미래 가치 투자

성공적인 땅 투자를 위해서는 지금 당장 눈에 보이지는 않지만 조만간 실현될 미래 가치를 볼 줄 알아야 한다. 어떤 땅의 미래가치는 국토종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획 등을 면밀하게 검토해보면 대략 파악할 수 있다.   이 계획들에는 적어도 향후 10∼20년 간 전국의 땅값 지형을 바꿔 놓을 굵직한 개발계획들이 모두 담겨 있기 때문이다. 따라서 땅 투자에 관심있는 사람이라면 이 계획들을 잘 이해하고 투자에 나서야 한다. 정부는 국토를 체계적으로 개발하기 위해 여러 가지 계획을 수립, 시행한다. 이런 계획들로는 ▶국토종합계획 ▶광역도시계획 ▶도시기본계획 ▶지구단위계획 등이 있다. 이 계획들은 서로 상하 관계를 유지한다. 이런 관계는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제1장 총칙을 보면 자세히 나와 있다. 국토개발의 마스터플랜 ‘국토종합계획’ 우선 국토종합계획은 국가의 최상위 국토개발계획이다. 이 계획은 20년 단위로 중앙정부가 수립한다. 현재 4차 계획기간(2000년∼2020년)이 진행 중이다. 쉽게 말하자면 국토종합계획은 어디를 어떤 식으로 개발할지를 결정하는 마스터플랜에 해당한다고 볼 수 있다. 지금까지 고속도로, 산업단지, 항만, 공항, 신도시 등의 대규모 개발사업이 이 계획에 따라 추진돼 왔다. 국토종합계획을 면밀히 살펴보면 10여년 후 우리 국토 모습을 어느 정도 가늠해 볼 수 있어 투자자들은 한번 관심을 가져볼 만하다.   예컨대 1999년 7월 기본안이 발표된 제4차 국토종합계획을 보자. 4차 국토종합계획은 지역간 균형개발을 위한 ‘10대 광역권 개발계획’을 주요 내용으로 한다. 당시 4차 계획 중에 특히 투자자들의 관심을 끌었던 것은 ‘아산만 광역권 개발계획’이다. ‘아산만 광역권 개발계획’의 핵심 내용은 바로 ‘아산신도시 건설’. 정부는 광역권 개발의 첫단계로 아산신도시 개발계획을 들고 나왔다.   만약 발표 당시 누군가 분석을 통해 이 곳의 미래가치를 먼저 깨닫고 개발 재료를 선점했다면 큰 투자이익을 챙길 수 있었을 것이다. 현재 시행 중인 4차 국토종합계획은 지방 분권과 국가 균형발전을 통한 지방화의 실천에 그 주안점을 두고 있다. 이전(1∼3차)까지의 종합계획이 수도권 중심으로 짜여졌다면 4차 계획은 지방 개발 위주로 수립됐다. 이는 지방 땅의 개발 가능성을 높여주면서 수도권 이외지역, 특히 서남부 해안권 땅값 상승에 큰 영향을 미치고 있다. ‘광역도시계획’따라 땅 팔자 갈린다 중앙정부가 ‘국토종합계획’을 내놓으면 각 광역시ㆍ도는 이를 구체화하는 ‘광역도시계획’을 수립한다. 이 계획은 국토종합계획 바로 아래 단계의 계획으로 광역계획권의 장기발전방향을 제시한다.   ▲국토계획에 개발가능한 지역으로 분류된 곳의 투자성이 높다.   이 계획은 건설교통부 장관이 광역시설을 체계적으로 정비하기 위해 인접한 둘 이상 특별시ㆍ광역시ㆍ시ㆍ군 관할구역을 한데 묶는 것이다. 광역도시계획에는 해당 지역의 특성을 감안한 광역 개발계획이 담겨져 있다. 즉 어디를 개발하고, 어디를 보전할 것인지에 대한 큰 밑그림이 이 계획에 담긴다.   예를 들자면 ‘2020년 전국 광역도시계획’은 각 지자체별로 그린벨트 조정 허용 총량(그린벨트 해제 예정 면적)을 담았다. 각 지방자치단체가 자체적으로 수립하는 ‘도시기본계획’도 이 광역도시계획을 바탕으로 작성된다. 각 지역 개발의 구체적인 목표와 개발형태, 방식 등이 광역도시계획의 청사진을 바탕으로 결정되는 것이다. 때문에 투자를 위해 땅을 매입하기 전에 최소한 해당 지역이 광역도시계획 상에 어떤 용도로 잡혀 있는지 세밀하게 확인해 봐야 한다. 이를 통해 해당 지역이 어떻게 개발될 것인지, 언제부터 개발의 파급효과가 미치게 될 것인지에 대한 면밀한 검토 후 투자에 나서야 실패를 줄일 수 있다. 만약 광역도시계획상 도로가 뚫릴 예정이라면 미리 도로확장계획과 사업추진일정 등을 알아보고 그에 따라 땅 매입 시점을 결정하면 된다. 지역 개발의 청사진 ‘도시기본계획’ 도시기본계획은 국토종합계획, 광역도시계획 등을 토대로 지방자치단체가 20년 단위로 수립하는 지역 개발계획이다. 수립 대상은 인구 10만명 이상의 시ㆍ군 등이다. 각 시ㆍ군은 인구 등 지역 여건 변화를 감안해 5년마다 이를 변경할 수 있다. 도시기본계획은 시ㆍ군 등 지방자치단체장이 계획안을 수립, 주민의견 수렴 절차를 거쳐 건교부의 최종 승인을 받는 순서로 결정된다. 이 계획이 확정되면 각 시ㆍ군은 5년 단위로 도시관리계획을 수립, 이를 바탕으로 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지 지역 등 용도지역을 배분하고 개발과 보존의 구체적인 토지이용 방안을 결정하게 된다. 이처럼 해당 시ㆍ군의 중장기 개발계획이 모두 담겨 있는 만큼 도시기본계획은 ‘지역 개발의 청사진’이라고도 불린다. 현재 수도권 31개 시군 중 25개 지자체가 이같은 도시기본계획을 수립해 계획적인 개발을 추진하고 있다. 도시기본계획에는 보전할 땅과 장차 개발할 땅이 상세하게 표시가 돼 있다. 때문에 땅 투자를 위해 도시기본계획을 살필 때는 ‘개발 가능지가 어딘가’에 주안점을 두어야 한다. 도시기본계획 상의 개발 가능지는 ‘시가화 예정용지’로 표시된다. 어떤 지역이 도시기본계획 상의 시가화 예정용지로 지정되면 당장 땅값이 오른다. 때문에 시가화 예정용지로 지정됐거나 지정될 가능성이 큰 땅은 투자자들의 집중 공략 대상이 된다. 예컨대 최근 도시기본계획이 확정된 경기도 용인에서는 시가화 예정용지로 신규 지정된 지역 인근의 땅값이 크게 들썩이고 있다. 지금은 이름 없는 논밭이지만 도시기본계획 상 시가화 예정용지로 분류되면 언젠가는 주거ㆍ산업단지 등으로 개발돼 유입 인구가 늘면 그만큼 개발압력이 높아져 땅의 몸값이 오르는 것이다. 지역의 상세 개발지도 ‘지구단위계획’ 지구단위계획이란 체계적인 개발을 유도하기 위해 지방자치단체가 일정 면적의 부지에 대해 수립하는 상세 계획을 말한다. 도시기본계획보다 한 단계 낮은 개발 계획이다. 지구단위계획 수립 대상은 공동주택 개발사업 30만㎡ 이상, 기타 개발사업 3만㎡ 이상이다. 지구단위계획은 ‘민간제안’과 ‘공공’ 방식으로 나뉜다. 민간건설업체가 주택 건설을 위한 지구단위계획 수립부터 착공까지 걸리는 기간은 3~5년 정도. 반면 ‘공공’ 방식은 소요 기간을 대폭 단축할 수 있다. 지구단위계획이 확정되면 해당 구역에서는 이 계획에 맞춰 땅의 용도가 바뀐다. 예를 들어 공업지역에 지구단위계획을 수립하면 아파트 등의 건축이 가능한 주거지역으로 용도를 바꿀 수 있다. 건폐율과 용적률도 대폭 완화된다. 지구단위계획에 따라 어떤 지역이 고밀도 개발이 가능한 곳으로 바뀌면 인근의 땅값이 크게 뛴다. 이 계획에 따라 해묵은 규제에서 풀리는 지역도 높은 투자 수익기 기대된다. 최근 지방자치제 재정악화로 인한 재원 확보 등의 이유로 지구단위계획을 통해 용도지역을 바꾸는 경우가 많아지고 있다. 특히 최근 일부 지자체에서는 공영개발기법을 도입해 준공업지역이 일반 주거지역으로 바꾸기도 한다. 준공업지역이 일반 주거지역으로 바뀌면 땅값은 최소 2∼3 배 이상 뛰어오르는 것은 보통이다. 주변 지역의 지가 상승세는 더 가파르다. 이런 지구단위계획은 해당 지자체의 공람공고를 유심히 살피면 알 수 있다.

김영태 기자[neodelhi@joongang.co.kr