흐름에 따른 부동산 매도, 매수 시기는

 

최근 부동산시장에서 나타나는 가장 두드러진 특징은 변동성이다. 체력이 약해지면 마치 감기에 잘 걸리듯 조그만 충격에도 부동산시장의 기초체력은 한계를 드러내고 있다. 그런가 하면 부동산 불패론도 여전하다. 전문가에게도 2010년 부동산시장의 맥을 찾는 것은 쉽지 않은 일이다. 이에 2010년 최고의 부동산 고수 전문가에게 앞으로의 부동산시장 길을 행보를 묻고 있다.  이론과 실전을 겸비한 최고의 실전전문가로 꼽히는 곽창석 대표를 찾아가 답을 들어봤다. <편집자 주>

[2010년 부동산 보합세 보일 듯]

2010년 부동산시장은 좀 힘들 것으로 예상된다. 왜냐하면 대출규제도 있기 때문에 사고자 하는 매수층이 없기 때문이다. 첫째, 보금자리, 장기전세 시프트, 위례신도시 등 무주택자가 내집마련을 위해 기다리고자 할만한 요소가 너무 많기 때문에 일반 매수는 이뤄지지 않을 것이다. 다 주택자들도 주택이 매도가 되어야 또 다른 매수가 진행이 되고 할 텐데 매수 자체가 막혀있으므로 연결고리가 연결되지 않는다. 즉 기대가 살아있어 주택수요층 형성이 어렵다.

둘째, 2010년 말까지 진행될 양도세제로 인해 시장에 나온 매물 증가이다. 따라서 전반적 보합세가 유지가 될 것이다. 예외적으로 내년 토지 보상자의 투기수요가 있으므로 국지적으로는 상승 즉, 일부 수요의 이동은 있을 것이다.

한편 전세의 경우는 강세, 과열양상이 예상된다. 왜냐하면 전세는 경기변수에 강한데 실물경기가 회복세를 타면서 전세 수요도 증가할 것이다. 위에서 언급한 무주택자들이 보금자리지구 같은 이슈를 기다리면서 주택 매수보다는 전세를 선호. 뉴타운 등으로 인한 철거가 본격화되면 전세수요 또한 본격화 될 것이다.

[2010 최고의 부동산 투자처.. 정책 흐름 따라야]

주택은 현재 수급이 깨어진 상태이다. 전세가격 상승 시 수익 볼 수 있는 구조가 좋다. 왜냐하면 노령화는 점점 심화 되고 안정적으로 월세를 받을 수 있는 상품이 인기를 끌 것이기 때문이다. 역세권 다가구, 상가 등이 전세가격 오르면 같이 매매가격이 오르는 대표적인 상품들이다.

2010년 단기적으로 투자처를 꼽으라면 너무 많이 오른 재건축보다 서울 한강변이 유리해 보인다. 전략정비구역유도정비구역, 뉴타운, 합정, 망원, 한남, 성수, 노유, 자양 한강이남으로는 노량진, 흑석동, 천호동 등 재개발 쪽으로 추천한다.

자기자본은 3억 정도로 가볍게 접근하는 게 좋다. 만일 대출규제가 풀리면 대출자금 포함해서 자기자본 2억에 정도면 투자가 가능한 금액이다. 많은 사람들이 투자수익률을 궁금해 하는데, 2009년 이전까지는 세전 수익률이 3년에 100% 정도가 나왔다.

[장기 부동산 투자처.. 4가지 팩트 있는 곳을 잡아야]

장기적으로 주택을 고른다면 소득수준 높은 곳, 효용보다 가치상승 있는 곳 등을 선별해야 들어가야 한다. 2000년 대치, 도곡, 80년 압구정 패턴처럼 뉴타운, 대규모 택지개발 했을 때의 사례가 앞으로도 그대로 적용될 가능성이 많다.

구체적인 판단기준은 중심 업무지구가 가깝고, 대규모 신규주택, 교육, 환경여건 등의 4가지 여건이 곳이 있다면 앞으로 그곳이 강남이 될 것이다. 예컨대 서울 용산, 성수동, 한남동, 흑석동, 동탄 신도시 등이 후보 군이라고 할 수 있다. 하지만 최근 주목 받고 있는 인천 송도 신도시 같은 경우 단기적으로는 균형이 안 맞는다고 볼 수 있다. 장래에는 좋겠지만 지금은 집만 잔뜩 있고 업무지구는 안 들어오고 있다. 이런 곳은 1차례 침체기를 거쳐서 좋아질 가능성이 있으니 투자에 유의하는 게 좋다.

장기로 볼 때 3년 후가 되면 출구전략 써야 할 시점이 올 것이다. 2010~2011년에 더블딥이 올 가능성이 있다. 유동자금은 경기가 풀리지 않으면 호주머니에 남게 된다. 더블딥이 지나면 인플레이션 공포가 커질 것으로 보여진다. 2009년 디플레이션 공포가 컸다면 이제는 인플레이션 공포가 올 때이며 이때 출구전략이 써야 한다. 이렇게 3년 후에는 화폐가치 하락으로 인한 주택가격의 상승이 일어날 가능성이 있기 때문에 주택시장 매입의 기회는 있다고 본다.

[흐름에 따른 부동산 매도, 매수 시기는?]

강남 재건축이 들썩이는데 따져보면 수익률 거의 안 나온다. 나오는 곳은 국지적이다. 예컨대 수도권시장은 강남 재건축이 견인하는 경향이 있으니 실수요 측면에서 곳들은 접근하는 것은 괜찮다. 예컨대 아직 재건축 가능한 대단지 중 가격이 아직 안 움직이고 있는 곳 즉 대치동 은마나 올림픽선수촌 같은 중층 재건축 단지들은 국지적으로 메리트가 있어 보인다.

실수요자 입장에서는 2010년 전셋값이 오를 가능성이 많다는 점을 주목해야 한다. 보통 패턴이 전세가 오를 때까지는 소형이 강세를 보이고 전세가 안정이 되고 나면 중대형이 강세를 보인다. 따라서 2010년 하반기까지는 중대형이 살 찬스라고 보여진다.

2005년부터 부동산 시장은 평준화 추세를 보였기 때문에 2010년부터는 다시 차별화 양상으로 갈 가능성이 높다. 지금으로서는 저가 부동산을 구매하는 것이 좋아 보이지만 물량 쏟아질 때는 못 빠져 나올 수도 있으니 투자목적으로 매입하는 것은 주의 해야 한다.

한편 경기에 따라 투자 상품이 달라지는데, 분양가 상한제만 봐도 가격 묶어 놓으니까 공급감소하고 기존 주택가격 상승하면서 주로 주택투자가 큰 축을 이룬다. 그러나 경기 풀리면 토지, 상가 쪽으로도 간다. 2010년은 보상금시장이 크다 따라서 내년 토지 움직일 수 있다. 순서는 보통 주택-> 토지 -> 상가 이렇게 흐를 것으로 보인다. 주택과 토지는 실물경기 나빠도 움직이지만 상가는 실물경기가 나쁘면 움직이지 않는다.

상가 연말로 갈수록 매물이 계속 쏟아질 곳이다. 왜냐하면 기존의 대출은 생계형이 많았기 때문이다. 2009년 9월 DTI적용되고 10월 2금융권도 적용을 받으면서 상가들이 버티다 못 버티고 급매물을 내놓는 구조이다. 그래서 대출 풀어주면 상가 급매는 들어갈 것이다. 상가는 경매에서도 찬스가 많다. 대출규제 2010년 상반기 쯤에 풀릴 것으로 보인다. 하지만 투자는 대출 풀어준다는 얘기가 나옴과 동시에 끝이 났다는 이야기와 같다. 때문에 상가 급매 매입은 지금이 타이밍일 수 있다.

[출처] 공급이 모자라|작성자 죽천