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아파트 매매시장이 예전 같지 못하다지만 내집 마련 및 부동산 투자에 관심을 두고 있는 사람들은 여전히 많다. 내 집 마련을 염두해 두고 있거나 투자 목적으로 부동산 매입을 고려하는 실수요자라면 요즘 같은 시장 침체기가 부동산을 가장 값싸게 잡을 수 있는 기회다. ‘위기를 기회’로 잡은 성공 투자자들은 대체로 시장이 얼어붙어 있을 때 좀더 좋은 조건의 값싼 부동산(급매물)을 적기에 매입해야 한다는 기본 투자법을 잘 알고 있다.
아파트 급매물은 말 그대로 주인의 사정상 급하게 내놓은 물건을 말한다. 대개 은행 빚에 몰리거나 사업이 어려워 급전이 필요한 경우 급매로 아파트 등을 내놓는다. 특히 시장 침체기에 이 같은 급매물이 많이 나온다. 보통 같은 단지나 인근 단지의 시세보다 10~15% 가량 싸다.
최근에는 분위기에 휩쓸린 급매 물건도 많다. 정부의 부동산 규제 강화에 따른 막연한 불안감으로 일부 투자자들이 물건을 내던지는 것이다. 경매나 공매보다 더 싸게 잡을 수 있는 급매물도 눈에 띈다. 골치 아픈 경매투자보다 훨씬 안전하게 매입할 수 있는 기회 많은 투자처인 셈이다.
때문에 전문가들은 지금이 급매 물건을 잡을 수 있는 호기로 보고 있다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “서울 강남권 등 인기지역에서도 괜찮은 아파트 물건이 가끔 싸게 매물로 나온다”며 “이런 물건들은 향후 꾸준한 시세상승이 예상되는 만큼 적극적으로 매입을 고려해볼 만하다”고 말했다.
급매물은 은밀하게 거래된다
알짜 급매물일수록 은밀하게 유통된다. 이유는 파는 사람이 소문내서 팔고 싶지 않아서이다. “얼마나 자금 압박을 받았으면 대놓고 값싸게 팔까”하는 소문 때문에 조용히 시장에 나온다. 그러다보니 사정 급한 집주인이 안면 있고 비밀(?)을 지킬 수 있는 믿는 중개업자에게만 조심스레 의뢰한다.
따라서 특급 매물의 경우 현지 부동산 중개업소 차원에서 인수해버리거나 VIP고객에게만 조용하게 연락해 처리하는 경우가 많다. 지면에 공개되는 광고나 인터넷 매물은 무늬만 급매물이거나 고객 유인용일 가능성이 크다.
지역 토박이 중개업자와 친해져라
때문에 부동산 중개업자를 내 편으로 만드는 게 중요하다. 한 동네에서 10년 이상 중개업을 한 업소에는 급매물이 많다. 다년간 많은 고객을 상대하다보니 팔고 사고를 반복하는 과정에서 매도자를 많이 알고 있어서이다. 파는 사람의 성향과 자금 사정을 잘 알기 때문에 급매물로 처리하기 쉽다. 따라서 파는 가격을 매수자에 맞춰 협상하는 데도 유리하다.
알짜 급매물을 잡으려면 인적 네트워크를 적극 활용하는 것도 중요하다. 관심지역 내 중개업소 몇 군데에 들러 ‘꼭 사고 싶어하는 매수 희망자’라는 인식을 심어줄 필요가 있다. 그러기 위해서는 중개업자에게 현재의 자금사정을 이야기하며 값싼 매물이라면 언제든 현금 동원이 가능하다는 점도 부각시키는 게 좋다. 달랑 연락처만 남겨놓고 오기보다는 명함을 주고받으며 개인적인 친분을 쌓아두는 것이 유리하다.
나아가 가끔 중개업소를 방문해 식사라도 대접한다면 중개업자는 확실한 고객으로 분류해 매수자 입장에서 값싼 매물을 찾으려고 노력할 것이다.
목돈은 미리 준비해 둬야
대부분 매도 희망자들은 대개 잔금을 짧은 기간 안에 치르는 조건으로 급매물을 내놓는다. 강남구 개포동 동명공인 이형관 사장은 “일반적으로 계약에서 잔금까지 1개월 보름∼2개월 정도 걸리지만 급매물은 짧게는 열흘, 길어야 보름을 넘기지 않는다”며 “때문에 미리 자금을 확보할 필요가 있다”고 말했다.
특히 강남권 등 인기지역의 경우 종합부동산세 회피 매물이 많은 데, 대개 5월 말까지 잔금을 치르고 등기 이전을 하는 조건이 붙어 있다.
중개업소에서 급매물로 소개하더라도 실제로 싼 매물인지도 따져봐야 한다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “요즘은 거래가 거의 끊겨 정확한 시세 파악이 힘든 경우가 많다”며 “최근 거래된 아파트의 실거래가나 주변 아파트 시세 등을 꼼꼼히 파악한 뒤 매수에 나서야 한다”고 말했다.
왜 싸게 나왔는지 따져봐야
물론 시세보다 싼 급매물이라고 해서 덥석 계약했다가 낭패를 볼 수도 있다. 싼값에 매입을 했지만 나중에 예상보다 시세 상승이 시원치 않을 경우도 생길 수 있는 것이다.
때문에 향후 시세 상승의 여지가 눈에 확실히 보이는 지역과 단지를 중심으로 매입을 한정할 필요가 있다. 전문가들은 시세보다 10% 이상 싸지 않은 급매물은 별다른 투자 이점이 없는 것으로 본다. 추후 매각시 양도세 부담에 따른 손실 보전 측면도 고려해야 하기 때문이다.
오래된 매물일수록 보이지 않는 단점이 많거나 발전 가능성이 별로 없는 단지일 가능성이 크다. 나중에 팔 경우를 염두에 두고 오래된 매물과 매물 물량이 많은 지역은 미래가치에 대해 신중히 생각해 볼 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다.
아파트 매물이 왜 싸게 나왔는 지도 따져봐야 한다. 부동산이 정상적으로 거래가 이루어지는 시기라면 급매물이 많이 나올 뚜렷한 이유가 없다. 단지 시세보다 값싼 매물이라는 점 하나만 믿고 계약부터 서두를 경우 최악의 경우 사기매물을 만날 수 있다는 점을 유의해야 한다. 실제로 세입자가 집주인 몰래 내놓은 사기 매물도 가끔 있다고 한다. 세입자가 인감 증명서 등을 위조해 주인 행세를 하면서 싼 값에 급하게 매도를 의뢰하는 것이다. 이런 세입자들은 주로 보증금이 있는 전세자보다는 보증금이 아예 없거나 소액인 월세를 사는 사람이 대부분이다.
또 시세보다 턱없이 낮은 물건은 하자가 있을 가능성이 크다. 따라서 반드시 물건의 성격과 권리관계 등을 확인해야 한다. 전문가들은 급매물의 경우 3~4일 정도의 여유를 두고 흥정을 하면서 계약서상에 안전장치를 마련해 두는 것이 좋다고 말한다. 경매정보업체 지지옥션 강은 팀장은 “은행에 빚을 갚지 못해 경매에 부쳐지기 직전 중개업소를 통해 싼 매물이 나오는 경우가 적지 않다”며 “이런 매물은 권리 분석을 제대로 하지 않을 경우 낭패를 볼 수 있다”고 말했다.
대출을 떠안은 채 아파트를 매입할 경우 계약 전 대출승계에 대해 매입자 본인이 직접 은행담당자를 찾아 승계 여부를 확인하고 ‘대출승계 확인서’를 받아두는 것이 좋다. 간혹 계약금과 중도금까지 건넨 상태에서 은행이 전 주인의 다른 대출의 추가 변제를 요구할 경우 여러 가지 문제가 생길 수도 있다.
전세금을 떠안는 조건으로 매입하는 경우에는 계약 때 세입자를 참석시켜 임대차 내용을 확인해 보는 것이 좋다. 계약서에는 계약해지 조항과 위약금 문제 등을 세밀히 따져본 뒤 작성해야 하고 추가할 사항이 있으면 특약사항으로 기재해야 한다.
지금 안사면 곧 팔릴 것이라며 계약을 급하게 서두르는 매물, 주인이 자주 바뀐 매물, 등기부상 저당 외에 가등기ㆍ압류 등이 복잡하게 얽혀있는 매물, 무허가 중개업소에서 나온 터무니없이 싼 급매물은 각별히 조심해야 한다.
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