지 않는 새벽에 슬그머니 거리로 나선다. 남들이 시장을 비관하며 온갖 부정적인 말들을 쏟아낼 때 입가에 미소를 지으며 투자에 나선다. 그들은 '거꾸로 투자'의 묘미를 알기 때문이다. 지난해 10월 이후 급매물 장세에서 가치 있는 물건들이 헐값에 쏟아졌다.
서울 강남권과 수도권 택지지구 등 요지에 급매물이 많았다. 알짜 미분양 아파트도 즐비했다. 그때 대중들은 눈앞의 시장상황만 보고 '연말 대란설'을 주장하는 비관적인 전문가들의 전망에 불안해하며 바닥만을 찾고 다녔다. 하지만 부자들은 이때 바빴다. 바겐세일 기간에 가치 있는 물건을 대접해줬다. 올 들어 다시 시장이 흥분하자 대중은 뒤늦게 조급해했다. 바겐세일이 끝나고 비싼 물건만 나오는 시기에 분주해졌다. 그러다가 8월 대책이 나온다고 하자 다시 움츠러드는 모습이다. 이렇게 시장의 뒤꽁무니만 찾아 다녀서는 그림자만 밝고 다니게 된다.
남들이 비관할 때는 투자를 준비하고, 일반인들이 흥분할 때는 냉정하게 시장을 바라봐야 성공적인 자산 운용을 할 수 있다.
02 대중과 거꾸로 투자하라
남들이 시장을 외면하는 바겐세일 기간에 길게 보고 투자한 '거꾸로 투자'의 사례를 보자. 전문직에서 일하는 H씨 애기다. IMF 한복판이던 1998년 봄, 그는 서울 강남구 대치동 개포우성아파트 45평형을 경매로 거머쥐었다. 그것도 단독 응찰이었다. 이처럼 험악한 시기에 왜 아파트를 사느냐, 더 떨어질 것인데 기다리라고 주변에선 비관적인 말뿐이었다. 그러나 H씨는 아무도 쳐다보지 않을 때 투자에 나섰다. H씨가 낙찰한 값은 4억원이 채 안 된다. 지금 이 아파트는 18억 원을 호가한다. 값이 급등했지만 그는 자녀 교육을 감안해 이곳에서 그대로 산다. 미실현 이익이긴 하지만 아무도 쳐다보지 않을 때 투자해 14억원의 가격 상승을 맛보고 있는 것이다. 그는 부동산 전문가가 아니었다. 집을 3년 이상 보유한 뒤 팔고 산 두 번의 경험이 전부였다. 더욱이 법원 경매는 처음이었다. H씨는 나이(46세)에 비해 많은 자산을 갖고 있다. 그는 살고 있는 집과 지난해 침체기에 구입한 재건축 아파트 분양권을 빼고도 5억 원이 넘는 주식 등을 가진 자산가다.
그의 원칙은 역시 '거꾸로 투자'와 '가치추구'다. 가치 있는 자산이 경기 사이클상 헐값으로 떨어지고, 신문에 비관적인 뉴스가 쏟아질 때 그는 길게 보고 샀다. 당장은 조금 손해 본다는 생각을 했지만 결국은 가치를 찾아갈 것이라는 소신을 가지면 침체장에서의 구입은 추가 하락이 있더라도 크게 부담되지 않았다.
그는 주식도 삼성전자, 농심, 현대모비스 등 미래가치가 높은 종목만 갖고 있다. 역시 시장 호황기에 사지 않고 침체기에 산 주식들이다. 세간의 '고수'처럼 이것저것 손대고 바삐 움직이지 않지만 투자 성과는 더 낫다. 03 호박 열번 구르는 것보다 수박 한번 구르는 게 낫다 부동산은 매매 기법보다 가치 있는 물건을 대접할 줄 아는 눈이 더 필요하다. 부동산으로 자산을 불린 이들의 공통점 가운데 하나는 가치 있는 부동산을 장기 보유했다는 것이다. 이런 속담이 전해 내려온다. '호박 열 번 구르는 것보다 수박 한 번 구르는 게 낫다'
그만그만한 투자 열 번보다 제대로 된 투자 한 번이 낫다는 뜻이다. 경기도 분당 신도시 주상복합 아파트 파크뷰. 분양할 때부터 화제를 뿌리더니 지금은 분당에서 가장 비싼 아파트가 됐다. 이 주상복합 아파트의 투자에 얽힌 두 가지 사례를 비교해보자.
분당 정든 마을에 사는 S씨 가족과 친인척 12명은 분양 당시 이 주상복합 아파트에 청약을 했다. 주상복합이라 청약통장이 필요하지 않았고, 별다른 청약 규제가 없었기 때문에 무더기로 청약했다. 50평대 이상에 신청했는데, 30~40평대에 비해 경쟁률이 낮아 운 좋게 4개가 당첨됐다. 문제는 그 이후. S씨는 당첨 직후 분양권을 모두 팔았다. 당시 대형평형은 웃돈이 많이 붙지 않았다. 30평대에 비해 전매가 잘 안 되자 S씨는 500만~1,000만원씩 받고 서둘러 처분했다. 거래 비용과 세금을 빼고 S씨가 챙긴 실현 이익은 2,000여 만원에 불과했다. S씨는 한 채 정도는 장기 보유할 수 있는 자금 여력이 있는데도 눈앞의 전매 차익만 보고 모두 매각했다. 그 뒤 이 주상복합의 분양권 값은 줄곧 올랐다.
또 다른 당첨자 Y씨. 자기 명의로 하나를 신청해 54평에 당첨된 그는 지금까지 이 물건을 보유하고 있다가 지난 1월 이곳에 입주했다. 이 아파트는 현재 평당 2,500만원을 훌쩍 넘어섰다. Y씨가 분양 받을 당시보다 매매 호가가 10억원 넘게 올랐다. 4개가 당첨됐어도 작은 이익에 급급해 모두 처분한 경우와 하나라도 가치에 돈을 묻은 경우가 극명하게 대비되는 하나의 예다. 부동산만큼 거래에 따른 비용이 많이 드는 자산은 없다. 그래서 부동산은 잔재주보다 우직한 가치투자가 득세할 수 있다.
04 남들이 안 쳐다보는 미분양 바겐세일을 노려라.
2002년 서울 용산구의 한 주상복합 아파트 미계약분을 사서 자산을 불린 K씨는 지난해 고양시 풍동지구 두산아파트를 분양 받았다. 이 아파트도 미계약분이었다. 용산 주상복합의 경우 주변 환경은 썩 좋지 않으나 조망이 좋아 입주 시점에는 값이 오를 것으로 판단해 구입했다. 용산 일대가 각종 개발 재료로 새롭게 평가 받고, 주변에 한강자이 등 고급 아파트 단지가 들어서 가격 비교가 될 것이라는 점도 K씨의 구매 심리를 자극했다. K씨의 예상대로 용산은 집값이 강세를 이어갔다. 계약금만 내고 융자를 받았던 K씨는 그리 많지 않은 초기 자금으로 미계약 아파트 투자에 성공했다. 게다가 매각할 경우 세금 혜택까지 받게 된다. 당시 전용면적 45평 이하의 새 아파트를 분양 받으면 양도세를 감면해주는 제도가 시행됐었다. K씨가 풍동지구 미계약 아파트를 구입한 것도 입주 시점의 미래 가치를 봤기 때문이다. 시장 상황이 좋지 않아 초기에 미분양이 발생했지만 택지지구라서 결국은 가치를 인정 받을 것으로 판단한 것이다. 신도시의 낡은 아파트에 사는 이들이 새 아파트로 이동할 수 있다는 점도 고려했다.
분당에 사는 H씨. 그는 올해 초 미분양이 발생한 용인 성복동 L아파트를 계약했다. 판교 신도시 분양 재료가 잠복 중인 이유도 있었지만 계약금만 내면 중도금은 무이자 융자 등 납부 조건이 좋았기 때문이다. 결국 이들 아파트는 K씨와 H씨처럼 미계약분을 소신껏 매입한 수요자가 몰려 얼마 지나지 않아 모두 팔렸다.
2003년 6월 이후 분양권 전매 제한으로 초기 가수요가 개입되기 어려워지면서 투기과열지구인 수도권의 경우 초기에 미분양 물량이 꽤 나온다. 여기에 판교 신도시 청약 등을 대기하는 수요도 수도권 미분양을 촉발하는 요인이다. 이 가운데 입지 여건이 괜찮고 중도금 납부 조건도 좋은 물건을 고르면 된다. 택지지구와 서울 요지의 분양 물량도 계약초기에는 미계약분을 구입하는 데 큰 어려움이 없다.
미분양 아파트는 청약통장이 없거나 1순위가 되지 않은 가입자, 분양권 프리미엄을 주지 않고 구입하려는 이들에게 유용한 내 집 마련의 방법이다. 미분양 아파트는 선착순으로 원하는 평형과 층수를 고를 수 있고 계약해도 재당첨 제한을 받지 않는다. 따라서 청약통장은 경쟁률이 높을 것으로 예상되는 다른 아파트에 사용할 수 있다. 중도금 납부 조건도 유리하다.
05 작은 정보가 시장을 움직인다.
40대 초반인 의사 J씨는 2000년 처음 부동산 투자를 했다. 지금까지 2년에 1벌 꼴로 세 번 정도의 매매를 했다. 그도 가치투자의 신봉자다. 매매 횟수는 적었지만 구입한 부동산은 모두 시장 평균치보다 훨씬 많이 올랐다. 그는 짧은 경력이지만 부동산 지식은 물론 시장 흐름에 대해 전문가 못지않은 식견을 갖췄다. 그가 시장의 맥을 파악하는 데 중시하는 재료는 '작은 재료'다. 때로 작은 재료가 시장 전반을 쥐락펴락한다. 이런 재료는 신문과 인터넷에서 쉽게 구한다. 그렇지만 J씨는 이를 쉽게 놓치지 않는다. 올 상반기 서울 서초구 일대의 재건축 아파트 값이 요동쳤다. 여러 이유가 있지만 그 중 작은 재료를 하나 꼽는다면 한 아파트가 35층으로 재건축할 수 있도록 건축심의가 통과된 것이다. 사실 35층이라면 초고층도 아니다. 게다가 층 높이가 높아졌다고 해서 용적률이나 개발이익이 늘어나는 것도 아니다. 고층 아파트에 대한 투자자들의 기대심리가 높아진 것뿐이다. 서초동 강남역 부근에 삼성타운이 들어선다는 사소한 사실도 집값 오름에 영향을 미쳤다. 타운이 형성되려면 시간이 많이 필요하고, 실질적인 주거 여건의 변화가 없는데도 주변 집값을 추켜올렸다. 올 들어 송파구 잠실동·신천동 일대의 아파트 값이 오른 것도 작은 재료 때문이다. 잠실주공5단지가 상업지역으로 바뀔 것이라는 소문이 돌면서 호가가 치솟자, 주변의 미성·진주·장미 아파트 등도 집값이 뛰었다. 몇몇 단지의 시세 움직임이 해당 지역의 주택 시장에 영향을 미치는 일종의 '키 맞추기'다. 이 소문은 실현성이 불투명한데도 재료로서의 위력을 발휘했다. 이것이 '작은재료'의 특성이다.
06 분양가에 의해 시장이 움직이는 시세추종의 원리 일개 아파트에 국한할 것 같은 재료가 한 지역의 주택시장을 흔드는 경우는 비일비재하다. 분양가도 시장에 미치는 재료다. 최근 서울 여의도와 용산에서 분양된 주상복합 아파트가 일반 분양분(전체 아파트 물량 중 재건축을 하려는 아파트의 기존 조합원에게 배정하고 남은 물량으로, 청약통장 가입자 등 일반인에게 분양하는 물량)의 가격을 높게 잡자 주변의 기존 아파트 값이 덩달아 치솟았다. 판교 신도시의 중대형 아파트 분양가가 평당 1,500만원을 넘을 것이라는 일부 보도가 나가면서 분당 신도시와 용인 일대의 주택 매매 호가가 급등한 것도 같은 맥락이다. 시제 주거 여건의 변화가 없는데도 기대감만으로 호가가 오른 것이다. 물론 이런 유형의 호가 상승은 뿌리가 튼튼하지 않은 측면은 있다. 몇 년 전에는 경기도 광명시의 한 재건축 아파트가 일반 분양분의 평당 분양가를 1,000망원으로 결정하자 광명 일대의 아파트 값이 단기간에 수천만 원씩 뛰는 일도 있었다. 화성도 집값이 싼 곳이지만 통탄 신도시 분양가가 평단 800만원을 웃돌자 주변 집값이 이에 맞추려는 현상이 나타났다. 이웃에 새 아파트가 들어선다고 해서 기존 아파트의 주거 가치와 품질이 나아지는 것도 아닌데 덩달아 값이 요동친 것이다. 이를 '시세 추종의 원리'라고도 한다. 이러한 현상은 호황기나 시중에 자금이 많을 때 더 뚜렷하게 나타난다. 엄밀히 보면 우습기까지 한 이유와 구실이 풍부한 자금을 바탕으로 사실처럼 포장되기 때문이다. 값이 오르고 싶을 때 이런 작은 재료가 나오면 시장은 마치 응원군을 만난 것처럼 민감하게 반응한다. 07 부자들은 돈의 가치와 흐름을 보고 투자한다.
다음은 유명한 부동산·금융 전문가 J씨의 얘기다. 그는 평범한 회사원에서 출발했지만 부동산과 돈의 흐름, 금리 변동 등을 제때 파악해 단 몇 번의 투자로 상당한 재력가가 됐다. 그는 미국의 대학생들이 부전공으로 가장 많이 택하는 분야가 부동산·금융 분야라고 즐겨 말한다. J씨는 자본시장에 있어 가격을 움직이는 근원적인 요인은 '돈의 가치와 유동성'이라고 믿는다. 그는 세계 각국의 집값이 오르는 숨은 이유도 돈의 가치 때문이며, 경기 흐름 등은 그 다음 요인으로 본다. 시중에 돈이 많이 풀리고 금리가 낮아 물가가 오른 것을 감안한 실질금리가 제도 또는 마이너스에 달하면 돈의 가치가 낮아진다. 자기 재산을 보수적으로 관리하는 이들은 재산의 상당 부분을 은행 정기예금에 넣어둔다. 그러나 돈의 가치가 본격적으로 낮아지면 이처럼 보수적인 개인들까지도 참지 못한다. 내 돈이 명목상으로는 늘어나지만 실제로는 줄어들고 있다고 느끼면 조급해하고 불안해 한다. 이처럼 돈의 가치는 주식이나 부동산의 가격을 움직이는 원초적인 이유다. 이 때문에 시장은 자주 왜곡된다. 거품 논쟁도 그래서 나온다. 그러나 돈의 가치가 낮아져 만들어진 거품은 돈의 가치가 귀해지면 다시 걷힌다. 하지만 그때까지 시장에서 나타난 상황은 현실로서 받아들여야 자산을 성공적으로 관리, 운용할 수 있는 것이다. 2001~2003년, 그리고 올 들어 서울 강남권과 분당 신도시 등에서 펼쳐진 과열 국면이 단적인 예다. 실물 경기 회복과 소득증가가 뒷받침되지 않는 부동산 값 상상은 으레 거품이게 마련이다. 부자들은 돈의 가치를 안다. 돈의 가치 변동을 보고 투자를 결정한다. 그래서 금리의 변동을 주목하는 것은 아주 중요하다. 우리 부동산 시장의 가격 논쟁은 돈의 가치 변동에 따라 판가름 날 것이다
전반적으로 부동산시장이 침체돼 있지만 마포구는 상암 DMC 센터 조성, 아현뉴타운, 용산 국제업무지구 영향 등으로 젊은 부부 및 도심권 출퇴근 수요가 꾸준하다.
특히 마포구 망원동 일대는 직접적인 개발 호재는 없지만 월드컵공원과 인접해 있으며 합정균형발전촉진지구, 상암DMC센터 조성 등 주변 개발이 진행되고 있는데다 아직 저평가 돼 있어 저렴하게 내집 마련을 하려는 실수요자들의 관심대상이 되고 있다.
이에 마포구의 다른 한강변 지역보다 저평가 된 마포구 망원동 일대를 다녀왔다.
>> 마포구 망원동 주변 개발 계획은?
 마포구 망원동은 위쪽으로 상암 DMC가 있으며 월드컵공원, 하늘공원 등이 위치해 있고 가재울뉴타운도 인접해 있다. 아래로는 합정균형발전촉진지역이 지정돼 있다.
한강변에 접해 망원유수지체육공원, 한강시민공원 등의 이용도 편리하다.
- 상암DMC 조성
상암DMC(디지털 미디어 시티)는 동북아 비지니스 거점 도시로 방송, 영화, 애니메이션, 온라인 콘텐츠, 교육시설, 연구단지 들이 들어설 예정이다.
2011년까지 조성이 마무리될 예정으로 얼마 전 각종 언론사들의 입주경쟁까지 벌어져 이슈화 되는 등 세간의 관심이 집중된 곳.
- 합정균형발전촉진지구
합정역부터 망원역까지 길게 지정돼 있으며 상업, 업무, 숙박, 문화 시설 등이 들어설 예정.
현재는 합정1구역이 GS자이로 시공사가 선정돼 철거중이며, 대지면적 26,821㎡에 용적률 598%, 건폐율 59%, 최대 39층까지 건립될 예정이다.
>> 망원동 일대 빌라, 아파트
 망원동 일대는 아파트보다는 빌라가 많은 편. 아파트는 소규모 단지들이 빌라들 사이에서 눈에 띤다.
대주, 성원 등 한강변에 있는 단지는 한강조망이 가능하며 한강시민공원 이용도 쉽다. 한강시민공원에는 수상택시 선착장도 있어 여의도까지 출퇴근 택시가 30분 간격으로 있다. 5천원이면 이용 가능.
대림2차는 한강변은 아니지만 입주 당시 망원동 일대가 3.3㎡당 4백50만원 이었던 것에 비해 이 단지는 6백만원으로 파격적인 분양가를 내놓으면서 인근 시세를 이끌기도 했다.
또, 성원2차 등 1백~3백 가구의 소규모 아파트들이 많은데 단지 내부가 아담하고 편의시설이나 치안면에서 좋아 신혼부부나 젊은 부부들이 선호한다.
66㎡~95㎡ 타입의 경우 3.3㎡당 9백45만원, 99㎡~128㎡ 타입은 3.3㎡당 1천74만원.
>> 교육 및 편의시설
 서울지하철 6호선 마포구청역, 망원역을 걸어서 또는 마을버스를 연계해 이용 할 수 있다. 버스로 서울지하철 2호선 합정역 이용도 쉬운 편. 망원유수지 체육공원 앞 쪽으로 강변북로를 바로 탈 수도 있어 교통은 좋은 편.
교육시설은 동교초등, 망원초등, 성서중, 경성중, 경성고 등이 있으며 편의시설은 월드컵공원 내 홈에버(월드컵몰), 마포농수산물시장, 망원동유수지 체육공원, 하늘공원, 월드컵공원 뿐 아니라 한강시민공원 이용도 가능하다.
>> 거래 동향 및 향후 전망
 현재 망원동 일대는 물건이 거의 없다. 올 초부터 꾸준히 오르기 시작해 빌라 같은 경우 10년 이상된 구빌라가 3.3㎡당 2천만~2천2백만원이고, 신축빌라는 2천5백만원을 호가한다.
그러다 보니 오히려 아파트가 빌라보다 3.3㎡당 단가로 따지면 싼 편.
아직 저렴하고 지역적 개발 압박으로 기대심리가 높아 외부에서 투자자들의 수요도 꾸준한 편이다.
특히 상암 DMC 센터 개발로 출퇴근 수요 유입이 꾸준하자 성산동 일대 보다는 오히려 망원동으로 유입이 계속되는 상황이다. 한강르네상스 프로젝트와 연계돼 한강변 일대가 개발 될 것이라는 기대감까지 더해지고 있다.
인근 공인에 따르면 “주변 개발이 지속되고 있고 저평가 돼 있는 만큼 향후 3.3㎡당 3천만원 이상 갈 수 있을 것” 이라고 말했다 '솔리이야기 > 부동산이야기' 카테고리의 다른 글
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투자요령 상세 가이드
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아파트값이 천정부지로 치솟으면서 상대적으로 적은 가격에 내 집을 마련할 수 있는 재개발에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 재개발 지역에 용적률 상향 조정, 우수 학교 설립 지원 등의 혜택을 주는 도시재정비촉진특별법이 올해부터 본격 시행되면서 재개발 투자에 눈을 돌리는 이들이 많다.
재개발이란…
재개발의 개념을 이해하려면 먼저 재건축과 재개발을 정확히 구별하는 게 필요하다. 둘 다 기존 건물을 부수고 새로 집을 짓는다는 점에서는 같지만 재건축은 오래된 주택(아파트)을 소유한 사람들이 주체가 되는 반면, 재개발은 관에서 주도적으로 사업을 진행한다는 점에서 차이가 있다. 노후 아파트를 헐고 새로 짓는 것은 재건축, 노후된 지역을 종합적으로 정비·개선하는 것은 재개발로 구별하면 간편하다.
규모가 작은 여러 개의 재개발 구역을 하나로 묶은 것을 뉴타운이라고 부른다. 도시재정비촉진지구는 특별법의 지원을 받아 낙후된 도심을 15만 평 이상 단위로 개발하는 사업을 가리키는 말. 서울 지역에선 중화·방화·노량진·신정·길음·한남·흑석 등 20개 뉴타운 지역이 도시재정비촉진지구로 지정돼 개발될 예정이다. 이들 지역의 경우 앞으로 용적률, 층수, 학교설치 기준 등 대폭적인 건축규제 완화와 중대형 주택건축비율 확대 등 인센티브를 부여받아 초고층·중대형 주택 등이 들어선다. 즉 재개발 가운데서도 가장 주목받는 지역이라 할 수 있다. 이에 따라 정부의 부동산 규제 정책에도 불구하고 이들 지역은 올해 들어서만 평당 2백만원 이상의 상승세를 보이고 있다는 게 전문가들의 얘기다.
재개발 투자 시 주의할 점…
도시재정비촉진지구에 투자하기 전엔 사업의 수익성을 꼼꼼히 살펴보는 게 중요하다. 전문가들은 이를 좌우하는 요소로 용적률, 노후 불량주택의 비율, 접도율(도로와의 접근비율), 조합원 숫자 등을 꼽는다.
첫째, 용적률이 높으면 고층 건물을 지을 수 있으므로 그만큼 수익성이 높아진다.
둘째, 노후 불량주택 비율이 높으면 해당 지역의 주거 여건이 열악하다는 뜻이므로 우선개발 대상이 되기 때문에 유리하다.
셋째, 접도율이 높으면 개발추진 속도가 빨라질 수 있다.
넷째, 단지 규모가 클수록 생활 편의시설이 좋아지고 거래도 활발해 투자의 안전성이 확보된다. 하지만 단지 규모가 2천 세대 이상일 경우엔 다시 한 번 고려할 필요가 있다. 조합원 숫자가 많아서 개발 뒤 지분을 나누면 수익성이 떨어질 수 있기 때문. 전문가들은 투자이익을 극대화할 수 있는 ‘진흙 속의 진주’는 5백~1천 세대의 중·소 규모 단지에서 찾는 것이 좋다고 조언한다.
투자 지역을 선택했다면 전체 세대수와 함께 시공사 브랜드도 따져보는 게 좋다. 아파트의 경우 비슷한 입지 조건이라도 아파트 브랜드 파워에 따라 시세가 크게 달라지기 때문이다. 평형대도 신중히 선택해야 한다. 20평형·30평형·40평형대 등 평수별로 나누어 이 중 어느 평형을 배정받겠다는 결정을 한 뒤 평형대별 매물을 알아보는 게 좋다. 구입한 노후 주택으로 개발 후 몇 평형대 아파트를 받을 수 있는지 여부는 재개발의 형태와 평형 배정방식 및 평형 배정비율, 조합원수 등 현장 데이터 분석을 통해 파악할 수 있다. 현장 데이터는 구청 및 구역별 추진위원회, 부동산 중개업소를 통해서 확인이 가능하다.
이와 함께 반드시 따져볼 것은 미래의 교통조건과 주위 환경이다. 현재는 역세권이 아니라 해도 몇 년 후 입주할 때는 교통환경이 완전히 변할 수 있다. 교통량 증가 정도나 새롭게 개설되는 도로망 등을 감안해 교통환경을 판단하는 것이 투자 포인트다.
마지막으로 재개발에 투자할 때는 그 지역의 특목고 설립 등 사업추진 현황이나 해당 관청의 정책 등을 관심 있게 지켜봐야 한다. 아울러 재개발은 단기적인 수익을 노리기보다 장기적인 접근 자세가 필요하다.
재개발 투자 전 점검해야 할 법적 문제
재개발 투자를 할 때는 사업성과 더불어 허가 및 세제 문제도 점검할 필요가 있다. 먼저 도시재정비촉진지구는 자동적으로 토지거래 허가구역이 되므로 토지를 6평(20㎡) 이상 매입할 때는 관청의 허가를 받아야 한다. 주거·상업·공업지역에 상관없이 무조건 6평을 초과하면 허가받아야 한다는 사실을 기억하자. 둘째로 도시재정비촉진지구 내 주택은 원칙적으로 실 거주 목적으로만 구입이 가능하다. 즉 이미 다른 주택을 갖고 있는 사람이 도시재정비촉진지구 안에 있는 주택을 새로 사들일 경우엔, 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 이사해 실제 거주하겠다는 계획서를 제출해야 한다. 2주택 이상 보유자는 당연히 취득이 불가능하다.
재개발 사업은 기본계획수립-정비구역지정-조합설립인가-사업시행인가-관리처분계획인가-이주 및 착공-완공 등의 절차로 진행된다. 각 단계를 넘어설 때마다 지분 가격이 상승하는 대신 수익 확보 시기는 앞당겨지므로, 어느 시점에서 투자할지에 대한 판단이 필요하다.
금액대별 재개발 투자
▼ 3천만원으로 재개발 투자하기
정릉3구역
서울 성북구 정릉동 640-17번지 일대의 정릉3구역은 용적률 130%로 15개 동 총 4백68가구가 건립될 예정이다. 금호건설이 시공을 맡았다. 단지 앞에 북한산이 있어 주변 환경은 쾌적한 편. 현재 구역 지정 전 단계에 있어 지분 가격은 다른 지역에 비해 저렴한 편이다. 10평 미만의 경우 평당 8백만원 수준. 전세 가격은 평수에 따라 다른데 10평형대의 경우 대략 3천만원 수준이다. 대지지분 7평에 건평 10평짜리 매물이 6천만원 선에 나와 있는 만큼, 전세를 끼고 구입하면 3천만원으로 투자가 가능하다.
용두4구역
서울 동대문구 용두동 142번지 일대 용두4구역은 25~43평형 2백40가구가 건립될 예정이다. 현재 구역 지정 전 단계에 있으며 시공사는 롯데건설이다. 주변에 현대코아백화점·성바오로병원·한마음병원·고대안암병원 등의 편의시설이 있고 교통이 편리하다. 용두4구역은 재개발 초기 단계라 10평 미만의 경우 평당 가격이 1천만~1천2백만원 수준. 대지지분 5평에 건평 7평의 매물이 5천만~6천만원 수준의 시세를 보이고 있다. 따라서 전세 3천만원을 끼고 자기 자금 2천만~3천만원을 투자하면 재개발 매물을 구입할 수 있다.
▼ 5천만원으로 재개발 투자하기
광명지구
경기도 광명시 광명동 일대 광명뉴타운은 1차 경기 뉴타운지구로 현재 기본계획 수립 중에 있다. 광명동은 서울 구로구와 맞닿아 있어 서울 생활권이 가능하며, 특히 지난 2004년 고속철도가 개통돼 지역 가치가 높아졌다. 현재 광명지구의 지분 가격은 10평 미만의 경우 1천5백만~2천만원 수준. 전세가는 5천만원 정도이며, 깨끗한 빌라의 경우 많게는 7천만원까지 받는 경우도 있다. 대지지분 6평, 건평 8평짜리 매물 시세가 9천만~1억원 선. 따라서 자기 자금 5천만원만 있으면 전세를 끼고 재개발 투자를 시작할 수 있다.
도봉주거환경개선사업지구
서울시 도봉구 쌍문1동 480번지, 쌍문3동 333번지 일대의 도봉주거환경개선사업지구는 용적률 190% 재개발 단지로, 현재 구역 준비 중에 있어 소액으로 장기 투자를 하기 적합하다. 가까운 곳에 한일병원과 우미시장이 있고 초당초등학교·백운초등학교·덕성여대가 인접해 있다. 현재 10평 미만 지분의 평당 가격은 1천5백만원 수준. 전세가는 대략 4천만원 정도다. 대지지분 6평에 건평 9평짜리 매물이 9천만원에 나와 있으므로, 전세를 끼면 5천만원으로 투자가 가능하다.
▼ 8천만~9천만원으로 재개발 투자하기
미아뉴타운
서울 강북구 미아동 미아뉴타운의 장점은 미아균형발전촉진지구와 길음뉴타운이 인접해 있어 대단위 아파트 단지가 조성된다는 것. 인근의 SK북한산시티 5천3백27가구, 벽산라이브파크 2천75가구, 삼각산아이원 2천17가구 등과 함께 1만 가구 이상의 대단위 아파트촌을 형성하게 돼 투자가치가 높다. 북한산이 인접해 있고 자연녹지가 풍부한 것도 이 지역의 장점. 길음초등학교·미아초등학교·영훈중고등학교·대일외국어고등학교 등이 도보 5~10분 거리 안에 있다. 가장 가까운 지하철역이 4호선 미아삼거리역으로 걸어서 15분 정도 걸리는 게 단점이지만, 버스 노선이 다양하며 오는 2011년 개통 예정인 우이-신설동 경전철이 다니면 교통 상황이 나아질 것으로 전망된다. 롯데백화점·신세계백화점·현대백화점 등도 도보 15~20분 거리다.
미아뉴타운에서 새로 지어질 아파트 33평형을 배정받을 수 있는 10평 이상의 대지 지분은 현재 평당 2천만~2천5백만원에 거래되고 있다. 하지만 대지지분 9평, 건평 12평인 매물의 가격은 1억2천만원 선. 대지지분이 10평 미만일 경우 평당 1천3백만원 정도의 비교적 낮은 가격이 형성돼 있기 때문이다. 따라서 이 지역 전세가 4천만원을 감안하면 자기 자본 8천만원으로 투자가 가능하다.
장위뉴타운
서울 성북구 장위동 68-8번지 일대 56만여 평에 자리 잡은 장위뉴타운은 서울시 뉴타운 가운데 가장 큰 규모를 자랑한다. 장위동 일대는 그동안 좁은 골목길과 오래된 주택 등으로 강북의 대표적인 낙후지역으로 손꼽혀 왔지만 뉴타운 지정 이후 발전 가능성이 매우 높게 평가되고 있는 곳. 장위뉴타운은 동쪽에 광운대학교, 서쪽에 동덕여자대학교, 북쪽으로는 드림랜드, 남쪽으로는 지하철 6호선 상월곡역과 돌곶이역이 있다. 가까운 거리에 상업시설이 부족한 게 단점이지만, 단독주택 비율이 높아 조합원 수가 적으므로 높은 수익성을 기대할 수 있는 게 장점이다. 장위뉴타운의 10평 미만 대지 지분의 평균 가격은 평당 2천만~2천5백만원 정도. 대지 5.5평, 건평 13평인 매물의 매매가는 1억3천만원 선이다. 전세가는 3천만~4천만원으로 전세를 끼면 8천만~9천만원으로 투자가 가능하다.
▼ 1억원대로 재개발 투자하기
본동5구역
서울 동작구 본동 250번지 일대 본동5구역은 용적률 249%로 총 5개 동 5백64가구가 건립될 예정이다. 지하철 1호선 노량진역이 도보 10분 거리이고, 노량진수산시장·신세계백화점·롯데백화점 등의 편의시설이 인접해 있다. 대지지분 10평 미만의 경우 평당 가격이 2천5백만~2천8백만원 수준. 빌라 전세는 5천만~7천만원 선이다. 대지지분 6평에 건평 9평의 매물 시세가 1억5천만원이므로 전세금을 감안하면 1억원으로 투자가 가능하다.
가재울뉴타운
서울 강북의 대표적인 노후·불량 주택 밀집지역인 서대문구 북가좌동, 남가좌동 일대는 당초 가좌뉴타운이라는 이름으로 사업을 시작했다. 하지만 ‘가좌’라는 동명이 지구 주변 홍제천 물에 가재가 많다는 뜻의 ‘가재울’에서 유래된 것을 반영해 ‘가재울 뉴타운’으로 사업명을 변경했다. 서대문구는 이 지역에 교통흐름에 따라 신호체계가 원격으로 바뀌는 첨단 교통제어시스템을 도입하고, 녹지공간을 대폭 확충할 계획. 또 초등학교 3개와 중·고교 각 1개씩을 신설해 교육 여건을 개선할 방침이다. 현재 가재울뉴타운에는 대지 5.5평, 건평 9평 매물이 1억6천5백만원에 나와 있다. 시세가 평당 3천만~4천만원대에 형성돼 있는 것. 개발속도가 빠른 탓에 다른 지역에 비해 비교적 초기 투자금이 많이 드는 편이다. 건물이 노후한 탓에 전세 가격은 낮아서 앞선 매물의 경우 전세가가 4천만원 선이다. 초기 투자비용으로 1억2천5백만원이 필요한 셈이다.
아현뉴타운
서울 마포구 아현뉴타운은 2·5·6호선 신촌역·아현역·대흥역·공덕역·애오개역 등 5개 역이 에워싸고 있는 뛰어난 교통조건이 장점이다. 서울 중심부에 있어 여의도와 시청 방향 출퇴근이 쉽다. 세입자 수가 많은 것이 단점으로 지적되지만, 입지조건이 뛰어나고 주변에 고급 아파트와 오피스텔이 속속 들어서고 있어 미래 투자가치는 높은 것으로 평가된다. 이 중에서도 아현동 380번지 일대 아현4구역은 용적률 190%로 15~43평형 1천3백17가구가 건립되는 대단지가 들어설 예정이다. 지하철 5호선 애오개역이 도보 5분 거리인 역세권. 이곳의 지분가는 평당 2천만~2천5백만원 수준이다. 건평 10평 매물의 매매가는 1억4천5백만원 선이며, 전세가는 4천만~5천만원 수준이다.
재개발 투자 체크리스트
조합원 & 세입자 수
조합원 수가 많으면 일반 분양이 적어 사업성이 떨어진다. 세입자 수가 많은 경우 주거대책비 등 지출이 많아질 수 있으므로 꼼꼼히 체크하자.
조합내부 분쟁
재개발 조합에 분쟁이 있거나 조합장이 자주 바뀌는 구역은 투자를 삼가는 게 좋다. 사업추진에 어려움을 겪을 경우 수익성이 악화되기 때문이다.
사업 진행단계
재개발은 기본 계획수립, 구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 및 착공, 완공 등의 단계로 이뤄지는데 일반적으로는 기본계획 수립과 구역지정 직전에 가격이 가장 많이 오른다.
교통
지하철역 도보 5분 이내의 역세권이 좋으며, 입주 시점의 교통환경인 미래 여건도 꼼꼼히 살펴야 한다.
세부물건의 가치
지역에 대한 판단 못지않게 중요한 것은 저렴한 매물을 사는 것. 지역을 선택했다면 인근 중개업소를 두루 찾아다니며 싸고 좋은 매물을 구입하는게 투자수익을 높이는 지름길이다.
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정작 자신은 많은 기회를 놓쳤다고 하지만, 주변에서 봤을 땐 재테크 고수로 여겨지는 김유정 씨(가명, 36세). 지난 2월, 재건축 예정인 개포 주공 19평형을 구입(아이들 교육 때문에 구입, 실입주 예정)했으니 그만하면 고수이지 않냐고 하니, 손을 내젓는다. “그 뒤로 많이 올라서 지금이야 잘한 결정인 것처럼 보이지만, 구입 당시에는 잘했다는 느낌이 들 때가 아니었어요.” 그럼에도 불구하고, 그녀가 그때 일을 ‘저지른’ 것은, 재테크에선 ‘실행’이 가장 중요하다는 것을 절절히 느꼈기 때문. 매일매일 마음 졸이는 것이 싫어서 주식에선 손 떼고, 한번 저지르고 나면 신경 쓰지 않아도 되는 부동산이 자신에게 맞는 것 같아 계속 ‘관심’을 가져온 지 5년째. “2000년부터 매일매일 1시간씩 인터넷으로 부동산 정보를 검색했어요. 그 당시엔 남편 직장과 가까운 목동이 관심 지역이었지요.” 그러나 열심히 시세 검색만 하는 1~2년 사이 값이 어느새 확 올라버렸다고 했다. 손도 못 써보고, 물 건너간 목동 진입. 그때 크게 느꼈단다. 실행이 제일 중요하다는 것을. 
