부동산 동향과 침체의 원인. 좁은 면적의 색상 백토천연마감재

다음달에 입주할곳의
우리집  면적이 좁은데
좁은면적에는  구조가 어떤 것이 좋고 색상을 어떻게 선택하는게 좋은지
조금 자세하게 답변해 주시면 감사하겠습니다.

 

규조토,백토 천연마감재로  맑고 상쾌하게 하시고요.

거실의 한쪽에는 긴 액자나 거울을 설치해 넓고 시원하게 보이게 합니다.
색채는 경쾌하고 컬러풀하게 엘로우나 레드계열을 사용하여 팽창되고
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연락처를 적어 주시면 좋겠습니다.
솔리스톤& 우리욕실:1688-0367

 

부동산 동향과 침체의 원인

 

통상적으로 거래량이 줄어 드는 침체기에는 매수자 우위의 장세가 펼쳐지기 때문에 시세보다 10%이상 저렴한 급매물이 출현한다. 최고점을 돌파한 강남 재건축 아파트와 한강변 재건축 빌라 등지에 10% 하락한 급매물이 나오고 있으며, 한창 가격의 고공행진을 이어가던 서울 뉴타운 지역에도 급매물이 쌓이고 있다.

 

급매물 적체 현상은 서울 대부분의 아파트와 연립, 그리고 수도권의 부동산에서도 쉽게 발견할 수 있다. 이러한 현상은 분양,분양권,미분양 등 분양 시장에서도 찾아 볼 수가 있다. 한마디로 말하면 서울을 포함한 수도권 전역에서 현재가보다 가격이 훨씬 싼 부동산 매물이 늘어 난다는 것이다.

 

매도자의 입장에서는 지지부진한 가격 때문에 속이 타 들어가는 상황이지만 매수자의 입장에서 본다면 잘 차려진 음식상에서 마음에 드는 별미를 고를 수 있는 절호의 기회라고 할 수 있다.

 

지금의 부동산 침체는 1년 전에 펼쳐 진 글로벌 금융 위기 상황과 그 성격이 확연하게 다르다. 두바이 건설 사태, 그리스와 스페인의 신용 하락, 영국의 금융 불안같은 복병이 세계 금융 시장의 뜨거운 감자로 부상하고 있지만, 그 내막을 들여다보면 미국의 금융 부실이 세계 경제 혼란을 일으킨 것과는 달리 각각 국지적인 문제로 귀결이 될 가능성이 높다.

 

6개월 전후의 경제 상황 즉, 경제 제반 여건, 환율, 물가, 유가, 수출입, 설비 투자, 고용, 생산  등의 현재와 미래 지표가 주가에 반영이 되고 있기 때문에 코스피 지수와 다우 지수가 굳건한 현 상황하에서는 더블 딥의 가능성은 매우 낮아 보인다.

 

설령 만에 하나 지난 해와 같은 위기가 도래한다고 할 지라도 금융 위기의 전조 징후라 할 수 있는, 주가의 단기간 20% 이상 하락, 유력한 경제 연구기관들의 위기 경보만 살펴도 최악의 상황에 충분히 대처할 수가 있다.

더군다나 부동산 하락은 금융 하락이 본격화 되는 시점에서 발생하므로 일정 부분 시간적 여유가 있기 때문에 더블 딥 등의 주장에 미리 겁을 먹고 투자에 소극적일 필요는 없다.

 

제2의 금융 위기 가능성이 낮은 상황이므로 작금의 부동산 침체는 정부의 대출 규제와 단기 상승에 따른 기간적 가격 조정 때문에 발생했다고 보면 된다. 정부의 대출 규제는 장기간 지속될 가능성이 높으며, 경제 회복이 본격화 되는 2010년 상반기 중으로 금리가 인상할 가능성도 매우 높다.

 

그렇다고 해서 부동산 시장이 장기간 침체할 가능성은 거의 없다. 과거 2005~2007년 당시에 대출과 금리 상황이 지금보다 좋지 못하였지만 부동산은 오히려 폭발적으로 상승했다는 사실을 염두해 두어야 한다. 결국 지금의 부동산 조정은 경기 회복의 기대감이 만들어 낸 대출 규제와 단기 가격 상승으로 인한 차익 매물 등 심리적 조정에 따른 일시적 투자 부재 현상이라고 보면 된다.

 

저평가 급매물의 위력과 매수 방법

 

부동산은 상승 흐름이 하락 흐름보다 우세한 편이지만 거래 기간만 따지고 볼 때 활황기보다 침체기가 훨씬 길다. 얼추 1년을 기준으로 거래가 활발하면서 가격이 오르는 기간은 3~4개월에 불과 하지만 거래가 잘 이루어지지 않으면서 가격이 하락하는 기간은 8개월~9개월에 이른다.

 

매도자는 짧지만 폭발적인 가격 상승 기간을 놓치지 말고 정점을 잘 골라 매도 타이밍을 잡아야 하며, 매수자는 길지만 지루한 가격 하락 기간을 기회로 삼아 급매물 중심으로 매수 타이밍을 잡아야 한다.

 

그런데 안타깝게도 일반 투자자들의 상당 수가 위의 기본 원칙과는 반대로 매매를 하기 때문에 투자 수익률을 얻지 못한다. 매도자는 매수가보다 20%~30% 상승한 상황이라면 비과세 여부, 보유 기간, 대출 규모, 추가  상승 여력을 꼼꼼히 체크한 후에 매도를 저울질 해야 하는데 상승시에 발생하는 호재와 더 오를 것이라는 기대감에 들떠서 매도 타이밍을 놓치고 만다.

 

그러다가 가격이 한참 하락한 상황에서 더 떨어질 것이라는 불안감을 이기지 못하고 비수기에 헐값으로 매도하는 사람도 있다. 통상적으로 단기간 20~30% 오른 부동산은 3년 상승률과 비슷하기 때문에 시간이 지날수록

오르기 보다는 떨어질 가능성이 높다. 매도자에게 가장 중요한 것은 비과세나 호재가 아니라 가격 상승폭과 가격 상승에 따른 절제력이라는 사실을 명심하자.

 

매수자는 현재가보다 10~20% 하락한 급매를 중심으로 저평가 여부(최고가 대비 하락 폭), 급매  가격, 대출 규모, 향후 예상 가격선을 면밀히 따져 본 후에 매수를 저울질 해야 하는데, 하락시에  발생하는 유언비어와 더 하락할 것이라는 기대감으로 기다리다가 매수타이밍을 놓치고 만다.

 

그러다가 가격이 한참 상승한 상황에서 더 오를 것이라는 불안감을 이기지 못하고 활황기에 거품가로 매수하는 사람도 있다.

 

통상적으로 장기간 10~20% 하락한 부동산은 초급매물일 경우 고점대비 30% 하락한 선까지 나오기 마련인데

이쯤 되면 하락할 가능성보다 반등할 가능성이 높다. 매수자에게 가장 중요한 것은 폭락이나 폭등에 대한 기대감이 아니라 가격 하락폭과 가격 하락 매물을 잡을 수 있는 결단력이라는 사실을 잊지 말자.

 

위의 사례를 바탕으로 침체기의 저평가 지역 급매가 얼마나 중요한지 살펴 보도록 하자. 인의 투자 성향이 다르기 때문에 천편일률적으로 교과서식 답변을 제시할 수는 없지만 지극히 상식의 테두리에서 해답을 찾으려고 노력하겠다.

 

급매도 급매 나름이다. 를 들어 4억 아파트가 단기간에 5억까지 올랐는데 3천만원 하락하여 4억 7천만원이 되었다고  급매라 할 수 없다. 가격의 절대치를 알 수는 없지만 상식선에서 해당 부동산의  최근 3년간 최고가와 최저가를  살펴 보고 다른 부동산과의 상대 가치를 비교해 보면 어느 정도 답을 찾을 수 있다.

 

일례로 최근 3년 기준으로 최고가가 5억 최저가 3억인 부동산이 4억까지 오르다가 침체기에  10% 이상 하락한 3억 5천에 나온 매물이 있는데, 이 부동산은 저평가 상황이면서 초급매에 해당하기 때문에 적극적으로 매수할 필요가 있다.

 

혹자는 3억까지 하락한 데는 하락한 이유가 있다고 하는데 이 말을 뒤집어 보면 5억까지 오른데는 오른 이유가 있다는 것도 해당이 되므로 종합적 정황상 매수가 맞다고 본다.

 

똑같은 가격선에서 최근 3년 기준으로 최고가가 5억 최저가 3억인 부동산이 5억까지 오르다가 침체기에 10% 이상 하락한 4억 5천에 나온 매물이 있는데, 이 부동산은 자체로는 초급매에 해당하지만 최고가에 근접한 매물로 저평가가 아니기 때문에 매수에 신중해야 한다.

 

역시 5억까지 오른 데는 오른 이유가 있다고 하는데 이 말을 뒤집어 보면 3억까지 하락한 데는  하락한 이유가 있다는 것도 해당이 되므로 종합적 정황상 매수에 신중해야 한다는 표현이 맞다. 최고시세에 가까운 가격선은 신고점을 찍고 오를 수도 있겠지만 역설적으로 오름폭만큼 하락할 경우 매우 위험할 수 있다.

 

급매가 중요한 이유를 알아 보자. 현재가가 4억이라면 평균 매물이 4억 이상의 강보합권에 포진이 될 경우가 많다. 부동산 침체기에 거래가 뜸해지면 평균 매물은 조금식 하락하여 4억 전후로 포진이 되는데, 이때 매도자가 불안감을 이기지 못하는 경우이거나, 다주택자, 가정 문제가 발생할 경우 3억5천선의 매물이 등장할 수 있다.

 

3억 5천선의 급매를 잡을 경우 이미 5천만원을 싸게 매수한 까닭에 부동산이 상승하여 4억 5천까지

오르게 되면 세전 1억의 시세 차익을 거두게 된다.  가격은 5천만원 올랐지만 급매를 잡은 덕에 1억의 시세 차익을 거두게 되었는데 이것이 급매를 잡아야 하는 이유이다.

 

부동산 평가에서 가장 중요한 것은 시세 흐름이다.우리가 흔히 알고 있는 부동산 평가 사항들 즉 입지, 대중 선호요소(교통,교육,환경), 호재, 정책, 경제 상황 등의 일련의 모든 요소들이 시세에 반영이 되어 있기 때문에 가격의 거품 유무를 판단하는 잣대인 시세를 강조하는 것이다.

 

미래의 발전 가능성이 지역에 따라 다를 수 있다지만 투자자 입장에서 입지가 크게 뒤떨어지지 않는 지역이라면 불확실한 미래 청사진을 바탕으로 신고가를 찍으며 고공행진하는 곳에 투자하는 것보다는 현재와 과거의 시세 그래프상에서 현저하게 저평가 된 지역을 중심으로 급매 위주로 투자하는 것이 안전성과 투자 측면에서 유리하다는 사실을 밝히고자 한다.

 

 

급매를 잡는 요령은 새삼스러울 것이 없기 때문에 다음 8가지 사항으로 정리하겠다.

 

1단계- 국민은행 등 부동산 사이트를 검색하여 투자 하고자 하는 지역의 시세를 알아본다.

         (사이트 3곳으로 중복 검색)

2단계- 투자하고자 하는 부동산의 최근 3년간 시세를 검색한다.

         (최고가, 최저가, 현재가, 주변시세)

3단계- 사이트에 나와 있는 부동산 중개소 3곳을 찾아 매수자와 매도자 입장을 번갈아 가며  전화를 하여 현재        가와 급매를 알아본다.

4단계- 인터넷 검색의 정보를 바탕으로 투자하고자 하는 부동산을 선별하여 중개업소를 찾는다

          (중개소 3곳 필수)

5단계- 중개소를 찾아 투자 물건을 탐방하고 가격선을 확인하는 등 여러 정보를 꼼꼼하게 메모한다.

6단계- 중개소를 나올 때는 반드시 현재 급매가보다 낮은 가격으로 매수가를 받쳐 놓고

          협상 여지를 남긴다.(저가에 받치지 않으면 방문만으로 가격 상승 가능성이 높다)

7단계- 지금까지 정보를 토대로 모든 자료를 정리하고 중개소와 긴밀히 연락한다.

8단계- 현장 답사후 2~4주동안 시간차를 두고 시장 흐름을 판단하면서 저평가 지역의  급매라고 판단하면 결      단력 있게 매수한다.

 

우리는 결단력을 무기로 부동산 중개소를 방문하자마자 매수하는 사람들을 흔히 본다. 보통의 경우 즉흥적으로 매수하는 것보다는 일정기간 시간차를 두고 급매가 나올 때까지 기다려 가격 협상을 하는 것이 더 싼 매물을 잡을 가능성이 높다. 그렇다고해서 지나치게 따지다 보면 절호의 기회를 놓칠 수도 있기 때문에 기간과 가격을 적정하게 가늠하는 판단력이 요구가 된다.

 

유주택자의 대부분이 집값이 오르기를 바라고 있고, 무주택자의 대부분은 집값이 떨어지기를  바라고 있다.

서로 자기의 입장에서만 아전인수격 해석을 하다 보면 득보다 실이 많을 것이다. 지금은 역지사지 입장에서 부동산 시장을 단기-중기-장기적인 관점에서 객관적으로 통찰하려고  노력할 때다.

 

입장이 다르다는 이유로 다른 사람을 비방할 힘이 있다면 자신의 입장에서 다른 사람에게 도움을 주면 어떨까?

[출처]  저평가 부동산 급매물을 잡아라/김종갑

2010년 부동산 상품별 전망

 

1.재건축

 

2010년은 그린벨트를 해제하고 공급되어지는 보금자리 주택에서 보듯이 서울지역 택지난으로 인하여 서울인기지역의 유일한 공급원인 재건축아파트가 지속적인 시장의 관심을 받을것으로  보인다.

 

하지만,2009년 가을에서 나왔듯이 주변 아파트 가격 상승없는 재건축 아파트만의 상승은 상승폭에 한계가 있기에 시장의 관심은 받지만,투자자들이 느끼는 상승폭은 크지 않을것으로 생각한다.

 

2.재개발

 

2010년 6월에 있을 지방선거에서 당선을 위한 공약이 난무하기에 지방선거일을 전후하여 재개발이 반짝상승을 할것으로 보인다.

 

하지만,최근 서울에서 재개발  관리처분때 2006~2007년 저가에서 투자한 투자자들이 권리가액을 낮게 받은 사례가 여러 지역에서 나오고 있기 때문에 현재의 가격에서 추가상승은 후발 매수자들이 상투를 잡는 사례가 될것으로 보인다.

 

따라서,지방선거 공약으로 특정 재개발지역이 바람을 탄다면 해당 지역은 매도시점이라고 본다.

 

3.소형 아파트

 

멸실주택 증가와 1인 가구수의 증가,그리고 전세가격의 상승은 소형아파트의 상승요인이 된다. 그러나 최근 3~4년간 상승한 소형아파트 시세는 자금력이 취약한 소형아파트 실수요자의 매수 범위를 넘어가고 있기 때문에 가격 상승력은 생각만큼 높지 않을것으로 보인다.

 

따라서,위의 생각을 기초로 할때 최근 3~4년간 상승폭이 적은 지역의 소형아파트는 매수하여도 안정적인 투자상품이 되지만, 상승폭이 컸던 지역의 소형아파트는 상승률은 생각보다 낮을것이다.

 

상승률은 낮은 대신에 소형아파트 전세가격은 꾸준히 상승할것으로 예측되어진다.

 

4.중형 아파트

 

30평~40평대까지의 중형아파트는 그 동안 상승폭이 작았기에 올해 가장 인기 있는 아파트 상품이 될 것으로 보인다, 상승률에서는 재개발,재건축,소형 아파트 보다는 높을것으로 예상한다.

 

5.대형 아파트

 

50평대 이상의 대형아파트는 금융위기이후 완전히 회복되지 않은 경기상황를 볼때 2010년에도 고전 할 것으로 보인다 . 하지만, 2010년부터 경기가 회복되고 시중에 풀린 자금이 계속 팽창되기 때문에 2011년 이후부터는 다른 부동산 상품 대비 상대적 강세를 보일 것으로 예측되어진다.

 

따라서,양도세 비과세기간인 보유3년을 감안할때 시세가 좋치 않은 2010년에 대형아파트를  매수하여 대형아파트가 강세를 보일것으로 예측되는 2012~2013년에 매도한다고 볼때 2010년은 저가의 대형 아파트를 매수 할 적정시기로 생각한다.

 

6.토지시장

 

40조에 가까운 토지 보상금이 풀리고 그중 상당금액이 다시 토지시장으로 유입 되겠지만 토지시장에 영향을 줄수 있는 정부의 큰 정책이 임기 3년차인 현 정부에서 나오기는 어렵다고 본다. 또한 2007~2008년 하락하였던 인기지역 아파트가 아직 전고점을 돌파하지 못하였기에 시장의 관심은 올해에도 토지 보다는 아파트가 중심이 될 것이다.

 

따라서,토지시장은 보상금이 나오는 택지개발지구의 인근지역을 중심으로  소폭의 상승에 그칠 것으로 전망한다.

 

7.분양권

 

양도세 감면혜택 덕분에 신규분양으로 몰렸던 투자자들이 2.11일 이후에는 기존 분양권으로 방향을 전환 할수 밖에 없기 때문에 2.11일 이후 부터는  현재 소폭의 프리미엄이 형성된 기존 분양권 시장이 프리미엄이 커지면서 활성화될것으로 보인다.

 

분양권 시장은 재개발처럼 소액으로 투자가능하고 매매시 거래비용이 작다는 점이 장점이기 때문이다. 따라서,2.11일이 지난 3월부터 분양권 시장이 시장의 관심을 받을것으로 생각한다.

 

 

2010년 부동산 시세 전망

 

2010년 부동산 시장에 영향을 줄수 있는 각종 변수를 살펴보았을때 2010년 부동산 시세는 1월 중순이후 저점을 높이고  설 명절이 끝나는 2월 중순부터 약한 상승을 보이다가 정부가 미분양 대책의 일환으로 부동산 시장의 규제완화와 폭을 저울질하는 시기때부터 상승폭이 커질것으로 전망된다.

 

그리고,하반기로 갈수록 6월 지방선거때 나온 부동산 공약 이슈지역을 중심으로 경상수지 흑자로 인한 자금과 부동자금이 시장에 유입되면서 국지적인 시장의 상승폭은 전체 시장으로 확대될것으로 보인다.

 

여기에 하반기로 갈수록 인플레이션 압력이 커지면서 금리가 추가인상될때 인플레이션 헷지 차원의 자금마져 시장에 유입되면 시장은 본격적인 상승으로 들어갈것이다.

 

따라서, 2010년 부동산 시장은 상반기 보다는 하반기가 상승폭이 큰 上低下高의 형태를 보일것으로 예측한다 .

[출처] 2010예측|