대규모사업 미래단지,경매 솔리스톤

과거 경매에 넘어온 물건들은 대부분 복잡한 권리관계를 가졌던것이 대부분이었습니다.

 

하지만, 지금은 아파트 경매들이 많이 나오고 단순한 물건들이 많습니다.

 

즉, 채무 변제 불능으로 인한 저당권자에 의한 강제 경매가 그것이지요~

그렇다고 덥석 물면 크게 대입니다~

 

주변시세 확인, 선순위 확인, 실제 방문, 임대차 확인, 실거주 확인은 기본

일단은 큰 아파트의 경우 확정받은 사람이 몇명인지 확인해보시고요~

(어떤 아파트는 7명이 거주한걸로 되있더라구요... 그들 이사비용도 만만치 않습니다.)

 

선순위가 아닌 후순위 전세입자의 있는 경우도 상당히 골치아픈 문제가 됩니다.

이 사람이 배당 신청을 해서 확정을 받아가면 다행이지만,

 

그렇지 않은경우 명도이전까지 약간 험악한 분위기도 연출되기도 하고, 심각한 상황도 연출되지요~

(이럴경우 최고는 법원에 명도이전소송을 내서 명도이전을 위탁하면 되긴 합니다만)

아니면 대부분 다시 재계약을 해서 그곳에서 살기를 원할 수도 있고요~

 

특히, 관리비, 전기세, 수도세, 특히 가스요금 체납~ 이거 확인해보시기 바랍니다.

완전 대박상황 납니다~ 예전에 제가 들은 곳은 주인이 2년동안 살면서 전기요금과 수도요금 합쳐 1천만원 가까이를

체납했다고 합니다.  감정가 9천에 낙찰 7천받아놓고, 가스 ,수도 안들어와서 가스공사와 한전에

일정부분 부담을 하기로 하고 겨우 정리했다네요~ 엄청 고생이었답니다.

(3개월 겨울에 쓴 가스비가 200만원이었다는데...ㅡㅡ;)

 

건물의 경우는 대부분 임차관계, 이사비용, 그리고 선순위 세입자등을 잘 확인만 한다면, 큰 문제는 없습니다.

(단, 상가의 경우 집합건물과 토지가 별개로 매각되는 경우, 또는 건물 공사대금 등의 문제로 유치권 등의 조치가 취해져서, 아무것도 할 수 없는 상황이 있는 경우도 파악해야 하죠.)

 

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용산,판교,마곡등 대규모 사업지의 미래 예측 2012년에 매수해 2015년전에 매도하라. 부동산 경기가 침체하자 용산,마곡, 판교,송도등의 대형 사업이 멈추고 있습니다. 이유는 단 하나. 이익이 나지 않기 때문입니다. 이익이 난다면 부동산 경기가 침체되든 말든, 건설사와 시행사가 사업을 진행하지 않을리가 없습니다.   지금과 같은 상황에서는 당연히 더 이상 사업을 진행할수가 없습니다. 이유는 이익이 나지 않기 때문입니다. 이익이 나지 않는 주 요인중 하나는 이 개발을 지속하려면 주거용 건물을 분양해 사업비를 대야하는 데 지금은 아무도 자신이 없기 때문입니다. 그래서 토지비를 낮추어 주든가 아니면 용적율을 높여 달라는 것입니다. 분양 가격을 높여 달라는 요구는 지금 할수 없습니다. 분양 가격을 높이면 지금같은 시기에는 미분양이 뻔하기 때문입니다. 아마도 올해와 내년에는 이러한 줄다리기가 계속될것입니다. 그런데 이 사업들은 정부(공기업과 지자체 등등)와 건설사 그리고 지역 주민들이 얽히고 섥혀 있어 결국은 서로가 조금씩 양보할수 밖에는 없습니다. 포기했을때의 댓가가 너무 크기 때문입니다. 타협이 잘되는 곳은 2011년부터, 타협이 잘 안되는 곳도 2012년 부터는 사업을 진행시킬수 있을것입니다. 늦어도 2012년 부터는 사업이 진행되는 이유는 두가지가 있습니다. 첫째는 부동산 경기의 회복입니다. 한국의 경제 상황(흑자와 경제 성장)을 보나 하락기가 충분히 진행된 상태로 보나 충분히 가격 조정이 되는 시기로 보나 2012년 부터는 부동산 경기가 다시 회복될것입니다. 따라서 서로가 양보를 하지 않더라도 2012년 부터는 건설사들이 이익을 맞출수도 있다고 생각하기 시작할것입니다. 이익이 날것 같으면 서로 하겠다고 지원할것입니다. 둘째는 대통령 선거입니다. 최근의 각종 선거를 보면 유권자들이 명분보다는 실리에 따라 선거를 하는 것 같습니다. 따라서 몇년간 부동산 하락에 치친 유권자들이 부동산을 부양하겠다는 정부에 점수를 더 줄것입니다. 버블과 가계부채,건설사 구조조정, 국가 재정적자로 허리띠를 졸라 매고 구조조정을 하겠다는 정부에 점수를 줄것 같지는 않습니다. 2012년부터 사업이 시행되면 2012년이나 2013년 부터는 주거용 건물의 분양이 시작될것입니다. 경제상황도 좋아지고 부동산 부양책도 시행되고 부동산 주기상 상승기에 처하므로 분양이 잘될것입니다. 이때 분양 받으실 분들은 분양 받는것도 좋습니다. 분양가도 저렴하고 물량도 많을것이기 때문입니다. 2014년이나 2015년이되면 부동산 시대가 다시 도래할것입니다. 이때 부동산 시대가 끝날것으로 예측하는 분들은 매도하시면 되고 부동산 시대가 계속 될것으로 예측하시는 분들은 계속 보유하시면 됩니다. 2015년이나 2016년 부터는 2011년이나 2012년 부터 건설하기 시작한 많은 사업들이 완성되기 시작합니다. 오피스 건물이나 호텔, 주거용 건물들이 쏟아져 나올 것입니다. 수요에 비해 오피스 빌딩도 남아 돌고 호텔도 남아 돌고 주거용 건물도 남아 돌것입니다. 서로가 쏟아 내기 때문입니다. 특히 이러한 대규모 사업지들이 서울과 서울 인접지역에 있다는 것이 중요합니다. 이때 무너지기 시작하는 지역은 서울 에서 멀리 떨어진 지역이 아니라 서울과 그 인접지역입니다. 공급이 증가하고 2016년부터 생산활동인구가 정점을 치고 줄기 시작하고 부동산 주기상 하락기에 처합니다. 이러한 여러 악재가 서로 맞물리면서 부동산 경기가 하락하기 시작합니다. 하지만 이번 하락은 예전의 하락이 아닙니다. 10년내지 20년이 가는 미국식이나 일본식 장기침체기입니다. 또한 심리가 돌아 서면 상당한 가격 하락이 이루어지기 전에는 매도할수도 없을것입니다. (이때에는 주식시장은 살아 남을것이란 착각을 하면 안됩니다. 자산시장은 같이 갑니다.)