원룸,오피스텔,소형아파트,재개발, 분양시장을 주목하라

장재현 부동산뱅크 미디어팀 팀장의 부동산 투자Q&A

“중소형 아파트와 재개발, 분양시장을 주목하라”


2009년 부동산시장에 대한 전반적인 평가를 해주신다면?
2009년은 재건축과 분양이 대세인 한 해였습니다. 금융위기 이후로 강남권 재건축 집값이 고점 대비 80% 수준까지 떨어졌고, 정부의 재건축 규제 완화 정책, 서울시의 한강변 초고층 개발 계획 등이 맞물리면서 투자자들이 몰려들었습니다. 이 때문에 강남권 재건축 아파트 값이 급등했고, 이는 주변 강남권과 분당, 목동 등의 아파트 값도 부추겨 버블지역의 부동산시장까지 특수를 누리는 결과를 가져왔습니다.

우리나라 부동산시장에 대한 최근 동향은 어떻습니까?
최근에는 신규 분양시장만이 기세등등한 모습입니다. 특히 광교, 송도 등 입지여건이 좋고 앞으로 발전가치가 높은 지역을 중심으로 수요가 크게 몰리는 양상인데요. 이에 반해 기존 아파트나 재건축시장은 2009년 초와 달리 주춤한 상태입니다. 정부의 DTI 규제로 돈줄이 조이고, 집값도 많이 올라 실수요자나 투자자들의 시장 진입이 어려워졌기 때문입니다.

2010년 부동산시장에 대한 전망을 한다면?
2010년에도 DTI 규제가 지속된다면 아파트시장은 불황을 겪을 것으로 예상됩니다. 돈줄이 막히면서 실수요자들의 접근이 어렵기 때문입니다.

그러나 자금 부담이 낮은 중소형 아파트시장은 주목해볼 만합니다. 2008년 DTI 등의 금융 규제 후 강북권 중소형 아파트가 급등한 것을 감안하면 2010년에도 내집 마련을 준비하는 실수요자들이 자금부담이 낮은 강북권이나 경기권의 중소형 아파트로 진입할 가능성이 높다고 보입니다.

또 재개발시장도 주목해볼 만합니다. 서울 내 재개발의 경우 2007년 고점을 찍은 후 정부의 규제로 하향세를 보였습니다. 그러나 토지거래허가구역 내 주택 매입 기준, 용적률 등의 규제가 다소 완화된 데다 가격도 많이 하락해 투자여건이 좋아졌습니다. 또 일반주택의 경우 DTI 등의 금융 규제도 자유로워 2010년 유망 상품 중 하나로 판단됩니다.

분양시장은 계속해 호황을 누릴 가능성이 높습니다. 특히 2010년에는 보금자리 2지구, 송파신도시 등 유망한 지역에서 분양을 준비하고 있기 때문입니다. 보금자리의 경우 전매기간이 길지만 주변 집값에 비해 분양가가 30% 이상 낮아 투자가치가 높습니다. 또 송파, 광교 등도 강남 접근성이 좋고, 수요자들도 풍부한 만큼 주목해야 할 분양 단지 중 하나입니다.

실수요자 입장에서는 언제 내집 마련을 해야 할까요?
우선 실수요자들 중 청약통장이 있는 분들은 이를 백분 활용해야 합니다. 2010년에도 보금자리 지구, 송파·광교·서울 뉴타운 등 유망 지역 내 분양이 지속되는 만큼 분양주택에 관심을 둘 필요가 있습니다. 이들 지역은 인프라나 업무지구 접근이 쉬워 수요가 풍부하고 택지로 조성되는 만큼 주거환경도 뛰어나 발전 가능성이 높습니다.

투자자의 입장에서는 2010년 어떻게 준비해야 할까요?
재개발 지역이나 재개발 예정지 내 주택도 고려해볼 만합니다. 이들 지역의 경우 1억원대에 매입 가능한 곳이 많고 대출 규제에서도 자유롭습니다. 또 앞으로 재개발이 되는 호재도 있어 실수요자들은 장기적인 안목으로 접근해볼 만합니다.
다음으로는 수익형 부동산에 관심을 가져볼 만합니다. 2009년에는 주택시장 가격이 많이 상승한 반면, 오피스, 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산은 내수경기 침체로 가격이 많이 하락했습니다. 2010년부터 한국 경제가 어느 정도 회복된다고 볼 때, 임대수익을 고려한 수익형 부동산 투자도 좋다고 생각됩니다.
2010년, 부동산시장에 악재 혹은 호재로 작용할 만한 요소는 어떤 것이 있습니까?
내년에는 분양, 미분양 주택과 다주택자에 대한 양도세 혜택이 끝나면서 일반 부동산시장에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 우선 분양시장은 양도세 혜택이 주어지는 2월 전까지 분양하려는 건설사들이 늘어나면서 일시적으로 분양 물량이 많아질 가능성이 높습니다. 또 양도세 혜택을 받으려는 실수요자들도 유망 지역 내 분양에 몰리면서 분양 경쟁이 더 치열해질 것으로 보입니다.
기존 주택시장도 2010년 말까지 다주택자에 대한 양도세 혜택이 주어집니다. 이에 양도세 혜택을 받으려는 다주택자들의 매물이 늘어나면서 부동산시장에 적잖은 영향을 줄 것으로 판단됩니다.

‘아파트에는 투자하지 마라, 곧 부동산 가격 파괴의 시대가 온다’는 부동산 붕괴론을 주장하는 사람들도 있습니다. 어떻게 대처해야 할까요?
‘아파트 투자는 이제 골라서 해야 한다’라고 생각됩니다. 이미 기존 아파트시장은 2007~2008년 최고점을 찍은 이후 그 이상 탄력을 받지 못하는 상황입니다. 금융위기 이후에 집값이 상승한 것은 최고점 대비 떨어졌던 가격이 수요가 몰리면서 다시 상승했기 때문입니다. 따라서 현재 집값이 단기간 시장에서 탄력을 받기에는 무리가 있을 것으로 판단됩니다.
지금부터는 어떤 아파트를 장기적인 관점에서 투자하느냐가 관건인 것 같습니다. 앞으로는 주거환경이 좋고, 인프라 시설이 잘 갖춰진 곳으로 골라 투자해야 합니다. 또 신도시나 택지지구가 들어서면서 서울 내 업무지구 접근성이나 발전 가능성도 검토해야 합니다.

전문가 입장에서 정부의 부동산 정책에 대해 특별한 의견이 있다면?
DTI 규제가 너무 과도했다고 봅니다. 실제 집값이 급등한 것은 강남권과 분당, 목동 등 버블지역에서 국지적으로 일어난 현상이었습니다. 하지만 정부가 집값 급등을 우려해 미리 수도권 전역에 DTI 규제를 적용하면서 강북권이나 경기 외곽 지역에 대한 실수요자들의 시장 접근이 막혔습니다. 이런 점을 감안할 때, 실수요자들을 위해서라도 부동산시장이 안정돼 있는 곳은 DTI 규제 완화 등을 고려해야 한다고 생각합니다.
마지막으로 미분양에 대한 규제 완화 정책은 지속적으로 이뤄져야 한다고 봅니다. 현재 미분양 아파트가 12만 가구가량 되는 상태에서 양도세 혜택 등이 폐지된다면, 미분양 주택 해소가 더 어려워질 것으로 보입니다. 장기적으로 미분양을 해소하기 위해서라도 미분양 주택을 매입하는 사람들에게 더 많은 혜택을 주어야 한다고 봅니다.

2010년 부동산을 투자처로 생각하는 사람들에게 추천하고 싶은 투자처나 팁을 준다면?
2010년 부동산 투자시 눈높이를 낮추는 것이 우선이라고 생각합니다. 2000년대 초반처럼 아파트나 주택으로 단기간 크게 한몫 잡던 시대는 지났습니다. 더 이상 그런 세상이 와서도 안 되고요. 그때 당시보다 신도시 등의 지역에서 아파트 물량이 늘어난 만큼 일반인들이 단기적인 목적으로 투자하다가는 낭패를 보기 쉽습니다.
앞으로는 장기적으로 보는 안목이 중요합니다. 우선 분양주택의 경우 발전성, 서울 업무지구 접근성 등을 고려해 투자 해야 합니다. 그런 관점에서 볼 때 2010년에 분양할 송파신도시나 제2보금자리지구 중 강남권 분양주택에 투자할 만하다고 생각합니다.
또 서울 내 강북구, 강서구, 강동구, 구로구, 도봉구, 관악구 등에 있는 재개발 예정지 내 일반주택들도 눈여겨볼 만합니다. 이들 지역의 경우 노후도가 높아 재개발 예정지나 재개발 구역이 많고, 1억~2억원 안팎의 소액투자 지역도 많아 신혼부부나 30대 젊은 층들이 장기적인 안목으로 투자해도 좋을 것 같습니다. 특히 신혼부부들의 경우 아파트 전세자금으로 내집 마련을 할 수 있는데다 향후 5~10년 안에 재개발도 가능해 유망하다고 봅니다.
마지막으로 노년층의 경우에는 수익형 부동산을 고려해볼 만합니다. 도심 내 원룸이나 상가, 오피스텔 등을 매입해 임대수익을 얻는 사업이 유망합니다. 상가의 경우 금융위기 이후 내수경기 침체로 경공매나 마이너스 프리미엄이 붙은 분양상가들이 많은 만큼 잘만 엄선한다면 수익률이 높은 곳을 매입할 수 있습니다.

또 도심 내 원룸이나 오피스텔은 수요가 꾸준한데다 1인 가구가 점점 증가함에 따라 앞으로도 유망한 임대수익형 상품입니다. 특히 대학가나 역세권, 업무지구 접근성이 좋은 곳이나 부도심 등 유동인구나 주거 편의성이 좋은 곳을 매입한다면 안정적인 수익을 거둘 수 있을 것으로 보입니다.

■기획&정리 / 김민주 기자 ■사진 / 이성원

요즘 혼자 사는 1인가구가 늘어남에 따라 소형주택에 대한 수요가 급격하게 증가하며 대채상품으로 오피스형 원룸이 각광 받고 있는 추세다. 결혼을 하지 않는 싱글족이나 결혼을 해서도 아이를 갖지 않는 젊은 세대들이 대표적으로 많이 찾는 주거형태이기도 하다. 요즘처럼 전세 값이 많이 오르고 있는 시점에 이러한 원룸은 많은 투자가들의 초미의 관심사가 되고 있다.
그 중 투자가들의 이목이 집중되고 있는 곳이 용인경전철 강남대학교역 앞 사거리 코너에 위치한 [강남레지던스]이다. 강남대 학생 10,000명과 주변에 용인대, 명지대 등 대학교와 구갈 1,2,3 택지개발지구 및 동백지구가 약 30,000여 세대라는 배후가 있어 최고의 입지를 갖추고 있으며 용인경전철 개통에 의해 임대수요증가와 부동산가치 상승이라는 두마리 토끼를 잡을수 있는 곳이다.

요즘 수도권에서는 없어서 분양 받을 수 없는 소형아파트는 수요층은 늘고 있는 반면 공급이 모자라는 실정이다. 이에 따라 정부에선 소형주택의 공급방안으로 도시형생활주택을 추진하고 있으나 이 역시 사업성문제로 인해 건설사의 참여가 저조한 상황이다.

강남레지던스는 이런 틈새시장을 효과적으로 공략한 오피스형원룸으로 샤워부스, 세탁기, 냉장고, 22인치 TV, 에어컨, 침대, 책상, 옷장 등 풀옵션으로 갖춰져 틈새시장으로 인기를 얻고 있는 추세라고 투자가들은 말하고 있다.

또한 실면적 8.7∼13.52㎡이며 기존 오피스텔의 절반 규모로 실투자금은 3,900∼4,500만원대로 부담 없이 투자를 할 수 있고, 1가구 2주택에서 자유로우며 투자가들에게 무엇보다도 중요한 수익률을 연 10%로 확정보장하여 요즘 같은 불경기 속에 확실한 재테크라 볼 수 있다. 시행사에서 직접 운영관리를 하기 때문에 별도로 관리가 필요 없는 임대사업으로 최적의 노후 대책이 될수 있다는 전망이다.
선착순으로 호수를 지정 받기 때문에 좋은 위치를 선점하려면 발빠른 움직임이 필요하다.
"방을 구하는 사람과 방을 찾는 사람들이 온라인상에서 실 사진으로 가격과 조건을 충분이 상담하고 실 매물 확인하고 결정하시는 겁니다.  좋은집구하기(http://cafe.daum.net/bang82) 카페에는 직거래만 있는 게 아니라 각 지역마다 오랜 경력을 지닌 제휴공인중개사사무소를 선정해 직거래매물 모니터링과 (허위매물 또는 과장된 시세...) 직거래 체결 시에 전문적인 공인중개사에게 계약서 작성요령이나 계약서무료대필까지 가능합니다.

중개수수료 없이 전문중개사의 계약서무료대필까지 가능하니 수요가 점점 늘어날 수밖에요 더욱이 여기에 멈추지 않고 방구하기에서 룸메이트, 하우스메이트, 이사 업체에 도배, 중고벼룩시장까지 부동산 토탈정보와 서비스를 제공하므로 써 이사 시에 발생하는 불편함과 어려운 점을 해결해줌으로써 많은 회원들을 확보할 수 있었습니다."

이렇듯 부동산시장의 흐름이 인터넷 직거래로 새로운 장을 열어나간다면 부동산직거래 카페를 이용함에 있어 유익한 점과 유의해야할 점을 알아보자.

1. 부동산에 지불해야할 중개수수료가 없다.
모두가 어렵다고 하는 요즘 경제에 한 달 월세에 육박하는 중개수수료를 절약한다는 것이 가장 큰 장점이라 하겠다.

2.하루에도 무수히 올라오는 매물로 여러 종류의 매물검색이 가능하다
몇 십만 명의 회원들과 적지 않은 하루 방문자가 말해주듯이 실시간급매물과 등록된 매물의 계약여부까지 바로바로 업데이트되어 이사를 앞두고 미리미리 지역정보와 시세를 알 수 있다

3. 부동산 여기저기 돌아다니지 않아도 돼 시간이 절약된다.
부동산을 통해 집을 본 후 연락처를 남기고 돌아온 뒤 시도 때도 없이 울리는 끈질긴 중개사무소의 전화에 시달려본 경험이 있는 사람이라면 더없이 좋은 기회라 하겠다. 힘들게 발품 팔지 않고도 많은 매물과 정보를 접할 수 있는 방법이라 하겠다.

전문지식이 없는 개인이 매물에 대한 적정가나 각종관련서류(등기부등본이나 근저당채무.가압류여부등)를 확인하거나 집의 하자를 뒤늦게 발견했을 시 분쟁이 따를 수 있다. 이점을 보완하기 위해서 누구나 쉽게 열람할 수 있는 관련 사이트를 카페 내에 게시했으며 직거래카페를 이용하더라도 지역공인중개사와 제휴관계를 잘 맺고 있는 사이트를 이용하는 것이 최선이라 하겠다.