부동산경매로 망하는 지름길 8가지.감정가와 낙찰통계를 무조건 신뢰하라

부동산경매로 망하는 지름길 8가지

 

경매로 성공하는 전략에 대한 특강도 많고 성공담을 담은 책 같지도 않은 책도 많다. 인터넷 검색창에 `부동산경매`라는 키워드를 입력하면 경매를 대행해주겠다는 업체 수십군데가 광고에 열을 올린다. 경매를 통한 성공이 멀지 않은 곳에 위치한, 그래서 손만 뻗으면 따먹을 수 있는 과실처럼 보이는 시대인 것이다.

 

그러나 실제로는 경매에 실패하는 케이스가 더 많다. 실패하는 길에도 나름의 노하우(?)가 존재하는 모양이다. 그런데 이 노하우를 반대로 생각해보면 성공에 가까워진다는 걸 잘 모르는 사람들이 많다.

 

인터넷으로 경매정보를 제공하는 `부동산태인`에서 근무하다 보면 수많은 전화를 받고 사람을 만난다. 가장 많이 들어오는 문의는 경매 컨설팅을 해주는지를 묻는 내용이다.

 

부동산태인 사이트를 잠깐 둘러보고 마음에 드는 물건을 발견한 고객들 중 상당수는 컨설팅부터 찾는다. 정확한 경매정보는 뒷전이다. 심지어는 전화를 받자마자 “거두절미하고 낙찰받으려면 입찰가를 얼마로 적어내야 하느냐”는 원색적(?)인 질문도 망설이지 않는다. 사실 부동산태인은 경매물건에 대한 경매매수신청대리를 실행하지 않고 고객요청이 있을 경우 물건 인근의 가맹점을 소개해 드리고 있다.

 

결국 이런 고객들과 대화해보면 부동산경매에서 실패할 수밖에 없는 몇 가지 조건에 딱 들어 맞는다는 사실을 알 수 있다. 이에 함께 근무하는 고객센터 직원들과 의견을 나누고 고민한 끝에 아래와 같은 8가지 실패 노하우를 정리해본다. 사실 이것만 피해도 성공할 가능성은 상당폭 증가할 것이다.

 

 

1.     경매의 모든 것, 전문가에게 죄다 맡겨라

 

의뢰받은 전문가도 `낙찰`이라는 결과가 있어야 수수료를 받을 수 있다. 불경기에도 고가낙찰이 심심찮게 나오는 구조적인 이유가 있다는 의미다. 주식시장에서도 전문가에게 위탁하는 경우가 있지만 대부분의 투자자는 본인이 보유한 정보 및 분석능력을 바탕으로 투자종목을 설정한다. 동일한 투자대상을 놓고 매도와 매수의 포지션 사이에는 가치에 대한 판단이 다를 뿐이다. 전문가라고 모두 투자의 귀재는 아니다. `성공경매`라는 결과는 여러분 스스로가 만들어가는 것이다.

 

2.     감정가와 낙찰통계를 무조건 신뢰하라

 

세상에는 모두 3가지 거짓말이 있다. 좋은 거짓말, 나쁜 거짓말 그리고 `통계`다. 통계는 보편적인 상황을 뭉뚱그려 보여줄 뿐 사실 개별적 케이스에 모두 들어맞을 수가 없는 숫자다. 또 세상에는 4가지의 감정가가 있다. 은행에서 대출받을 때의 감정가, 세금 부과를 위한 감정가, 보상을 위한 감정가 그리고 경매를 위한 감정가가 그것이다. 이 중 경매 감정가가 가장 높다는 점은 많은 것을 시사한다.

 

3.     이왕 입찰했으면 무조건 낙찰 받아라

 

뭔가를 사기로 마음먹으면 마음이 급해지며 안달나는 경우가 있다. 특히 경매는 직업으로 삼지 않는 이상 직접 찾아가 입찰가 한번 써내기가 쉽지 않기 때문에 이런 이상한 심리가 더 강해진다. 그러다보니 목표로 한 경매물건을 반드시 낙찰받겠다는 일념 하에 독한 마음으로 입찰가를 써내는 경우가 생긴다. 그러나 마음에 생긴 독은 스스로를 위험에 빠트린다. 최저가나 물건의 가치를 무시하고 무조건 낙찰을 받으려 하다가는 사고가 생기기 쉽다. 아울러 뒤따를 수익률 저하, 판단의 오류 등에서 기인한 `후회` 또한 여러분의 몫이다.

 

4.     재테크는 역시 아파트다

 

대한민국에서 재산을 불리는 가장 주효한 수단은 부동산, 그 중에서도 아파트라는 식의 `아파트 불패 신화` 맹신자는 경매시장 여기저기서 찾아볼 수 있다. 그도 그럴 것이 땅덩이는 좁고 집이 필요한 사람은 많으니 이 튼실해보이는 끈을 놓아버리기도 애매하다. 그러나 믿음이 지나치면 스스로를 파괴하듯 아파트불패 신화를 맹신하는 것은 실패의 지름길 중에서도 가장 크고 넓은 길을 선택하는 것과 같다. 대출을 받더라도 일단 사놓고 기다리면 저절로 값이 올라 시세차익만 수억 원을 챙기는 식의 `해피엔딩 스토리`는 `깡통아파트`라는 제목의 `새드무비`가 된 지 오래다.

 

5.     부담없이 입찰해서 안되면 포기하라

 

경매 입찰에 이르기까지는 상당한 수고를 필요로 한다. 실제 경매에 갓 입문한 초보경매자는 최소 2회, 많게는 10회 이상 낙찰에 실패하는 좌절을 맛보게 된다. 부동산태인에 가입해 물건정보를 열람하고 적합한 물건을 골라 직접 현장에 나가보는 과정은 결코 녹록지 않다. 그러나 그 힘든 과정을 거치는 이유는 분명하다. 그 물건이 지닌 가치가 어느 정도인지 평가하고 이에 상응하는 입찰가를 산정, 낙찰받음으로써 경매를 통한 성공이 가능하다. 이런 과정을 생략하고 부담없이 경매에 참여한다면 인건비도 못 건지는 헛수고만 반복할 뿐이다. 남는 게 시간 뿐이라면 `안되면 말고` 식의 묻지마 경매를 하는 것도 문제되지는 않는다. 아무것도 건지지 못하고 헛수고만 하다 경매를 포기해도 상관없다면 말이다.

 

6.     특수물건으로 대박을 노려라

 

특수물건이란 유치권이나, 법정지상권, 분묘기지권 등 낙찰자에게 불리한 권리들이 복잡하게 얽혀있는 물건들을 지칭한다. 권리관계 해소가 어렵고 비용이 추가로 발생할 수 있어 입찰자들이 선뜻 나서지 않고 이 때문에 반값으로 떨어지는 경우도 적지 않다. 그러나 특수물건 중에서는 권리관계가 의외로 쉽게 해소되는 것들도 있다. 따라서 잘만 살펴 입찰하면 우량한 물건을 반값에 낙찰받아 대박을 낼 수 있다. 그러나 세상에는 공짜가 없듯 특수물건으로 대박을 내기 위한 전제조건이 있다. 복잡한 권리를 직접 해소해서 물건을 깨끗하게 만들 수 있는 안목과 경험이다. 이게 없으면 대박이 아니라 오히려 쪽박을 찰 가능성이 커진다.

 

7.     부족한 낙찰대금은 경락잔금대출로 해결하라

 

경매에 나서면서 우선 고려하는 것 중 하나는 바로 입찰보증금과 낙찰 후 잔금이다. 중요한 것은 낙찰대금인데, 개찰 전까지는 누구도 낙찰을 확신할 수 없기 때문에 낙찰대금이 준비되지 않은 경우가 많다. 이런 경우 활용 가능한 것이 경락잔금대출이다. 낙찰받은 경매물건을 담보로 잔금을 빌려주는 대출상품으로 현장에서 쉽게 접할 수 있고 쓰는 사람도 상당수다. 그러나 부족한 낙찰대금을 무조건 경락대출로 메꾸려는 발상은 경계해야 한다. 경락대출은 편리한 상품이지만 그만큼 금리가 타 상품 대비 높기 때문에 궁극적으로는 수익성을 훼손하게 된다. 애써 낙찰받아도 그 메리트를 다 챙겨가지 못하는 것이다. 더 낮은 금리의 상품으로 대환하는 등 해결방안은 존재한다. 성공적인 경매를 위해 반드시 갖춰야 할 것은 미리 자금여력을 체크하고 경락대출 이용기간을 최소한도로 줄일 수 있는 준비성이다.

 

8.     임장, 인터넷 전자지도로 대체하라

 

요즘은 인터넷 서비스의 발달이 고도화되면서 전자지도가 주요한 서비스로 자리잡고 있다. 네이버나 다음, 구글 등 대형포털사이트에서는 아예 길거리 모습을 사진으로 찍어 사용자에게 보여주는 로드뷰 서비스를 제공하고 있다. 이와 같은 지도서비스는 부동산 업계에 있어 상당한 편의성을 보장한다. 일일이 현장에 나가보지 않아도 주소만 알고 있으면 검색해서 외관이 어떤지, 주변 도로상황은 원활한지 등을 한 눈에 볼 수 있기 때문에 물건을 고르는데 지대한 역할을 수행한다. 그런데 지도에서는 볼 수 없는 것도 많다는 점을 간과하는 사람도 많다. 로드뷰를 아무리 뚫어지게 쳐다봐도 해당 물건의 진정한 가치를 평가할 수는 없다. 겉으로는 이뻐보이는 건물인데 막상 들어가보니 내부마감도 제대로 안된 `빛 좋은 개살구`일 수 있는 것이다. 로드뷰가 임장의 전부라고 판단했다면 그것처럼 위험한 발상은 없다는 점을 알아야 한다.

 

결론을 내리면 위와 같은 사례는 실패의 지름길이지만 거꾸로 생각하면 성공의 지름길이기도 하다. 부동산은 주식과 달리 단기간 내에 자본이득을 취하기가 쉽지 않고 세금과 공과금에 대한 지식도 필요하다. 따라서 차분히 검토하고 정확하게 가격을 예측하는 심사숙고가 필요하다.