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계약금과 일부 중도금(6회중 약 2회정도 불입금)만 있으면 아파트 내집마련을 실현할 수 있었고, 상대적으로 저렴한 분양가는 입주시기에 도달하여 서울 집값과 비교되며 뜀박질했고, 공사기간이 지나서 입주시세와 비교하자면 분양가가 저렴했었기에 입주와 함께 상당히 올라주는 재테크가 되었읍니다.
1996년 1997년 전후에 분양받은 아파트중 일부는 IMF로 힘든 시기였지만, 이후1999~2000년 이후 분양받은 아파트는 경기의 호전과 함께 훌륭한 재테크 방법중 하나가 되는 시기였기도 합니다 우리는 1990년대 전반기를 지켜보며 부동산투자 품목을 선정할 때, 다시 말해 1989년 이후 신도시 입주 시기까지 부동산시장에 큰 변화가 왔음을 감지해야 했읍니다. 아파트 선호, 단독주택 및 빌라 비선호 현상입니다. 이러한 아파트 선호 현상은 최근 재개발 붐이 일 때까지 지속되었고 아파트 중에서도 평형별 차별화가 일어나기도 하였읍니다. 1980년대 도시 소시민의 주거 형태, 다시 말해 30대 4인가정의 주거형태중 상당수는 전용면적 20평 미만의 방2개 정도였음을 상기해야 합니다. 이러한 주거형태는 아이가 성장하고 소득도 오르는 시기가 온 이유로 인해 좀더 넓고 방이 많은 집을 원하게 되었고, 이는 2000년대 중대형 평형의 인기 현상으로 반영 되었읍니다. 1999년 이후 새천년 밀레니엄(2000년) 이라는 구호와 함께 우리는 재건축이란 상품에 눈을 돌리게 되었읍니다. 과거 택지개발지구로 공급된 (1970~80년 초에) 서울 외곽의 변두리 소형아파트가, 도시 연담화와 도로교통망 구비 및 수도권지역으로의 도시전이로 인하여 과거에는 서울의 변두리였던 지역이 상대적으로 주요 입지로 변모하게 되었고, 또한 낡은 아파트를 새아파트로 리모델링 및 재건축 필요성이 대두 되었읍니다. 서울에서 시작된 재건축바람은 경기도 수도권 전 지역으로 까지 확대되었지요. 우리는 재건축 바람을 보며 부동산의 중요한 요인인 <입지> 라는 말의 위력을 실감하게 되었읍니다. 우리나라와 같은 (수도권지역으로 집중되는) 인구밀집 국가는 미국과 같이 넓은 국토를 가진 나라와 비교할 수 없을 정도로, 땅의 효율적 활용을 위해 도시 슬럼화 까지 기다리지 못하고 리사이클 기간이 짧게 재생될 수 밖에 없다는 점을 우리는 배웠읍니다. 또한 재건축의 다른 형태인 재개발 역시 1990년대부터 오르지 않은 낙후된 빌라 단독 위주의 구도심 역시 낙후지역이 도시 빈민촌 개발의 한 방법 이였던 재개발이 불합리한 법적 요건을 정비하며 과거와 같이 불법적인 특정세력의 개입을 최대한 차단하고 기타 법적 헤택이 지원되면서 입지와 가격적 매력으로 많은 사람에게 각광받게 되었읍니다. 부동산에 있어 오르지 않는 것은 없다 란 말을 다시 알려주는 계기가 되었읍니다 1990년대 후반 외환위기와 더불어 시작된 부동산 불경기는 이후 급속히 경제가 회복되며 과거시세를 회복하고 오히려 급속히 반등하였읍니다. 다시 말해 외환위기로 눌렸던 가격은 스프링처럼 회복했고 외환위기로인해 건설사와 정부에 의해 공급이 중단된 주택시장은 이후 공급부족을 불러와 가격상승의 요인이 되었읍니다. 이후 정부의 각종 규제로 재건축등이 많은 심리적 압박을 받았고 이는 가격에 반영되었읍니다. 정부의 직접적인 법적 규제 대상은 그 가치에 비해 상승이 둔화됨을 우리는 알게된 시기였읍니다. 재건축 규제가 시작된 시기와 재개발 바람이 불기 시작한시기는 유사합니다. 다시 말해 재건축억제 재개발 완화란 법적 신호를 누가 먼저알고 했는가에 따라 투자수익에서 큰 차이를 불러 왔읍니다. 이러한 재개발시장의 저렴한 서민 투자 는 이후 2003년부터 2006년 까지 서울을 포함한 대부분의 수도권 도시의 가격폭등을 불러왔고 이러한 가격보정 효과는 앞으로 1~2년 정도는 지속될것으로 보입니다. 2000년대 들어 다시 말해 2001년~2003년 사이에 우리는 강남 고가, 강북 저가, 대형 고가, 소형 저가라는 아파트 시장 내에서의 차별화를 경험하였읍니다. 1990년대 빌라나 연립이 아닌 아파트 선호현상은 이후 아파트 내에서 좁은 아파트보다 큰 아파트 선호현상을 불러왔고 지역적 편의시설에 해당 한다고 할 수 있는 학군과 도로교통 조망 등의 부수적 요인이 집값에 반영되는 시기를 경험하였습니다. 이제 집은 집이라는 단순한 거주의 개념에서 삶의 중요한 거주와 환경요소 편의요소 (교통)그리고 프라이드 가 함께 반영되었읍니다. 단순히 아파트에 살기보다 어느 지역 몇 평대의 아파트에 거주한다는 사실로 그사람의 생활수준과 능력을 대변하게 까지 된 점이 현실입니다. 2000년대 전반기 상대적으로 저평가된 소형 아파트는 2006년 현실적인 투자자와 날로 상승하는 분양가, 공급되는 택지개발지구의 별따기식 청약 경쟁률을 경험한 무주택자 와 소시민의 눈을 현실로 돌리는 요인이 되었고 이는 2006년 하반기 소형아파트의 상승 이란 현상으로 나타났읍니다. 수도권의 확장은 오히려 기존 도심의 주택에 대한 가치를 올리는 요인이 되었습니다. 또한 지속적인 도심 재개발은 과거보다 좋은 주거여건이 될 수 있다는 희망과 출퇴근이 유리한 지리적 요인이 투자자와 실수요자에게 그 가치가 반영되었다 할 것입니다. 지금까지의 글을 통해 저는 80년대 주택(아파트, 빌라, 연립, 단독)이란 품목 다시 말해 주변 환경보다 집이란 부동산이 절대적으로 부족한 당시의 상황 이후 1기신도시로 상대적으로 여유로워진 시기에 집중에서 선호되는 품목 아파트란 트랜드가 각광받은
[출처] 부동산 흐름을 보자|작성자 죽천 수요역시 꾸준 할 것으로 보며 현제 주택의 상당부분은 1인당 주거면적이 좁은 80년대형 주거형태라는 반증입니다.
좁은 집의 대명사인 일본에 비해 우리의1인당 주거면적인 적은 점을 골혀해 보면 각종정부와 언론의 보도 통계의 허구성을 반증한다 할 것입니다. 현제 진행형인 뉴타운등의 재개발지의 상당수가 아파트형의 주거형태로 전환 될때까지 아파트의 인기는 지속될 것으로 보입니다.
과거 시기적으로 오른 주거용 부동산은 다음과 같은 순환의 시기 였읍니다 1980년대 주택 -- 1990년대 아파트 -- 2002년이후 중대형 아파트 -- 2001~3전후 재건축아파트 -- 2004~5 전후 재개발지역 빌라및 연립(미분양 아파트) -- 2005~6년이후 역세권 및 중심지의 중 소형아파트 및 주상복합아파트
재건축 재개발에 따른 이주 수요 는 인근지역의 가격 상승으로 나타난다. 강남권 잠실단지및 강동 강서권 등의 재건축단지 이주수요 (이주비지급시기)가 발생했을 당시 인근의 아파트가격이 일시적으로 상승 했던점을 고려하시기 바랍니다. 2008년 강남권에 입주해야할 신규 완공 아파트가 23,000호 정도로 추산 됩니다. 그러나 송파 가락 시영아파트의 이주가 예정된점은 감남권및 그영향권지역의 중대형에비해 소형주택에 대한 가격 불안요인이 될 것이고 또한 강북지역의 재개발 지역의 이주수요역시 중소형 주택시장에 영향을 줄것입니다. 참고 : 2008년 서울시 입주 물량 48,000호 (강남권 23,000 강북 16,000이중 소형66평방미터이하는 5300호 기타지역 9,000) 2008년 서울시 이주 수요 (멸실 예상) 54,000 호
미분양 아파트는 2008년 에도 지속될 것입니다. 제가 미분양 아파트에 대한 이야기를 시작하기 전에 여러분은 혹시 최근 언론보도를 통해 접한 다음과 같은 비슷한 논조의 기사를 한번쯤 읽어 보았을 것입니다.
다음글은 최근에 보도되고있는 여러 신문기사에 통계수치를 추가하여 제가 재구성하여 보았읍니다.
미분양 아파트 가구수는 1995년 9월(10만9천995가구) 이후 가장 많은 것으로 최근 보도되었다. 이는 분양가 상한제가 본격시행되면 더 저렴한 가격에 주택을 분양받을 수 있다는 기대감과 2000년이후 지속적으로 오른 주택가격과 고분양가 등으로인해 소비자들의 하락 기심리등이 반영 된 것으로 보인다. 과거 1995년을 최고정점으로(10만9천995가구) 미분양 아파트가 증가한후 이후 01년(3,1512호) 까지 감소하였으나 이후 다시 증가하기 시작하여 2007년 12년만에 10만호이상의 미분양 아파트가 기록되었다.
과거미분양 아파트 추이(자료 건설교통부) 98년 102,701호/ 99년 73,733호/ 00년58,550호 /01년3,1512호/ 02년 24,923호/03년 41,137 /04년 69,133호/05년57,215호/06년73,772호/2007년 10월말 현재 전국의 미분양 주택은 10만887가구로 발표되었다. (2007년 10월 미분양 세부 현황 : 85㎡초과 주택 4만5천625가구로 전체의 45.2% / 60㎡초과 - 85㎡이하 4만9천796가구 / 60㎡이하 5천466가구)
위의 수치와 글은 요 근래 언론을 통해 발표 되고있는 단순 미분양 아파트에 대한 통계와 기사 입니다. 단순히 기사 혹은 통계수치를 본 분이라면 향후에 주택가격이 많이 떨어지거나 오르지 않을 것이라 생각 할 수 있을 것입니다. 전국 평균 혹은 지방의주택시장만을 본다면 그렇다고 할 것입니다.
그러나 서울과 수도권 지역 혹은 특정한 지방 일부지역만을 생각한다면 주거용 부동산이 그렇게 안정적이지 않을수도 있다고 생각합니다. 과거의 경험을 비추어보아도 미분양아파트의 증가는 건설업계의 경영악화로 전반적인 경영축소로 신규 주택공급을 감소시키는 요인이며 이는 일정시기이후 주택 공급부족현상을 불러오는 요인이되었읍니다.
또한 과거 1995년에비해 2007년 11월기준 10만호의 미분양중 대부분 90%이상이수도권지역이 아닌 비 수도권 지역인점을 감안 한다면 과거 12년전과 달리 지역적인 주택 공급부족지역인 수도권지역의 주택이 향후 일정시기이후 가격변화가 올확률이 높다 할 것이다.
다음 자료는 2007년9월기준 건설교통부의 년도별 지역별 미분양 현황이다.
구분(년도) 2002.12 2003.12 2004.12 2005.12 2006.12 2007.09 계(천호) 24.9 38.3 69.1 57.2 73.8 98.2 수도권 1.4 7.4 15.5 12.2 4.7 9.1 지방 23.5 30.9 58.7 45.0 69.1 89.1
또다른 참고 자료 2001년이후 주택공급 인허가 추이 *향후 일정기간 이후 공급 예상되는 단독주택 빌라 연립 아파트 등 주거용주택 인허가 호수
구분 2001년 2002 2003 2004 2005 2006 계 (만호) 52 68 60 46 46 47 수도권 30 39 30 20 20 19 지방 22 29 30 26 26 28
위의자료를 보면 수도권지역의미분양이 전체 미분양에서 10% 미만이며 수도권 미분양 9천호중 비인기 수도권지역의 미분양물이 적지 않음과 향후 공급될 신규 주택사업이 점점 줄어들고있다는 사실을 고려해 보면 인기지역의 대부분은 미분양이 없거나 극소수이고 현제 전국적인 미분양증가는 분명 건설업계의 경영에 영향을 주는 요인이고 이는 향후 전반적인 공급에 차질이 올 수 있읍니다
언론의 부분적인 통계만을 인용한 부정확한 언론기사는 일반 서민의 미래에대한 판단력을 흐리게하고 현제의 상황을 파악 하지못하게하는 원인이 되어 왔읍니다.
2008~2010년 사이 미분양 아파트중 수도권 혹은 지방 지역에서 분양이후 수요와 지리적 입지가 갖추어졌거나 소비자의 착시현상에 의해 수요대비 공급이 부족한 지역의 미분양은 입주시기에 충분히 적절한 가치가 있을것으로 본다.
다음 기사는 최근 모 신문사의 언론보도문을 그대로인용했다
건설교통부가 지자체로부터 잠정집계 결과, 수도권에서 10월 중 금년 들어 월간단위로 최대물량인 5만호이상이 인·허가된 것으로 추정됨에 따라,10월까지 최소 18만 5천호가 인·허가된 것으로 예상되어 이미 작년 전체 수준(17만 2천호)을 훨씬 넘어서고 있는 것으로 나타났다.
<2006, 2007년 수도권 건설 인허가 실적 비교>
* 2007년10월 물량 및 합계는 지자체 등으로부터 확인한 추계치임 이에 따라, 금년 상반기까지 주택건설 실적이 다소 부진하여 그 동안 일부에서 제기되었던 금년 30만호 목표달성에 대한 의구심이 불식되었다. 이는 지난 8.14일 건설교통부장관이 주공·토공·SH공사 등 사장단과 ‘주택건설상황 점검회의’를 개최한 이후 밀착 관리해 온 효과가 나타나 목표달성이 확실하게 가시화되고 있는 것으로 보인다.
[출처] 부동산 흐름을 보자|작성자 죽천 제3마당 강남-용산-여의도의 부채꼴 수혜지역 동작구
서울 특별시 지도를 펼쳐 놓고 보시면 동작구를 중심으로 강남.용산.여의도가 부채꼴 모양으로
펼쳐져 있음을 알 수 있는데 동작구는 현재의 입지만으로 그들과 견줄 수 있는 개발 호재가 부족하지만 오히려 그 3곳을 하나로 묶는 교차지점이기 때문에 10년 이후에 그 지역에 버금가는 주거타운으로 손꼽힐 것입니다.
동작구는 대방동. 신대방동. 노량진동. 상도동. 본동. 흑석동. 사당동. 동작동으로 구성이 되어 있으며, 서울시 면적의 2.7%밖에 되지 않기 때문에 밀집도가 강하며, 17만 세대에 41만명의 인구입니다.
주택보급률은 90% 수준이지만 자가주택 비율이 36.5%로 매우 낮고 아파트 비중이 54%로 낮으며 일반 주택 비율이 높아서 재개발. 재건축. 신규 분양 아파트의 호조건을 갖춘 상황이지요.
현재는 인구가 가장 많은 상도동 중심으로 분양 아파트가 봇물을 이루고 있지만 향후에 흑석 뉴타운, 노량진 뉴타운을 필두로 보라매, 대방동, 상도동, 사당동 등 4개의 주거 권역 개발이 완료가 되면 동작구는 용산구처럼 최고의 주거지역으로 새롭게 부각이 될 것입니다.
한강을 중심으로 도로가 거미줄처럼 연결된 상태이며, 지하철 2호선, 7호선, 난곡 경전철 3인방이
강남.용산.여의도 핵심 3곳을 잇는 교통의 메카라 할만합니다.
초.중.고.대학의 명문 학교와 노량진 명문 학원가. 백화점.시장.수산지장의 유기적 조화, 보라매 공원, 노량진 근린공원, 상도 근린공원 등의 친환경 요소까지 겸비하고 있기 때문에 포스트 용산으로
손색이 없습니다.
특히 연간 방문객 700만명의 보라매 공원이 서울숲 이상의 대공원으로 재정비 되는 시점에서
주변 아파트는 황금숲을 지닌 명품 아파트로 거듭날 가능성마저 상존합니다.
10년 전에 용산구가 서울의 별로 우뚝 솟을 것으로 예측한 사람이 거의 없었으며, 아직도 더 크게
빛날 용산의 별을 잡기 위한 지분 쟁탈전이 치열한 상황인데, 좀 더 냉철하게 입지라는 기본에
충실하여 수도권 지도를 펼쳐 보면 앞으로 10년 안에 동작구가 명품 지역으로 자리매김할 것이라는
예감을 가질 것입니다.
시세는 저렴하고 가능성은 무한한 동작구의 발전 가능성은 얼마 전에 입주한 상도동 포스코the#에서 찾을 수 있습니다.
3년 전에 1300-1600선 고분양가 논란으로 오랫동안 미분양에 허덕이던 상도동 포스코는 동작구의 최고가 아파트로써 평당 2500을 돌파한 상황이며, 최근 신원이 2400으로 분양하는 등 하루가
다르게 입지의 우수성이 부각이 되고 있습니다.
뚝섬이 4800분양. 용산 지분값이 1억까지 치솟은 현실을 감안하면 바로 강 건너 동작구는 아직도
투자 측면에서 가야할 길이 너무 먼 미지의 세계입니다.
3년 후에 동작구 최고 투자 수익률을 거둘곳은 단연 보라매 e편한 세상입니다.
주변 랜드마크 시세의 70% 수준인 평당 1600-1900선에 분양하여 20-30평대 전평형 마감한 상황이며 현재 43평. 50평 일부 미분양 물량이 주인을 기다리는 상황인데, 이 아파트는 분양 아파트가
기존 아파트보다 두 배이상 투자 수익률이 높다는 과거 통계수치로 접근하였을 때 입주 시점에
평당 2800-3200선까지 무난한 상승을 할 것으로 판단합니다.
강남의 떠오르는 별 동작구의 트리플 역세권 e편한세상.
보라매 e편한 세상은 다음과 같은 10가지 특장점이 있습니다.
1. 2호선.7호선. 경전철 트리플 역세권 도보 5-10분 거리의 정 중앙에 위치한 교통요람입니다.
2. 강남핵심상업지구, 용산국제업무지구, 여의도금융허브지구의 부채꼴이 모이는 특급입지입니다.
3. 등기후 전매 가능하며, 현재 서울 미분양.분양권 전매 가능한 지역중 투자 0순위입니다.
4. 천문학적 재정비 사업으로 서울 서남부 최대. 최고공원으로 탈바꿈한 보라매 공원이 마당입니다.
5. 초.중.고. 대학교 등 서울 상위 학군과 학원가를 갖춘 교육요충지입니다.
6. 서울 핵심 빅7 구중에서 분양가 상승률이 가장 높고, 분양가대비 투자 수익률도 최고수준입니다.
7. 친환경. 최첨단. 최신식 시설과, 커뮤니티, 지상에 차가 없는 미래트렌드 탑상형 아파트입니다.
8. e편한세상 브랜드파워, 최고 건설주가로 빛나는 대림(삼호,고려포함)의 명품 아파트입니다.
9. 롯데 백화점, 보라매 병원, 노량진 수산시장과 함께하는 풍족한 편의시설을 갖추었습니다.
10. 동작구의 신규 분양이 절대적으로 부족하기 때문에 수요 공급 불균형의 수혜아파트입니다.
문의 전화: 02-823-0208
강남과 용산은 서울 중앙부에 위치하고 있으며, 3대 라인이 만나는 핵심 지역으로 수십년간
최고의 입지로 자리매김할 것이 분명하기 때문에 그 직접적인 후광 지역인 동작구는 여타의
서울 지역구보다 절대적으로 유리한 상황입니다.
20년전에 강남을 놓치신 분들, 10년전에 용산을 망각하신 분들은, 지금부터 앞으로 10년까지 강력한 명품 지역으로 떠오를 동작구 그 중에서도 현재 분양한 새아파트와 앞으로 분양할 아파트에
초미의 관심을 기울이시기 바랍니다.
제4마당 서울의 차세대 심장은 동작구와 성동구
다시 한 번 말씀을 드리지만 서울에 내집마련을 하실 분은 최소한 서울 지도를 펼쳐 놓고
강남.용산과 그 곳을 축으로 직접적인 교류가 가능한 인접 지역을 최고의 투자처로 삼아야 한다고 봅니다.
서울이라고 다 같은 서울이 아니며, 강남.용산과의 실거리 및 접근성. 선호도가 떨어지는 지역은
지금 어떤 상승을 이어가든지 전망이 불투명하다고 볼 수 있습니다.
그런 의미에서 아무리 지역적 개발 호재가 만발한다고 할지라도 강남.용산 접근성에서 먼 여타 지역은 현재 가치가 아닌 미래 가치의 시각에서 냉철한 판단을 해 볼 때 리스크가 클 수밖에 없습니다.
예를 들면, 서울 강서 일대 등 전통적인 선호지역은 강남.용산과의 실거리 및 심리적 접근성이
멀기 때문에 투자성에 대하여 전문가들의 회의적인 시각이 다분하며, 극심한 저평가에서
완전히 탈피하여 버블7이 수년동안 쌓아온 시세를 단숨에 뛰어 넘은
대부분의 강북 일대 아파트들의 미래 전망도 상대적인 관점에서 볼 때 성동구보다 불리하다고
판단합니다. 이상으로 차세대 서울의 심장 동작구와 성동구의 투자 가치에 대한 분석을 꾀하였으며,
해당 지역의 아파트는 각 구의 최근 미분양 중에서 분양가와 입지, 발전 가능성 대비
수익률이 높다고 판단이 되는 곳들을 추천한 것입니다.
동작구의 e편한 세상은 현재 남아 있는 서울 모든 권역의 아파트 중에서 투자 가치가 가장
높다고 판단이 되며, 하왕십리 지웰은 세대수가 적지만 주변 개발 아파트와 어우러져 단점을 일정부분 극복하기 때문에 투자 가치가 매우 높을 것으로 판단합니다.
통상적으로 세대수가 적은 아파트는 등기 후 매도 시점이나 입주 3년 후 비과세 시점까지는
분양가가 저렴한만큼 상승이 높은 편인데 4년차부터는 상승 탄력이 적다는 점을 염두하시고
역동적인 사고체계를 바탕으로 접근하셨으면 합니다.
수도권에 비하여 서울은 미분양.분양권 물량이 많지 않으며, 과거의 사례를 보면 입지가
좋은 분양 아파트는 그 어떤 호조건의 기존 아파트보다 수익률이 좋다는 점을 상기 하셔서
거품이 가장 적은 분양.미분양.분양권으로 접근하시는 것이 최선의 전략입니다.
오늘 글은 동작구와 성동구가 현재 서울의 가치를 모두 고려할 때 단기.중기,장기적인
전망이 가장 투자 가치가 높다는 사실이 요점입니다.
서울의 투자처를 논하기 위하여 가장 중요한 점은 강남.용산의 탁월한 입지와 그 지역으로부터
지리적, 심리적 거리가 가까운 인근 지역의 입지가 가장 중요하다는 점이며, 그 연후에 해당 구의
미래 호재를 따져야 한다는 점을 역설하는 바입니다.
감사합니다.
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