경매 시장에서 ‘작은’ 아파트의 인기가 꾸준하다. 올 들어 서울·수도권 경매에서 2~3억 원대의 소형 아파트 경매물량이 크게 늘어나면서 한 푼이라도 값싸게 내 집을 장만하려는 실수요자들이 몰려들고 있어서다. 이런 현상은 부동산경기 침체기에도 불구하고 청약 및 매매 시장에서 소형 아파트가 여전히 인기를 끌자 저가매입 시장인 법원 경매투자로 이어지고 있는 것으로 풀이된다.
소형 아파트는 투자하기에 부담이 적고 임대 수요도 꾸준한 편이다. 특히 서울·수도권 아파트의 전세금에 돈을 조금 더 보태면 시세보다 싸게 작은 평형이나마 내 집을 장만할 수 있다. 비교적 간단한 권리관계 파악과 함께 뉴타운, 재개발 등 개발 호재지역 인근에 위치한 아파트는 시세차익과 함께 소형주택 임대사업까지 기대할 수 있어 자산가들이 여윳돈으로 노리는 전천후 투자대상이다.
통상 경매를 이용하면 급매가 대비 20% 저렴하고 시세 대비 최대 30% 가까이 싸게 낙찰 받는다. 전국에 한 달이면 약 7000여건의 아파트가 경매에 부쳐진다. 전용면적 45~60㎡(분양면적 18~25평형) 소형아파트 경매물량은 매달 2500여건에 달한다. 경매 물량이 꾸준해 기본적인 경매 이론과 실무 공부를 한 다음 입찰에 참여한다면 값싸게 작은 평수라도 내 집을 장만하는 기회를 잡을 수 있다.
경매 시장서 소형아파트 인기 꾸준
중소기업에 근무하는 김◌◌씨(38)는 지난달에 아파트 경매에 도전, 직장과 가까운 곳에서 자신에게 꼭 맞는 경매 아파트를 찾았다. 서울 노원구 중계동 K아파트 89㎡(25평형) 방 3개짜리로 감정가는 3억 원이었다. 2회 유찰로 최저가가 감정가 대비 64%선인 1억9200만원으로 떨어진 상태였다. 시세는 감정가 보다 1000만 원 정도 높은 수준이었다. 노원구 일대에서 인지도가 높은 편에다 지하철 등 대중교통도 좋고 가격도 싸 입찰해 보기로 결정했다.
우선 권리관계를 조사해 보니 말소기준권리 이후에 여러 채권자들이 근저당과 가압류가 설정해 뒀으나 모두 낙찰 후 소멸되는 권리였다. 임차인 한 명이 1억1000만원의 고액 전세를 들어 사는 선순위 세입자였으나 배당요구를 해 낙찰되면 전세금 전액을 돌려받는 세입자였다. 입찰 당일 최저가보다 3310만 원을 더 써내 5명의 입찰 경쟁자를 제치고 1억9200만원에 낙찰 받는 데 성공했다. 단순 비교해도 시세보다 8000만 원 이상 싸게 산 것이다.
아파트 낙찰가율이 지난 6월 기준으로 평균 79%로 떨어졌다. 70%대 까지 떨어진 것은 올해 들어 처음이다. 올해 초 최고 85~90%선을 보였던 아파트 낙찰가율과 비교하면 최대 10%까지 하락한 셈이다. 입찰 경쟁률도 올 초 7~8대 1을 넘어섰으나 하반기 들어 4~5대 1선으로 줄어들었다. 물량은 꾸준히 늘어나는데 입찰자가 줄어들고 있어 낙찰가율이 완만한 하락세를 유지하고 있다.
따라서 자금여력이 부족한 주택 세입자거나 적은 돈으로 내 집을 장만하려는 실수요자라면 하반기 이후 자금계획을 잘 수립해 현재의 전세보증금에서 약간의 경락잔금 대출제도를 이용하면 얼마든지 내 집 장만이 가능하다. 근린상가나 다가구주택 등 다른 복잡한 경매물건과 달리 소형 아파트는 권리와 세입자 관계 파악이 손쉬워 누구나 입찰에 참여할 수 있다.
아파트 경매물건은 등기부등본 상 권리관계가 단순·명확하기 때문에 초보자도 쉽게 입찰할 수 있다. 권리관계가 단순하다 보니 명도 과정도 대체로 수월하고 간단한 편이다. 임차인이 있어도 권리 순위에 따라서 배당 받거나 최우선변제를 받는 소액임차인들이 많아서 명도가 고액의 고급주택보다 손쉽다. 주로 소유자가 직접 거주하거나 세입자가 있더라도 1세대만이 거주하는 경우가 많아 초보자라도 큰 무리 없이 낙찰 받아 소유권을 넘겨받는다.
세입자 조사는 철저하게
소형 아파트 경매는 경쟁자가 많아 낙찰가율이 다소 높은 편이다. 소형주택 임대사업자가 많이 몰리고 실수요자들이 몰려드는 시장이라 인기가 높아서다. 따라서 나름대로 값싸게 낙찰 받으려면 미리 입찰전략을 세워야 한다. 값싸게 낙찰 받으려면 인기지역 유명 아파트만 고집하면 실속이 없다. 경쟁률이 치열한 역세권과 대단지 소형은 낙찰가율이 85%를 넘고 경쟁률도 10대 1을 넘는다. 그러나 주상복합이나 소단지, 비역세권은 2회 유찰 후 낙찰가율이 70%선이다.
입찰 예상지역 내 유사 아파트의 최근 낙찰사례를 보면 소형아파트 경매의 인기도를 한 눈에 파악할 수 있다. 입찰하고자 하는 아파트와 가깝거나 유사지역 최근 낙찰 사례를 살펴보면 얼마 정도에 낙찰되고 몇 명이 입찰하는 지 살필 수 있다. 과열양상을 보이거나 경쟁이 치열하면 조급하게 입찰하기보다 잠시 입찰을 늦추고 유사지역 내 물건을 노리는 게 낫다.
소형 아파트는 교통여건이 양호한 곳이 좋으며 브랜드보다 입지가 더 중요하다. 준공연도가 오래되지 않고 주변에 편의시설이 많으며 관리비가 부담이 적은 지역난방 아파트를 고르는 것이 유리하다. 자금여력이 부족하면 은행권의 경락잔금 대출을 이용하는 것도 고려할 만하다. 대출은 낙찰가의 30~40% 선에서 제1금융권으로부터 연 6~7% 금리에서 대출받을 수 있다.
인기가 높은 소형 아파트는 입찰하려는 사람들이 몰리면서 경쟁률이 높아져 오히려 높은 가격에 낙찰될 수 있으니 주의해야 한다. 충분한 시간적 여유를 갖고 가능한 여러 아파트에 최저가에서 약간의 가격을 올린 금액만 써내 꾸준하게 입찰하는 것도 하나의 전략이다. 다리품을 팔더라도 여러 물건에 입찰해야 그 중 시세 차익이 큰 아파트에 낙찰될 가능성이 높다.
경매 물건은 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 법원의 감정평가서나 현황조사서만 믿었다간 낭패 보기 십상이다. 반드시 입찰 전에 해당 경매 아파트를 찾아 임차인 조사를 철저히 하고 대항력이 없는 세입자라도 직접 만나 명도저항 여부와 이사계획을 확인해야 한다. 아파트 감정가의 맹신은 금물이다. 반드시 인터넷 매물의 비교와 함께 중개업소에 들러 현지 시장가격을 파악한 후 쓰고자 하는 입찰 예정가와 시세를 비교한 수익성 분석이 필수적이다.
대체로 아파트는 10여명 정도가 입찰에 참여해 분위기가 과열되는 게 보통이다. 적정 기준가격을 미리 정해둬야 한다. 관리비 연체 여부를 반드시 확인해야 추후 분쟁 소지를 줄일 수 있다. 아파트 연체관리비는 대법원 판례에 따라 복도나 엘리베이터 등 공유부분에 대해서만 부담하는 것이 원칙이다. 가끔 임차인이 과다한 관리비를 미납해 체납관리비가 수 백 만원을 넘는 경우도 있어 주의해야 한다.
소형 아파트 입찰에서 주의할 점은 간혹 임차인이 거센 명도저항을 하는 경우다. 거액의 전세보증금을 한꺼번에 날려야 하거나 영세민이나 생활보호대상자가 거주해 심하게 이사 가기를 거부하는 경우라면 입찰을 자제하는 것이 바람직하다. 그러나 소유자가 직접 거주하거나 임차인이 있더라도 일정금액을 배당을 받거나 소액임차인으로서 우선 변제 받는다면 별 저항 없이 이사하기 때문에 걱정할 필요가 없다.
최근 경매 대중화로 아파트 경매의 재미는 예전만 못하다지만 여전히 불황기 최고의 투자수익률을 내고 있는 곳이 법원 경매시장이다. 소형 아파트는 매매차익을 겨냥한 공격투자보다는 실수요 차원에서 접근하고 틈틈이 우량 틈새 경매물건을 검색하고 꾸준히 입찰전략을 세운다면 값싸게 내 집 마련의 기회를 가져다 주는 실속 있는 틈새 투자처이다.
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'시프트 강남 입성' 방정식 달라졌다
[머니투데이 지영호 기자][가점제 첫 전면 적용 장기전세주택 공략법]
서울시가 공급하는 장기전세주택 시프트의 하반기 공급이 시작됨에 따라 내집 마련을 고민하는 서민들의 관심이 집중되고 있다. 부동산 정보업체 내집마련정보사에 따르면 9월에 공급되는 시프트는 9곳에서 1962가구인 것으로 조사됐다. 1962가구 중 SH공사가 직접 공급하는 건설형 시프트는 1900가구이고, 나머지 62가구는 매입형 재건축 물량이다.
9월 시프트 물량에 관심이 쏠리는 이유는 강남권에 몰려있기 때문이다. 세곡, 우면, 마천, 강일지구, 삼호가든 1, 2차 등 강남권 공급물량만 1942가구이다.
◇청약저축액 대신 가점제 전면 적용
9월 공급분부터 시프트 당첨자 방식이 달라진다. 이전까지 당첨자를 청약저축 납입총액으로 가렸지만 9월 공급분부터는 가점제가 전면 적용된다. 즉, 청약저축 불입액이 1500만원 이상이어도 가점이 낮다면 당첨될 가능성이 떨어진다.
가점 항목은 다음과 같다. △서울시 거주기간(10년 · 5점) △무주택 기간(10년 · 5점) △세대주 나이(50세 · 5점) △부양가족수(5인 · 5점) △미성년 자녀 수(5자녀 · 5점) 등이다. 여기서 만 65세 이상 직계존속(배우자 포함) 3년 이상 부양시에는 2점을 추가로 받게 된다.
건설형 시프트 전용 85㎡ 초과는 입주자저축 가입기간이 적용되고, 전용 85㎡ 이하는 청약저축 납입횟수가 적용된다. 재건축 시프트는 둘 다 적용되지 않는다. 지난해 11월 30일 이후 발표된 입주자 모집공고 이후 시프트에 당첨된 사람은 계약일로부터 3년간 10점, 5년간 8점, 이후에는 6점이 깎인다.
국토해양부가 주택공급에 관한 규칙을 개정하고 시행함에 따라 9월 공고분부터 전용면적 60~85㎡ 중소형 평형의 소득제한이 적용된다. 따라서 중소형 시프트에 입주하기 위해서는 월평균 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하여야 한다. 전년도 도시근로자 월평균소득은 3인 이하 가구의 경우 388만8647원이다.
◇서울 장기 거주한 50세 이상의 무주택자라야 당첨 가시권
하반기에는 입지여건이 뛰어난 강남권 물량이 많아 청약 경쟁률이 어느 때보다 치열할 것으로 보인다. 특히 청약가점제 본격 도입, 전용면적 60~85㎡ 소득제한 적용 등 달라지는 것들이 있어 청약자들의 세심한 체크가 요구된다.
게다가 지리적 선호도가 높은 지역이 대부분이어서 가장 인기 있는 84㎡형의 경우 청약저축 장기가입자라도 나이와 자녀수 항목 점수가 낮으면 예비 당첨권에도 들기 힘들 것으로 보인다. 서울 거주기간, 무주택기간 등 6~7개 항목 중 점수가 고르게 분포된 사람이 당첨 가능성이 높다. 서울에서 10년 이상 거주하고 자녀가 많은 50세 이상의 무주택자라야 당첨 가시권을 노려볼 수 있다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “올 하반기 시프트 물량은 뉴타운을 비롯해 택지지구, 도심 역세권 등 선호도가 높은 주거지역에 공급된 지리적인 이점이 있다”면서 “특히 비싼 시세 때문에 좀처럼 입성하기 힘들다고 여겨지던 강남권 시프트 물량은 꾸준히 높은 경쟁률을 보일 것으로 예상된다”고 말한다. 이어 “시프트 청약 당첨 기준이 가점제로 적용되는 만큼 청약불입액이 적더라도 가점이 높다면 세곡지구 등 인기지역을 대상으로 공격적인 전략을 짜보는 것이 좋다”고 말했다.
◇공급물량은 어디?
강동구 강일2지구1,2에서 SH공사가 공급하는 시프트 물량은 727가구다. 강일2지구1에서 전용면적 60㎡이하 124가구, 60~85㎡이하 140가구, 85㎡이상 79가구가 나온다. 강일2지구2에서는 60㎡이하 200가구, 60~85㎡이하 90가구, 85㎡이상 94가구 등으로 구성된다. 강일2지구는 1지구에 비해 입지여건이 뛰어나 청약이 집중될 전망이다.
강남구 세곡1,2,3에 공급되는 물량은 443가구다. 세곡1에서는 전용면적 60㎡이하 물량만 42가구가 나오고, 세곡2에서는 60㎡이하 153가구, 60~85㎡이하 49가구로 구성된다. 세곡3에서는 60㎡이하 143가구, 60~85㎡이하 56가구가 공급된다.
송파 마천1,2에서는 730가구가 공급된다. 마천1에서는 전용면적 60㎡이하 207가구, 60~85㎡이하 58가구 85㎡이상 83가구로 348가구로 구성된다. 마천2에서는 60㎡이하 242가구, 60~85㎡이하 56가구, 85㎡이상 84가구로 382가구로 구성된다.
재건축 물량도 일부 있다. 서초구 반포동 삼호가든1,2차 재건축 아파트에서는 60㎡ 이하 42가구의 시프트 물량이 나오고, 동대문구 답십리 태양아파트 재건축 아파트에서는 60㎡ 이하 물량으로 20가구가 나온다.
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사건번호
(물번) |
물건종류 |
소재지 |
감정가(원)
최저입찰가(원) |
물건상태 |
매각기일
(시간) |
조회수 |
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08-15762 |
아파트 |
경상남도 마산시 양덕동 148-3, 삼성버킹궁아파트 101동 15층 1503호
건물 84.81㎡ l 토지 21.8㎡ |
145,000,000
145,000,000 |
신건
100% |
2010.08.30
10:00 |
386 |
|
09-10914 |
아파트 |
경기도 안산시 단원구 고잔동 671, 중앙주공아파트 807동 3층 303호
건물 75.51㎡ l 토지 53.788㎡ |
225,000,000
144,000,000 |
유찰2회
64% |
2010.08.30
10:30 |
1,249 |
|
09-13731 |
아파트 |
부산광역시 해운대구 중동 1488-2, 그린힐2차 1층 102호
건물 69.4763㎡ l 토지 33.0495㎡ |
170,000,000
170,000,000 |
신건
100% |
2010.08.30
10:00 |
334 |
|
09-21662 |
아파트 |
경기도 남양주시 화도읍 창현리 757, 창현두산아파트 104동 8층 801호
건물 99.69㎡ l 토지 58.101㎡ |
230,000,000
184,000,000 |
유찰1회
80% |
2010.08.30
10:30 |
327 |
|
09-24449 |
아파트 |
경기도 시흥시 정왕동 1790, 영남아파트 610동 4층 403호
건물 59.99㎡ l 토지 69.9779㎡ |
175,000,000
140,000,000 |
유찰1회
80% |
2010.08.30
10:30 |
361 |
|
09-25695 |
아파트 |
경기도 광명시 철산동 449 외1필지, 주공아파트 1217동 8층 804호
건물 45.28㎡ l 토지 32.684㎡ |
218,000,000
139,520,000 |
유찰2회
64% |
2010.08.30
10:30 |
1,115 |
|
09-26391 |
아파트 |
경기도 시흥시 포동 13-3, 태산포동아파트 4동 1층 106호
건물 84.75㎡ l 토지 35.549㎡ |
210,000,000
134,400,000 |
유찰2회
64% |
2010.08.30
10:30 |
563 |
|
09-27232 |
아파트 |
경기도 성남시 분당구 금곡동 133, 청솔마을 주공9단지아파트 903동 13층 1302호
건물 36.54㎡ l 토지 32.23㎡ |
185,000,000
148,000,000 |
유찰1회
80% |
2010.08.30
10:00 |
1,067 |
|
09-27896 |
아파트 |
대구광역시 수성구 범물동 1372, 범물청아타운 105동 8층 806호
건물 134.73㎡ l 토지 63.57㎡ |
200,000,000
140,000,000 |
유찰1회
70% |
2010.08.30
10:00 |
654 |
|
09-38936 |
아파트 |
경기도 양주시 삼숭동 682-1, 양주자이아파트 409동 3층 302호
건물 74.8844㎡ l 토지 54.6321㎡ |
190,000,000
121,600,000 |
유찰2회
64% |
2010.08.30
10:30 |
585 |
|
09-39526 |
아파트 |
경기도 의정부시 신곡동 519-21, 산호클래식아파트 1동 5층 508호
건물 82.87㎡ l 토지 63.5476㎡ |
180,000,000
115,200,000 |
유찰2회
64% |
2010.08.30
10:30 |
721 |
|
09-42485 |
아파트 |
경기도 양주시 고암동 121-2, 주원마을 219동 18층 1801호
건물 59.42㎡ l 토지 35.8922㎡ |
145,000,000
145,000,000 |
신건
100% |
2010.08.30
10:30 |
59 |
|
09-57752 |
아파트 |
인천광역시 계양구 병방동 380, 진달래아파트 202동 4층 422호
건물 39.91㎡ l 토지 26.58㎡ |
110,000,000
110,000,000 |
신건
100% |
2010.08.30
10:00 |
129 |
|
10-36 |
아파트 |
경기도 안산시 상록구 본오동 879-16, 신안아파트 201동 1층 102호
건물 84.92㎡ l 토지 34.304㎡ |
240,000,000
153,600,000 |
유찰2회
64% |
2010.08.30
10:30 |
735 |
|
10-210 |
아파트 |
충청남도 예산군 예산읍 발연리 253-1, 예산발연계룡리슈빌아파트 108동 4층 403호
건물 116.07㎡ l 토지 60.0847㎡ |
240,000,000
168,000,000 |
유찰1회
70% |
2010.08.30
10:00 |
123 |
|
10-278
(1) |
아파트 |
경상남도 사천시 사남면 화전리 1589-41, 하늘에 2층 202호
건물 84.0702㎡ l 토지 138.666㎡ |
140,000,000
112,000,000 |
유찰1회
80% |
2010.08.30
10:00 |
119 |
|
10-278
(2) |
아파트 |
경상남도 사천시 사남면 화전리 1589-41, 하늘에 2층 203호
건물 84.0702㎡ l 토지 138.666㎡ |
140,000,000
112,000,000 |
유찰1회
80% |
2010.08.30
10:00 |
67 |
|
10-278
(3) |
아파트 |
경상남도 사천시 사남면 화전리 1589-41, 하늘에 2층 204호
건물 84.0702㎡ l 토지 138.666㎡ |
140,000,000
112,000,000 |
유찰1회
80% |
2010.08.30
10:00 |
64 |
|
10-278
(4) |
아파트 |
경상남도 사천시 사남면 화전리 1589-41, 하늘에 3층 302호
건물 84.0702㎡ l 토지 138.666㎡ |
140,000,000
112,000,000 |
유찰1회
80% |
2010.08.30
10:00 |
80 |
|
10-296 |
아파트 |
충청남도 예산군 예산읍 발연리 253-1, 예산발연계룡리슈빌아파트 106동 1층 102호
건물 116.07㎡ l 토지 60.0847㎡ |
230,000,000
161,000,000 |
유찰1회
70% |
2010.08.30
10:00 |
98 |
|
10-586 |
아파트 |
경기도 시흥시 하상동 369, 연꽃마을금호타운 308동 3층 301호
건물 84.84㎡ l 토지 41.032㎡ |
250,000,000
160,000,000 |
유찰2회
64% |
2010.08.30
10:30 |
490 |
|
10-1166 |
아파트 |
서울특별시 중랑구 상봉동 495 외2필지, 동부아파트 102동 3층 308호
건물 54㎡ l 토지 21.0660㎡ |
240,000,000
192,000,000 |
유찰1회
80% |
2010.08.30
10:00 |
619 |
|
10-1277 |
아파트 |
충청남도 서산시 지곡면 무장리 920, 늘푸른오스카빌 111동 13층 1305호
건물 84.9824㎡ l 토지 58.8217㎡ |
145,000,000
101,500,000 |
유찰1회
70% |
2010.08.30
10:00 |
207 |
|
10-1278 |
아파트 |
충청남도 논산시 강경읍 황산리 14-9 외1필지, 강경클래시움아파트 101동 14층 1401호
건물 84.8686㎡ l 토지 58.6866㎡ |
160,000,000
102,400,000 |
유찰2회
64% |
2010.08.30
10:00 |
234 |
|
10-1725 |
아파트 |
경기도 의정부시 가능동 717-22, 가능동제일생명상가임대아파트 3층 310호
건물 59㎡ l 토지 26.0239㎡ |
130,000,000
104,000,000 |
유찰1회
80% |
2010.08.30
10:30 |
261 |
|
10-2131 |
아파트 |
경기도 시흥시 정왕동 1876-2, 모아아파트 104동 3층 305호
건물 59.97㎡ l 토지 58.909㎡ |
170,000,000
170,000,000 |
신건
100% |
2010.08.30
10:30 |
76 |
|
10-2195 |
아파트 |
부산광역시 수영구 민락동 1-10, 리버힐즈빌라 6층 601호
건물 122.98㎡ l 토지 61.099㎡ |
180,000,000
144,000,000 |
유찰1회
80% |
2010.08.30
10:00 |
1,152 |
|
10-2472 |
아파트 |
경상남도 진주시 평거동 401, 동신2아파트 101동 2층 203호
건물 113.47㎡ l 토지 43.214㎡ |
180,000,000
115,200,000 |
유찰2회
64% |
2010.08.30
10:00 |
402 |
|
10-2508 |
아파트 |
부산광역시 해운대구 재송동 1057-14, 참빛마을2차 8층 801호
건물 117.45㎡ l 토지 51.955㎡ |
124,000,000
124,000,000 |
신건
100% |
2010.08.30
10:00 |
481 |
|
10-3377 |
아파트 |
대전광역시 중구 목동 24 외6필지, 목양마을아파트 111동 12층 1203호
건물 84.92㎡ l 토지 44.1817㎡ |
190,000,000
133,000,000 |
유찰1회
70% |
2010.08.30
10:00 |
866 |
