경기 변동에 의한 부동산의 전체적인 스펙트럼은 아래와 같이 구성된다는 것이 저의 생각입니다
이것은 어떤 통계나 이론 보다는 저의 경험에서 나온 얘기로 그냥 참고하시면 되겠습니다
고층아파트 > 빌라와 연립 > 단독 주택 > 사무용 건물 > 상가용 부동산 > 산업용 부동산(물류, 공장) >
수도권 나대지
이런 순서로 영향을 받아 떨어지기 시작하고 그중에도 물론 떨어지지 않고 제 가격을 유지 하는 부동산이
있습니다. 대체로 수요와 공급이 지극히 제한 되어있는 부동산들입니다.
1. 고급 주택
2. 대지가 없는 지역의 희소성이 있는 나대지 (땅덩어리가 적은 나라이므로)
3. 그리고 탁월한 위치의 상가용 부동산 (예를 들어 명동내의 몇몇 건물들)
그러나 이런 물건들은 또 갑자기 가격이 오르지도 않습니다.
결론적으로 결국 부동산 값은 떨어지겠지요
왜냐하면 어떤 이론을 갖다 붙이기 전에 우선 우리 경제력에 비해 너무 가격이 높은 것입니다.
자영업자는 임대료가 너무 버겁고 월급장이는 손바닥 만한 집장만이 요원한 실정인데
모든 것이 현실과의 괴리가 너무 심합니다.
그리고 상당수의 소비자가 이미 구매력을 상실했습니다
내가 보는 한국의 실업율은 아마 거의 20%에 육박하지 않은가 합니다.
(실제 실업자 + 100만원이하의 비정규직 + 잠재실업자)
현실적으로 150만원이하의 근로자가 제대로 된 취업자로 보기 어렵습니다.
통계청에서는 이에 대하여 끈질기게 거짓말을 하고 있습니다.
부동산가격이 오르는 것은 현재의 수익율과 향후의 re-sale value에 기대를 하고 사람들이 사들이는 것이
중요한 이유입니다.
현재 이 두가지를 충족할 조건은 대한민국 우리 조국에는 없습니다. today_today
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혹자는 주택가격이 대세 하락장이므로 현재보다 더 떨어진다 하고 혹자는 단기 조정이므로 다시 상승할 거라고 한다.
과연 앞으로 부동산가격이 어떻게 변할까? 그 단서를 미국과 일본의 경제 지표에서 찾아 보고자 합니다.
먼저 미국의 부동산 가격을 볼까요.
케이스 실러 주택가격지수인데 부동산 가격이 2002년에 가속화되기 시작해서 2006년 후반기에 정점을 찍고 하락하기 시작합니다. 2007년부터 하락속도가 가속화되기 시작하죠. 이때 버블붕괴를 예측하고 주식과 부동산을 팔아치웠다면 대단한 선경지명이겠죠? 지나고 나면 당연한 것처럼 보이지만 시장심리라는게 시야를 가려버리죠 ㅡ.,ㅡ;
마찬가지로 케이스 실러 주택가격지수 증가률을 나타낸 것인데 2007년부터 하락이 가속화되고 2009년 초반부터 하락세가 꺽이는걸 볼 수 있습니다. 허나 아직은 플러스가 아니죠. 하락세가 꺽인 이유는 단연 공적자금 투입입니다. 엄청난 공적자금을 통해서 하락을 막았지만 아직 상승할거라고 예상하기엔 이르다는 걸 알 수 있습니다. 앞으로 더 공적자금이 투입된다고 하는데 투입에도 한계가 있는거고 2차 하락이 올 가능성도 배제할 수 없겠죠.
다음 일본은 엔/달러 환율부터 볼까요?
85년 플라자 합의 이후 엔화가치가 2배 상승하게 되죠. 일본국민들이 갑자기 자산이 2배가 된겁니다. 수입물가가 반으로 줄게되고 엔화수요가 급격히 늘게 됩니다. 반면 당시 일본은 소니 워크맨과 도요타로 대변되는 경제 황금기였기 때문에 경제에 타격은 생각보다 크지 않았죠. 비싸도 일본제품을 선호하던 시대였으니까요. 물가는 싸지고 무역흑자는 증가하고 남는 돈이 넘쳐남과 동시에 40대 인구의 경제력이 폭발하면서 바로 부동산 버블을 일으키죠.
플라자 합의 이후 주택가격이 급격히 상승하다가 90년에 정점을 찍고 버블이 붕괴됩니다. 후지산을 닮았네요 ㅡ.,ㅡ;
다음은 일본의 연도별 물가상승률입니다.
90년 초까지 정점을 찍고 전체적으로 하향추세인 걸 볼 수 있습니다. 98년 이후부터는 거의 디플레이션이 만성화 되었다고 보여지네요. 일본의 부동산 버블붕괴는 물론 이전에 버블이 컷던 것도 있지만 이처럼 엔화 가치 상승으로 인한 디플레이션이 지속적으로 반영된 결과라고 할 수 있겠죠. 일본 경제가 대단한게 엔화절상이 엄청 심한데도 무역수지가 2008년을 제외하고 엄청난 흑자를 나타낸다는 점입니다. 수출기업들의 경쟁력이 여전히 건재하다는 얘기죠. 그 일부를 우리가 담당하고 있지만서도ㅡ.,ㅡ;
하지만 언제까지 엔화절상압력을 버텨줄지는 모르겠습니다. 일본경제가 요즘 휘청거리고 있고 성장동력도 찾지 못하는 상황에서 두고만은 있지 않을 거라는 생각이 듭니다. 요즘 일본정부도 환율에 개입하기 시작했죠. 더이상 절상은 안하겠다는 뜻으로 보입니다.
이제 우리나라를 볼까요 ^^
강북과 강남의 부동산 가격 상승격차가 2000년 들어서 커지는게 보이죠? 사실상 서울 집값을 강남이 올렸다고 해도 과언이 아닙니다. 2008년이후에 강력한 부동산 대책으로 상승세가 꺽이고 보합세를 유지하고 있다가 가장 최근에는 하락추세로 전환했죠
강남이 강북에 비해 저렇게 오른 건 바로 투기수요때문입니다. 학군을 바탕으로 한 수요에 힘입어 고급시설들이 들어서고 투기수요가 몰리면서 매매가가 상승했죠. 투기가 얼마나 심한지 보려면 매매가 대비 전세가율을 보면 됩니다.
위 자료에서도 강북은 50%대 전후인데 비해서 강남은 20%대가지 내려간 적도 있고 여전히 30% 초반에 머물러 있네요. 그만큼 집주인중에 실수요자가 없었다는 얘깁니다. 투기라는 얘기죠. 그럼 앞으로 강남과 강북 집값은 어떻게 될까요? 부동산 대세하락이라고 하는데 당장 집을 팔아야 하나요? 참 어려운 문제입니다만 우리나라의 부동산 특성은 외국과 좀 다릅니다.
우리나라는 옛날부터 땅을 가장 중요시 생각했죠. 사극에서도 가장 지키려고 하는게 땅문서이고 드라마에서도 10년간 열심히 일한 주부가 아파트 열쇠를 받아들며 감격의 눈물을 흘리는 장면이 종종 보여지는게 우리나라죠. 그렇다보니 우리나라 국민들의 자산중에서 부동산이 차지하는 부동산 편입비율이 어느나라보다도 높습니다.
세계적인 평균은 대략 50%가 안되는데요. 우리나라는 미국에 비해서 2배이상 높고 일본에 비해서도 상당히 높다는 걸 알 수 있습니다. 워낙 자산에서 차지하는 비중이 높기 때문에 쉽게 팔기도 어렵다는 거지요. 또한 일본은 디플레가 부동산 붕괴를 가속시켰지만 우리나라는 상당기간 소폭의 인플레를 유지할 것으로 보이기 때문에 급격히 부동산 가격이 하락할 것이다라고 단언하기는 또 힘듭니다.
역사적으로 200년간 부동산 가격변화를 보면 물가상승률과 일치한다고 합니다. 어찌보면 최근의 부동산 상승이 물가를 상회했으므로 거품이 빠지는건 당연하겠지요. 상당기간 부동산 가치는 하락할 것은 분명합니다. 더군다나 40대 인구가 줄고 있으니 말이죠. 개발호재에 따라 단기 변동성이 확대 될 뿐 전반적으로는 부동산이 하락하겠죠. 하지만 우리나라의 경우 강남과 강북의 가격편차가 상당히 심했습니다. 강남과 용산은 투기수요가 가장 집중된 곳으로서 명백히 버블이 있다고 할 수 있습니다. 물론 현재는 강남에 좋은 레스토랑과 백화점, 기업빌딩, 매장들이 많아서 강북보다 가치가 있겠지만 학군같은 경우 특수목적고가 많이 생겨서 그리 큰 장점이 없어졌고 강북에서 진행되고 있는 개발사업들이 안착이 되면 강북과 강남의 격차가 상당부분 줄어들 것입니다.
현재는 강남아파트의 가격이 강남의 가치를 생각해보더라도 오버슈팅되었다는 얘기죠. 제 개인적인 예상은 강남의 전세가율이 40%를 넘을때까지는 강남아파트를 직접사는 것은 손해를 볼 확률이 크다고 생각됩니다. 더군다나 재산세 부담을 생각하면 더욱 그렇죠.
향후 5년에서 10년은 강북같은 경우 보합세나 완만한 하락기조를 보이면서 현재가격을 유지하고 물가상승에 따른 실질가치 하락으로 진행될 가능성이 높다고 봅니다. 중간에 뉴타운 등의 단기개발호재로 인해 가격변동은 좀 있겠죠. 반면 강남의 경우 버블이 워낙 컷기때문에 급격한 하락으로 진행할 가능성이 다른지역보다 상당히 높다고 할 수 있습니다.
현재는 어느누구도 부동산을 재테크로 추천하기는어려울 겁니다. 지금은 부동산 비중을 줄여야 할 시기죠. 어느 자산도 절대적 안전자산은 없습니다. 적절한 자산배분만이 본인 자산을 지키는 유일한 방법이죠.[출처] 부동산 가격 더 떨어질 것인가?|작성자 러브러브
'솔리이야기 > 부동산이야기' 카테고리의 다른 글
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