올 한해 대한민국 건설시장을 이끌 주요 건설사들의 신년 사업계획이 마무리됐다. 도급순위 기준 10대 건설사가 올해 일반분양할 아파트와 주상복합, 오피스텔 등 주택은 모두 7만2451가구로 지난해 4만1673가구보다 무려 74% 증가했다.
올해 경기회복에 대한 기대감과 지난해 아파트 분양시장의 호조가 이어질 것이라는 전망이 물량 증가의 가장 큰 원인으로 분석된다. 특히 대형건설사들이 올해 공급 계획 중인 아파트들은 도심 내 재개발·재건축이나 수도권 입지 물량이 많아 눈여겨 볼만하다.
◇'빅5' 수도권 재건축단지 관심
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분양성 담보된 재개발재건축 분양 집중
올해 상위 10대 건설사들이 확정한 분양계획의 특징은 지방 분양사업장은 최대한 줄이고 서울 및 수도권 중심으로 짜여있다는 점이다.
또 일반물량 부담이 많은 도급사업을 최소화하고 분양이 담보된 조합원 분양물량이 많은 재개발재건축 사업 분양에 집중하고 있다. 지난해 총부채상환비율(DTI) 규제 강화로 부동산시장의 침체가 올해까지 이어지고 있는데다 오는 2월 11일부로 양도세 감면 혜택이 폐지되면 신규분양시장의 침체가 가속화될 수 있다는 부담감 때문이다.
재개발재건축의 경우 일반분양 물량이 소규모인데다 입지가 서울·수도권 요지라는 점 때문에 부동산시장의 침체와 관계없이 꾸준히 실수요층을 모아오며 1순위에서 대부분 마감됐다. 실제 지난 2006년부터 2009년까지 대형건설사들은 분양사업 중 재개발재건축 비중을 높여왔다.
이같은 재개발재건축 분양 위주 전략은 올해도 계속될 전망이다. 건설사마다 다르지만 삼성물산, 대우건설, GS건설, 대림산업, 현대산업개발 등은 재개발재건축 비중을 절반 이상으로 높였다.
삼성물산은 전체 1만1454가구의 77%인 8780가구, 대림산업은 전체 14개 사업장 중 8개 사업장이 재개발재건축 물량이다. 대우건설은 전체 16개 사업장 중 절반이, GS건설은 전체 1만1800가구 중 1100가구만 분양사업일 뿐 90% 이상이 재개발재건축 사업장이다.
주요 사업장으로는 왕십리뉴타운 내 왕십리 1·2구역이 가장 관심을 가질만하다. 왕십리1·2구역은 삼성물산, GS건설, 대림산업, 현대산업개발이 나눠 짓게 되며 일반분양 물량은 1구역 600가구, 2구역 509가구다. 이외에 GS건설, 현대산업개발, SK건설 등이 시공하는 가재울뉴타운내 가재울 4구역, GS건설과 대림산업이 같이 짓는 수원권선 재건축 등도 대규모 재개발재건축단지로 꼽히고 있다.
닥터아파트 이영진 소장은 "브랜드와 대규모로 구성된 아파트 공급이 수도권에 집중되기 때문에 수도권 주택거래가 다소 활기를 띨 것"이라며 "그러나 뉴타운·재개발 등 도시정비사업은 일반 분양 물량 비중이 적어 주택난 해결책으로는 무리가 있다"고 전했다.
◆ 신규물량 14만가구 불구 공급난 해소 어려워...
| 한달새 '재건축' 최고 1억1천만원↑…다시 '강남불패'? |
전국적으로 아파트 거래량이 줄고 있는데도 서울 강남 ３구는 거꾸로 거래량이 늘고 집값도 뛰고 있다. 그 중심에는 재건축 아파트가 자리잡고 있다. '재건축 불패'라고나 할까.
18일 부동산 업계에 따르면 강남 개포동의 재건축 아파트단지의 전용면적 51제곱미터의 지난달 실거래가는 10억원에서 11억원대에서 형성됐다. 지난 달에 비해 최고 1억 1천만원이나 올랐다.
이들 재건축 아파트 값 상승세는 지난해 말부터 시작돼 올해 들어서도 지속되고 있다. 호가 위주의 가격형성이 되다 보니까 보름 사이에 3천만원에서 5천만원 정도 가격이 급상승했다.
국토해양부의 조사 결과 개포주공１단지를 포함한 강남 재건축아파트의 지난달 실거래가는 전달보다 1천만원에서에서 최고 1억1천만원이 올랐다.
거래건수는 전국 아파트의 경우 전달보다 2.4%가 줄었지만 강남３구는 되레 43％나 늘었다. '기이한 현상'이 아닐 수 없다.
일부 단지에서 재건축사업이 본궤도에 오르면서 개발기대감이 커진 데다, 그동안 적체돼 있던 급매물들이 팔려나가면서 나타나는 현상이라는 게 부동산 업계의 분석이다.
전문가들은 올 상반기에는 재건축조합 설립과 사업시행인가 등의 상승요인이 많아서 재건축 아파트값이 뛸 수 있고, 무엇보다 일반 아파트 값에 영향을 줄 가능성도 배제할 수 없다고 말한다.
때문에, 지난주 재건축을 제외한 서울의 일반 아파트 값이 소폭 오르면서 14주 만에 반등세로 돌아선 사실을 주목할 필요가 있어 보인다. 이에, 대출규제 효과가 떨어지고 있는 것이 아니냐는 우려도 나오고 있다.
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