‘실전 부자 되기 STEP BY STEP 전략’

유서를 남기고 덤비는 부자되기 프로그램 부자들이 말하는 ‘실전 부자 되기 STEP BY STEP 전략’ 자수성가한 부자들의 출발은 일반인들과 다를 바 없다. 대개는 평범한 월급쟁이 출신이다. 다만 스스로를 바꾸는데 성공한 것뿐이다.   부자가 되는 것은 신성한 영역에 접근해 가는 것이 아니다. 부자로 변신하려는 과정에 거창한 준비의식이 필요한 것은 아니라는 말이다.   부자가 되는 것은 자신을 변화시키는 것에서 출발한다. 작은 실천에서 시작한 변화가 마침내 사고와 철학을 바꾸는 것이다. 그렇다면 어떻게 나 자신을 바꾸어야 할까?   STEP 1. 부자 마인드? 몸부터 바꿔라! ‘마중물’이라는 것이 있다. 펌프가 말라있을 경우 아무리 펌프질을 해봐야 물이 올라오지 않는다. 이럴 때 필요한 것이 바로 마중물이다.   물을 한바가지 정도 펌프 속에 붓는다. 그런 다음 펌프질을 하면 놀랍게도 물이 잘 나온다. 이때 부어주는 물을 마중물이라 한다. 돈을 벌어 부자가 되는 이치도 이와 같다.   돈이 돈을 벌어준다. 돈을 획득하는 방법에는 세 가지가 있다.   첫째, 노동으로 벌어들이는 소득이다. 둘째, 투자로 벌어들이는 소득이다. 셋째, 사기를 쳐서 벌어들이는 것이다. 돈 모으는 것이 철칙이 될 때 사람이 바뀐다. 부자들은 “처음 돈을 모을 때에는 생활비가 없어 쩔쩔 매지만 적응이 되면 여유까지 생긴다”고 입을 모았다.   저축을 처음 시작할 때에는 의지할 것이 ‘생활력’ 밖에 없다. 자신의 월급에 비하면 상당히 많은 돈을 그러나 세상물정에 비하면 별것 아닌 돈을 저축하면서 걸음마를 뗀다.   부자로 향하는 길의 첫걸음을 내딛으면 생활이 바뀐다. 남자들은 일단 ‘야간 생활’이 바뀐다. 술 약속 잡는 것이 겁난다. 1차를 얻어먹으면 2차는 내야 한다. 그게 사람들 사이에서 주고받는 원칙이다. 게다가 밤늦게까지 술을 마시고 나면 대중교통이 끊어질 때가 종종 있다. 할증요금을 내며 택시를 탄다. 비용이 또 다른 비용을 부른다.   여성들도 마찬가지. 미용실 가는 횟수가 줄어든다. 부자가 가는 길을 가는 부부에게는 공동의 희망이 생긴다. 무대책의 소극적인 모습에서 희망을 찾아가는 적극적인 모습으로 바뀌는 것이다.   부부가 함께 어렴풋이 희망을 발견하는 순간, 바로 부자로 가는 길의 스타트를 끊는 순간이다. 부자들 대부분은 “아껴 쓰고 저축하는 것보다 한 걸음 더 나아가야 빨리 부자가 될 수 있다”며 “아껴 쓰고 저축할 것이 아니라 저축하고 쓰지 말아야 한다”고 말한다.   돈을 모을 때 어떤 목표를 정했다면 아예 생활을 거기에 맞춰야 한다는 것이다. 생활비를 떼어낸 후 여유 돈을 적립하는 우리의 통념과는 다른 양상이다.   예를 들어 월수입 350만원인 사람이 3년만에 1억원을 모으겠다고 결심을 했다면 매달 250만원 이상을 저축해야 한다는 것이다. 월수입 100만원인 사람이 3년 만에 1,500만원을 모을 목표를 세운 경우도 마찬가지.   매달 부어야 할 금액을 산출하고 나머지로 생활한다는 이야기다. 인간다운 생활을 하지 말라는 이야기나 다름없는 주장이었다. 목표한 금액을 모으는데 생활을 맞출 수 있다는 주장도 이런 경험에 기초해서 나온 것이다. 자수성가한 부자들은 그런 경험을 실제로 해본 사람들이다.   부자가 되는 것은 쉬운 일이 아니다. 생활을 송두리째 바꾸면서 출발해야 하기 때문이다. 변화에 적응하고 자기 스스로를 변화시키는 것에는 고통이 따른다. 특히, 세상보다 먼저 변하는 사람이 겪은 고통은 어디에도 견줄 수 없다.   STEP 2. 습관이 불었으면 이젠 원칙, 원칙이다! 부자들은 목돈이 조금이라도 생기면 그냥 두지 않는다. 새로 분양하는 상가 점포 등에 투자를 한다. 이런 뭉칫돈까지 빠져나가다 보니 쪼들림이 일상생활이 된다.   부자들은 여유돈을 가지고 있다가 수 억원씩 하는 상가점포 같은 것을 한꺼번에 살 것이라고 생각한다. 그럴 때도 있으나 대부분은 아니다.   이렇게 돈 들어갈 곳이 많으니까 “돈 없어 죽겠다”고 하소연을 한다. 이를 바라보며 ‘그런 투자를 하지말고 들어오는 돈으로 폼 나게 살지, 왜 저리 고생을 하는지 모르겠다’면서 고개를 갸우뚱한다. 이런 점이 일반인과 부자들의 차이다.   부자들이 확실하게 다른 점은 오래 전부터 이런 시스템을 만들어 놓고 있었다는 것이다. 초기에 월급을 관리할 때부터 이런 원칙을 적용했다. 돈이 불어나면서 시스템이 커졌고 시스템이 확대되면서 자금의 규모를 키우는 순환과정이 오랫동안 반복된 것이다.   많은 사람들이 “월급쟁이로는 부자가 될 수 없다”고 말한다. 그러면서 부자들의 최근 또는 현재 직업을 예로 든다. 지금은 월급쟁이가 아니니까 다른 일을 해서 성공한 것 아니냐는 주장이다.   그렇지만 65세까지 근무하게 해주고 우리를 부자로 만들어주는 회사는 없다. 언젠가는 회사를 떠나야 한다. 회사가 우리의 인생을 책임져주지는 않는다.   그러나 아직 부자가 아닌 우리에게 회사는 수많은 편의를 제공해준다. 새로운 출발을 준비하는 우리를 품어주는 ‘둥지’가 바로 회사다. 회사는 우리를 부려먹지만 새로운 세상을 향한 기회를 주기도 한다. 다만 기회를 찾는 것은 우리의 몫이다.   부자들의 협상술은 뭔가 다르다. 말이 많으면 항상 손해를 보게 되어 있다. 결정적인 순간에 자신을 통제한다. 회의를 해도 주로 듣는 쪽이고 남의 흠을 잡는 일은 더더욱 없다.   협상이나 거래에서는 빈틈을 보이는 쪽이 반드시 진다. “최고 수준의 고수는 스스로 말하지 않고 상대방이 원해서 그렇게 되는 것처럼 대화를 이끌어간다”고 분석한다.   남과 다르게 살았기에 자수성가했다. 자수성가한 부자들은 남들과 다르게 살았기 때문에 부자가 된 사람들이다. 남들과 다르다는 것은 ‘소수의 삶’이었다는 의미.   보통 사람의 눈으로 볼 때 이상한 사람이 아닐 수 없다. 그래서 가끔씩 손가락질을 받는다.   성공으로 가는 길은 순탄치 않다. 그 길은 소수를 추구하는 길이다. 소수를 용납하지 못하는 다수로부터 자신을 지켜내는 과정을 끊임없이 되풀이해야 한다.   동시에 다수의 모함과 비방마저 흔쾌히 받아들이게 되는 변신의 과정도 거쳐야 한다.   STEP 3. 부자가 되는 과정을 즐겨라! 주변에 있는 자수성가한 부자들을 관찰해보자. 한동안 그런 노력을 기울이면 몇가지 파악할 수 있다. 제일 큰 발견은 부자들이라고 해서 우리와 크게 다를 바가 없다는 점이다.   또 다른 발견은 그들이 예상외로 쩨쩨하다는 것. 이따금 얼음장처럼 냉정해진다는 것이다. 돈은 물과 같다. 조그만 틈이 있어도 새어 나간다. 자기 힘으로 부자가 된 사람들은 수시로 독을 살핀다.   가계부를 쓰는 게 출발점이라는 것. 독에 작은 금이 났다면 바로 땜질을 한다.   반면 상당수 사람들의 독은 바닥이 깨져 있다. 밑에 구멍이 나, 물이 쏟아져 나오는 데도 많은 양을 부을 생각만 한다. 많이 부을수록 더욱 세차게 빠져나간다. 미래에 대한 걱정이 많은 사람이 부자가 된다.   사람들이 철마다 여행을 다닐 때 그들은 동네 뒷산에서 손수 만든 김밥을 먹었다. 사람들이 좋은 자동차를 새로 뽑아 달릴 때 그들은 10년 묵은 자동차를 여전히 타고 있었다.   나이가 들면 누구나 병이 든다. 부자들은 이야기한다. “자식들에게 약값을 달라고 손 벌리지 않는 것만 해도 성공한 인생이다”라고. 반면 다수의 사람들은 좋은 시절 아이들과 함께 인생을 즐긴다.   그리고 나이가 든 후에는 키워준 은혜와 보답하는 수고를 자식들에게 기꺼이 부과한다.   부자가 되는 것에도 유산소 운동이 필요하다. 질주한다고 해서 빨리 도착하는 것이 아니다. 속보로 걸어가면서 그 과정이 어떤 것인지.   길 중간에 무엇이 있는지 눈여겨볼 줄도 알아야 한다. 그게 투자자로서 갖춰야할 안목을 키우는 방법이다. 자수성가한 부자들에게서 특별한 무엇을 발견하고 또 배우고 싶다면 겉으로 드러나는 번지지르르한 무엇을 찾아봐야 소용없다. 우리 스스로 관점을 바꿔야 그 특별한 무엇을 발견할 수 있다.   그것은 콩팥과도 같아서 잘 보이지 않는 어딘가에서 묵묵히 움직이고 있다. 바로 사고방식과 습관이라는 이름의 콩팥이다.   대부분 그런 것은 아니지만 자수성가한 부자들은 화목한 부부생활을 하고 있었다. 당연할 수도 있다. 부부가 합심하지 않았다면 월급쟁이가 어떻게 수십억대 부자로 성공할 수 있겠는가.   사이가 좋지 않은 부부는 감정싸움을 하느라 머리를 맞대고 뭔가에 대해 의논할 여유가 없다.   STEP 4. 부자들이 절대로 가르쳐주지 않는 것들 부자의 잔소리에서 그들만의 성공비결을 챙겨들어야 한다. 사업을 하겠다는 사람이 늘고 있다.   사업에서 중요한 3대 요소는 돈, 사람, 마케팅 능력이다. 그런데 유난히 성공한 경영자들에게서 두드러지게 나타나는 공통적 요인은 탁월한 사람관리이다.   경제활동의 중요한 원천인 기술이나 자금은 모두 사람이 가지고 있다. 따라서 사람을 끌어들이면 이런 자산이 넝쿨째 굴러 들어온다. 결국 가장 훌륭한 사업수완은 사람장사인 셈이다.   돈과 노하우는 소중한 성공자산이다. 그러나 사람간의 연결고리는 그보다 중요한 무형자산이다.   스스로 똑똑함을 내세우기보다는 주변의 똑똑한 사람으로부터 존경을 받는 사람. 이런 사람들의 성공을 ‘기술적’으로 분석해봐야 답이 나올 리 없다. 단순한 기술 차원을 넘어서는 것이기 때문이다.   “담배끊은 사람과는 상종도 하지 말라”는 말이 있다. 담배가 중독성이 강해서 금연만큼 어려운 일이 없다는 뜻이다. 부자가 되는 것도 마찬가지다. 어느 날 갑자기 그것을 파악하게 됐다.   부자가 되려면 담배를 무조건 끊어야 한다는 것은 아니다. 부자가 되는데는 그만큼 ‘독한 결심과 실천’이 필요하다는 것이다.   흡연이 건강에 좋지 않다는 것을 우리는 알고 있다. 그러나 담배를 끊는 데 성공하는 사람은 많지 않다. 분수에 넘치는 소비가 자신의 미래생활에 좋지 않다는 것은 누구나 알고 있다.   하지만 자신을 통제하고 소비를 억제하는 사람은 많지 않다. 나는 어떤 유형의 사람인가. 스스로에게 엄격한가. 아니면 남에게만 엄격한 잣대를 들이대는가. 부자의 출발점은 ‘나’ 자신이다. 이미 부자가 된 사람들을 욕한다고 해서 나의 생활이 윤택해지는 것도 아니다.   삼촌이나 처남 등 주변의 부자들이 ‘한 수 가르쳐주지 않는다’고 답답해한다. 그런데 묘한 것은 부자들 역시 답답해한다는 점이다.   아무리 이야기해도 알아듣지도 못하고 간혹 알아들은 후에도 실천하지 않는 사람들을 보며 실망한다. 그래서 몇 번 잔소리를 하다가는 이야기를 꺼내지 않는다. 부자들은 세상을 두려워하지 않는다. 웃고 즐기는 사이에 기억에서 잊혀지는 친구들이 있다. 이름도 들어보지 못한 회사에 취직한 친구들이다. 그 또래에서는 ‘그저 그런 인생’으로 치부된다.   하지만 이런 차이는 명함 한 장 정도에 불과하다는 것을 세월이 흐르면서 깨닫게 된다. 인생역전에 성공하는 친구는 ‘볼품 없는 명함’을 가졌던 부류에서 나온다.   ‘볼품 없는 명함’을 가졌던 친구들에게, 명함은 그들의 밥줄이었다. 사람들에게 건넬 때마다 명함에 간절한 염원을 담았다. 판매나 계약이 이뤄지길 바라는 마음을 명함에 담아 함께 전달했다.   세상은 현기증이 날 정도로 빠르게 돌아간다. 이런 세상에서 가장 안전한 투자는 ‘자기 자신’에게 투자하는 것이다. ‘물건이 아닌, 나 자신을 팔 수 있도록 내 가치를 키워야 한다’는 지적이 뼈아프다.   자수성가한 사람들은 이익을 함께 향유해야 할 사람들에게는 자린 고비 근성을 보이지 않는다. 주식시장이 활황일 때마다 자주 들리는 이야기가 있다. ‘거액을 번 투자자들이 증권사 담당 직원에게 선물로 중형차 한 대를 뽑아줬다’는 식의 소문이다.   실제로 이런 일이 간혹 있다. 부자들이 기분이 좋아서 그 직원이 귀여워서 자동차를 선물로 주는 것은 아니다. 내가 저 친구와 같이 움직여서 이만큼 벌었으니까 저 친구에게 이 정도는 해줘야 한다’고 생각하는 것이다. 나눠먹기인 동시에 다음 번 성공을 위한 재투자이기도 하다.   부자가 갖추어야 할 세 가지 요소 부자가 되기 위해서는 세 가지 요소가 필요하다. 첫 관문은 물론 돈이다. 모두가 알고 있는 것처럼 돈을 벌게 하는 기본은 돈 그 자체이다.   정보가 빨라야 한다. 어떤 투자 대상에 무슨 변수가 생길 예정인지 알아야 투자 여부를 판단할 수 있다. 미디어를 통해 수많은 정보가 매일 전달된다.   특히 인터넷이 일반화된 뒤에는 새로운 정보가 실시간으로 밀물처럼 몰려든다. 그 가운데 쓸만한 정보를 가려내 취사선택하는 것이 정보를 활용하는 첫걸음이다.   정보를 구하는 것은 쉬운 일이다. 인터넷을 검색하면 세상에서 벌어지는 거의 모든 일을 알 수 있다. 하지만 그것을 토대로 판단을 내리는 것은 간단치 않다.   자칫하다가는 애써 모은 돈을 송두리째 날릴 위험이 있다. 그래서 발품이 중요하다고 부자들은 입을 모은다. 부동산일 경우 쓸만한 물건인지 직접 가서 살펴보고 등기도 떼어봐야 한다는 것. 주식도 그렇다.   그 분야 전문가들의 의견을 들어가며 심사숙고해 결정해야 한다. 부자들은 최종 관문인 ‘판단’에서 남다름을 보여준 사람들이다.   문제는 타이밍이다. 부자가 되기 위해 제일 경계해야 할 것이 섣부른 판단이다. 거품인지 아닌지 면밀하게 따져야 선택 의 단계로 갈 수 있는 것이다. 자수성가한 부자들은 잘못된 판단의 결과나 상대적인 박탈감, 분노로 표출하지 않는다. 모든 것이 자신의 책임임을 몸소 깨달았기 때문이다. 기획 / 강수정(객원기자)  사진 / 경향신문 포토뱅크  자료제공 / 「한국의 부자들2 」(위즈덤하우스) 이 포스트를.. 덧글 쓰기 엮인글 쓰기 竹川 죽기 각오로 부자되는 프로그램 竹川 죽기 각오로 부자되는 프로그램

자신만의 투자 유형을 수립하자 낙서장 2008/01/04 09:54 http://blog.naver.com/hwcrown/50026317025 자신만의 무기를 만들어라 - 부동산 투자자별 유형?   부동산을 사고파는 사람들을 보면, 참. 다양한 무기를 갖고 있는 사람들을 봅니다.   간당간당한 연줄에 소문에.. 물건을 구입하러 오는 사람들도 있고, 돈이 많아서 그저... 유행하는 부동산은 죄다 수집하는 사람도 보고, 그래도 땅이 최고다. 한 평 두 평. 되는 대로 사서 모으시는 오리지널 농사꾼 같은 사람도 있습니다.   그래서 오늘은 이 사람들이 도대체 어떤 속성을 지녔는지 한번 살펴볼까 합니다.   1. 소문에 사고 뉴스에 판다. 배팅형 - 이 분들은 참. 재미있습니다. ^^; 소위 투기꾼(?)기질이 있는 것인지. 정말 연줄이 대단해서 그러신건지, 아니면 신통방통한 능력을 지니셔서 꿈 속에서 점지를 받으시는 건지... “가능하겠다.., 가능하지 않겠느냐..” 는 상황에서 배팅 들어가십니다. 물론 자금은 대부분 5천미만 소액이 대부분으로 보입니다. 이러다 3-6개월 정도 지나 분위기가 좋아지고 슬슬.. 매수세가 붙기 시작하면, 기다렸다는 듯이 팔아치우기 시작합니다. 보통 1000-3000 정도 이익을 봅니다만, 간혹 스포트라이트를 제대로 받은 지역들에서 5천이상의 수익을 올리시기도 하시더군요. ^^   정말, 놀라워 보이는 수익이죠? 물론 세금 떼고 이거 저거 따지다보면, 반타작하기도 힘들 때도 있지만, 어쨌든 ^^ 월급만큼은 한다는 얘기들을 하시더군요.^^   그렇다고 우리가 다 이런 무기를 가질 수는 없겠죠?   일단 이런 분들은 시간과 노력이 우선입니다. 끊임없이 정보를 찾아 안테나를 세워야 하고 진실을 골라내야하죠. 3-6개월 정도의 단타매매라 할지라도 또 다른 곳에 투자할 여력은 항상 챙겨두는 자본력도 있어야하죠. 하지만 무엇보다 가장 중요한 건, 대세상승기여야 한다는 겁니다. 또 늘어나고 또 늘어나는 세금을 해결할 방법도 있어야 한다는 거죠.   해결법이 궁금하시다고요? 뭐, 제가 천재도 아니고, 별거 있나요? 투자금은 최대한으로 줄이고 선택은 신중하게. 명의를 분산하거나 사업자나 법인으로 전환, 아예 근면성실한 투자가로 전업하는 수밖에요. ^^; “대세상승기”는 어떻게 하냐고요? 이건. 시대의 흐름이니 본인이 어쩌진 못하겠지만, 흐름에 몸을 맡겨야죠. 일단 파악을 하고나서 대세상승기라 판단되면 무조건 열심히 투자해야죠. 침체기에 묵혔다가 상승기에 다시 털어 내려면요^^.   2. 장롱 속 통장. 유형. 분산투자형? 가치투자형! 아.. 사실 남편님과 제일 부러워하는 유형입니다. TT 정말.. 언젠가 이 대열에 합류할 수 있겠지. 하는 막연한 기대?를 하는 유형이죠.   이런 유형은 사실 만나서 얘길 해봐도 참.. 느긋하십니다. 맘에 드는 부동산을 그저 하나씩 하나씩. 모으십니다. 꼭 우리가 은행에서 통장을 만드는 것처럼 말이죠. 그저 지도나 책을 보시고 생각대로 그림 그려보시고. 슬슬 걸어다녀보시고... 내키시는 가격에 흥정하시고 사십니다. 그렇다고 그저 사시기만 하는 건 아니죠. 몇 개월에 한번씩.. 쓱. 하고 동네 소식을 들어보십니다. 재무재표를 확인하시는 거죠. 그러고는 그 중 인연이 안 될 물건들은 처분하시기도 합니다. 물론 부동산에서 먼저 전화가 오는 경우도 많죠.   어쨌든 이 분들은 입 맛 다양하십니다. 주택이든, 상가든 땅이든. 그저 마음에 닿으시면 계약하시더라고요. 다양한 부동산 상품을 취급하기 때문에 시장세와 관계없이 자본소득이 항상 증가할 것이라 생각되더군요.   자.. 여기까지 보면 너무 환상일 거 같죠? --; 쉽게 말해 있는 대로 지른다. 뭐. 이런 사람처럼 들리니까요. 물론 이런 여유로운 투자를 위해서는 충분한 자본력이 있어야 합니다. 하지만 제가 볼 때 무엇보다 중요한 건. 정말... “냉철한 시장 판단력”과 “혜안”입니다. 정말. 요즘말로 완전~ 현명해야하는 거죠. 부동산에서 가장 큰 리스크인 “시간”과의 싸움을 할 만큼 현명해야 합니다. 길게 보고 갈 만한 안목이 되지 않는다면 항상 꼭지에서 사는 일만을 반복할 유형이니까요.   그렇다면, 이 분들은 어떻게 시간과의 싸움에 대비할까요?   이 분들도 마찬가지입니다. 실투자금을 최대한 줄이되 세금문제를 해결하기 위해 임대사업자 등을 활용합니다. 세무법률 자문도 특별히 자주 하시더군요. 부재지주.. 이런 부분이 있어서요. 시장 판단력은 어떻게 해결 하냐고요? 이건 단순히 “잘 생각해서 판단하라”가 절대 아닙니다. 철처히 경험을 통해 스스로 본인의 실력을 테스트하고 검증합니다. 자신이 모르는 분야는 돈을 주고서라도 직접 배우십니다.   어느 것 하나 쉬운 게 없죠? 돈이 많다고 그 돈으로 부동산해서 쉽게 돈 벌거라 생각하시면 오산입니다. < 제가 너무 빡빡하게 말하나요?? --;>   3. 로또. 형 이 유형을 사실 로또. 라고 이름 붙인 것은 긍정적인 결과물에서 비롯된 겁니다. 물론 복권인 로또보다 확실히 나은 점은 확률을 본인이 선택(?)할 수 있다는 점이죠.   이 분들은 주로 처녀지를 타겟으로 삼습니다. 저평가된 지역을 선점하되, 규모의 경제를 잘 살리죠. 쉽게 말하자면 개수로 밀어붙이는 거죠. 무피 개념을 강조하신 몇몇 회원님들도 이런 유형으로 생각됩니다.  적은 자본으로 손이 타지 않은 초기 시장을 선점하되 이왕이면 될 수 있는 대로 많이 매집하는 것이죠.   그래서인지 이 분들은 참으로 노력파.이십니다. 사소한 정보 하나 놓치지 않고 연결고리를 찾아 퍼즐 맞추기를 하는 것처럼 이렇게 저렇게 다양한 해석을 내려서 결국 꼭 하나는 지르고 마니까요. 단시간 내에 시장 상황을 판단하고 결심했으면 무조건 능력되는 한.  되는대로 많이.. 소문내지 않고 매집하는 것이 관건입니다. 부동산 시장이 지금처럼 뜨거운 경우나 반대로 바닥을 길 때 이런 분들은 정말 가슴 속에 전기톱 을 넣고 다니시면서 발 닿는 대로 나무를 베어 길을 만드는 것처럼 느껴지곤 합니다.   사실 이 유형은 앞 서 말씀드린 두 가지 유형을 적절히 섞어 놓은 형태로 보입니다. 최대한 실투자를 줄이면서 저평가된 지역을 고르는 가치 투자형에 소문과 뉴스를 제대로 활용하는 센스를 갖춘 배팅형의 장점을 골라 놓았지요.   하지만 분명한 건. 말처럼 쉽지는 않아졌다는 겁니다. 최근 발 빠른 투자가들이 많아지면서 가능할까 의 “가능할...”을 고민하는 동안 금새 시세 변동이 생겨버려 초기투자금은 많아지는 반면 투자시간이 생각 외로 길어져 버리는 경우가 생기더군요. 그리고 이 문제는 온전히 개인투자가의 몫이 되버립니다. 자본력이나 정보력, 세금문제.. 등등 본인의 능력에 따라 매수매도 타이밍이 달라지더라고요.   사실 아직 많은 분들의 경험을 나누지 못해 대략적으로도 수익률을 비교해 보지 못하는 게 아쉽습니다. ^^;  사실 사생활이니 잘 알려주시지도 않구요. 짐작만 하죠. ^^   4. 내가 만들어 낸다. 선수형. 솔직히 이 분들은 정말. 선수. 라고 불러야 하나? 아무튼. 이 분들 물건을 보게 되면 약간의 의아함?놀램..마저 듭니다. 그러고보니 주로“업자”분들이 많습니다. 재개발 지역 빌라 신축을 전문으로 하거나 “**” 후보지 작업을 하거나, 특별보상, 입주권, 짜투리 땅, 이혼. 상속분 꿰차기 등등 약간은 전문적인 부분을 많이 하십니다.   물건들을 보면 거래되는 것들이 살짝 신기할 정도로 가뭄에 콩나 듯 물건을 만들어 내고 사고 팔고 하시는 데. 솔직히 어느 정도 닫힌 관계 내에서 거래를 하시는 것으로 보여서, 공개되기 힘든 부분들이 꽤 있는 듯 하고, 아직 잘 파악이 안되기도 합니다.   그러나 분명한 사실은 부동산에서 본인 스스로 “가치”를 만들어 낼 수 있는 것만큼 매력적인 투자 방법은 없다는 점입니다.   특기가 있어야 차별화가 된다는 단순함이 여실히 적용되는 유형 아닌가 싶습니다. ^^   5. 올인 형.  사실 자본력이 적은 사람들은 오로지 하나에 매달릴 수밖에 없죠. 그래서 올인형이라 이름 붙였습니다만, 그래도 이 유형이 꽤 일반적인 입문과정이라고 생각됩니다.   이 분들은 대부분 신혼부부나 막 사회생활을 시작한 사람들로 보입니다. 부동산에 와서 딱. 하나만 물어보거든요. “ 이 집, 살다보면 오를까요? ”   절대 “이 집, 사두면 오를까요?” 하지 않습니다. ^^; 아직까진 경험이 부족해서 절대 주거와 매매를 분리해서 생각하지 않는게 특징이라면 특징이죠. 그래서 그런지.. 꼭 직장과 가까워야 한다거나, 방은 꼭 3개여야 한다거나 하는 이유를 들어 괜찮은 매매를 꺼리기도 합니다.   쉽게 얘기하자면, 매매와 전세를 동시에 해결하자니 돈이 부족하니 최대한 둘 다 가능한 쪽으로 해결하자. 고 생각하는 겁니다.   사정이 이런대도 이 분들은 본인이 투자를 한 거라고 생각합니다. 이유를 물어보면, 대출을 포함해서 고르고 고른 제일 전망이 좋은 집을 샀기 때문이라고 얘기합니다.   그럼 이런 유형의 사람은 어떻게 해야 할까요? 제 생각엔. 적어도 이런 분들은 이 차이를 아셔야 합니다. “최선은 최선일 뿐, 최고는 아니다.”   투자란 최고를 위한 선택이 되어야 합니다. 이러기 위해선 적어도 상황을 깨끗하게 정리할 필요가 있습니다. 우선순위를 정해야 하는 것이죠. 정말 투자를 하고 싶다면, 본인이 순수하게 투자할 수 있는 자금과 본인의 능력을 판단해보아야 합니다. 그리고 서서히 투자금액을 늘려가고 유형도 다양화 해보아야 합니다.   그렇지 않으면 욕심을 줄이시고 이렇게 편하게 생각하세요.  “지금 가장 좋다고 생각하는 곳에 모두 투자하자. 잘되면 중박. 안되도 소박 실수요다.”   ... 따지다 보니 정말 이래저래 너무 많아지네요. ^^; 더 나눠볼 수 도 있겠지만. ^^ 너무 길어 질 것 같아서 이만 줄일까 합니다^^ 그러고 보니 끝이 엄청.. 허무하네요. --; 컥..   p.s. 요즘은 회사일이 많이 바빠져서 이래저래 소홀하네요. ^^ 쓰읍.. --; 남편님도 요즘  기운없으시고. 에고^^ 언능 봄이 다.. 와서 산에 갔음 좋겠네요.^^   이 포스트를.. 덧글 쓰기 엮인글 쓰기 竹川 자신만의 투자 유형을 수립하자 竹川 자신만의 투자 유형을 수립하자

금액별 투자분야 낙서장 2008/01/03 17:37 http://blog.naver.com/hwcrown/50026295723 ◎1억원 미만으로 투자하기 1억원 미만의 종잣돈으로 부동산 투자할 때에는 오피스텔이나 재개발 내의 빌라에 관심을 가져보는 것이 좋다. 만약 전세를 안고 집을 마련한다면 두 채도 구입할 수 있어 임대 사업도 가능하다. 임대 사업을 할 경우에는 임대수요가 많은 대학가나 역세권 주변을 위주로 노리는 것이 세입자를 구하기 쉽다.  ▶오피스텔 = 오피스텔은 청약 통장이 없이 분양 받을 수 있고, 전매 제한에서도 자유롭다. 또 주거용으로 사용해도 청약가점제에서는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 무주택 기간을 늘릴 수 있는 장점이 있어 최근 인기를 한 몸에 받고 있다.  오피스텔은 수익성 부동산이기 때문에 임대가 수월한 소형을 선택하는 것이 유리하다. 소형은 임대금 부담이 적어 회전속도가 빠른 것이 장점이다. 위치는 교통이 수월한 역세권이나 업무빌딩 밀집지역이 좋다. 임대수요가 풍부하기 때문이다.  오피스텔의 편의성은 크게 교통 주차 편익시설 등으로 나누어 검토해 볼 수 있다. 우선 교통편의성은 대중교통의 편리한 이용여부가 관건이다. 해당 지구중심이나 지역중심으로 얼마나 쉽게 이동할 수 있는지를 알아봐야한다. 주차편의성은 실당 어느 정도의 주차공간을 확보했는가를 확인해야한다. 요즘 분양되는 오피스텔가운데 일부는 전용률을 높이면서 실제로는 주차공간을 대폭 줄인 경우가 있어 조심해야한다. 오피스텔과 원룸은 무엇보다 지역 선택이 중요하다. 오피스텔은 업무시설과 상업시설이 밀집된 지역이 절대적으로 유리하다. 오피스텔과 원룸의 수요층은 학생과 독신자 등 나홀로 가구가 대부분이기 때문에 편의성을 중시한다. 하지만 상권이 형성되더라도 고급 상권이 아닌 지역은 한번 고려해 볼 필요가 있다. 그러한 의미에서 오피스텔의 투자지역은 상당히 제한적일 수밖에 없다.  직장인 임대 수요가 많은 테헤란로 쪽이나 대학가 주변이라고 한다면 금상첨화. 선릉역 일대 이들 오피스텔은 한때 공급 과잉으로 고전을 면치 못하기도 했으나 4월 삼성타운 입주를 앞두고 그동안 적체돼 있던 물량이 모두 동 나는 등 직주근접 주거지로서의 옛 명성을 되찾을 태세다. 대학가 주변도 인기다. 대학가 주변은 대학생과 대학원생 등 고정적인 수요가 있어 매우 안정적이다. 특히 요즘 대학가 주변에는 대학생들을 비롯해 학생과 회사원 등도 합세하면서 유동인구가 극히 늘었다.  ▶빌라 = 일부 투자자들 사이에서는 일반 아파트에 비해 빌라는 환금성이 떨어져 투자 상품으로 매력이 없는 것으로 여겨졌다. 최근에는 빌라의 인기가 급상승하고 있다. 빌라 그 자체만으로 메리트가 있어서라기보다는 향후 재개발 및 뉴타운 등의 기대가치로 인한 상승이다.  빌라는 아파트와 같이 규모가 크지 않지만 아파트와 마찬가지로 밀집되어 지어지는 것이 대부분이다. 빌라들이 우후죽순 들어서 있으면 도로 시설이 극히 나빠질 수밖에 없다. 또 시간이 흘러 빌라들이 노후화될 경우에는 개인별로 신축 또는 리모델링을 하는 경우도 많지만 전반적으로 재개발 및 뉴타운 사업을 추진을 하게 된다.  면적별로 투자 포인트도 달리 해야 한다. 소형 빌라 즉 20㎡(6평)이하의 경우에는 해당 지역이 토지거래허가구역으로 묶이더라도 허가를 받지 않아도 거래가 가능하다. 때문에 20㎡이상보다 가격 상승폭이 크다.  반면  큰 면적일수록 향후 큰 평형대를 배정받을 수 있다는 장점이 있다. 특히 추가부담금이 송형보다 작다는 것도 장점이다.  지난 7월 30일에 광명뉴타운재정비촉진지구로 지정된 광명1∼7동, 철산1∼4동 일대는 현재 33㎡미만 대가 현재 3.3㎡당 1천400만~2천만원 정도한다. 싸게 3.3㎡당 1천400만원짜리를 20㎡(6평)를 매입한다고 가정한다면 8천400만원의 투자금이 필요하다. 현재 광명시 일대 전세값이 5천만원 이상하므로 전세를 안고 구입을 한다면 실투자금 3천400만원이 필요하게 된다.  ◎1억~3억원으로 투자하기 1억원 이상 3억원 이하의 투자금을 소유하고 있다면 상가(단지 내 상가)나 뉴타운에 투자에 눈을 돌려보는 것도 좋다. 상가는 임대사업으로 적합하다. 3억원 정도면 투자 유망한 뉴타운과 토지에 투자할 수 있어 향후 높은 시세 차익을 기대할 수 있다.  ▶뉴타운 = 오는 12월부터 있을 은평뉴타운에 청약자들의 관심이 쏠리고 있다. 입지 여건이 좋은데다 분양가도 낮아 청약자들의 쏠림현상이 예상된다. 은평뉴타운에 따라 함께 관심이 높아지는 것이 바로 뉴타운이다. 재개발 사업이 한 개의 단일 구역 사업으로 이뤄지는 것이라면 뉴타운은 여러 재개발 구역을 한데 묶어 진행하는 광역단위의 계획적 개발이다. 뉴타운으로 지정, 개발되면 도로 등의 각종 기반시설이 잘 갖춰지고 녹지, 교육, 문화 등이 조화를 이룬 쾌적한 주거지로 거듭나게 된다. 이렇게 뉴타운은 재개발에 비해 규모도 크고 체계적인 사업이기 때문에 재개발구역보다 지분 값 상승이 상당히 크다는 장점이 있다. 예로 재개발은 최고 3.3㎡당 3천만원까지 오른다면 뉴타운은 재개발구역보다 2배 이상인 6천만원이상까지 오른다.  중앙대학교가 인접한 동작구 흑석뉴타운 일대는 다소 지분값이 비싸다. 하지만 한강 조망권과 인근에 재개발 및 뉴타운이 진행되고 있어 향후 더 오를 가능성이 많다. 33㎡대는 3.3㎡당 2천300만~3천700만원 정도하고, 66㎡대는 1천600만~2천500만원 정도한다. 이 일대에서 다소 비싼 값에 매입을 한다고 가정을 해보자. 지분 20㎡(6평)짜리를 3.3㎡당 최고 값인 3천700만원에 매입을 할 경우 2억2천만원 가량이 필요하다. 66㎡대 이상의 지분값은 33㎡보다 3.3㎡당 다소 저렴하다. 하지만 면적이 크기 때문에 초기 투자금은 더 필요하게 된다.  더 높은 수익률을 원하는 투자자라면 아직까지 지정이 되지 않은 그렇지만 향후 지정 가능성이 높은 뉴타운 예상지를 노려보는 것도 좋다. 지난 3차 뉴타운에서 탈락된 지역들이 바로 그곳이다. 3차 뉴타운 탈락지에서 선정 가능성이 높은 지역으로는 용산구 서계․청파동과 강서구 화곡동, 구로구 구로동 등이 있다. 특히 용산구 서계․청파동은 투자 유망한 곳으로 꼽힌다. 3차 뉴타운 선정 시 균형발전촉진지구로 신청해 탈락해 재정비촉진지구 지정이 유력하다. 서울역과 용산 부도심의 중간에 위치해 입지 여건이 좋다. 하지만 이미 많이 오른 상태다. 3.3㎡당 평균 3천500만원을 웃돈다. 입지 여건이 좋기 때문에 앞으로 더 오를 여지가 높다.  ▶상가 = 상가는 최근 주 5일 근무제의 덕을 보는 상품 중 하나다. 주5일 근무제로 인해 외식, 쇼핑, 문화, 여행 등에 관심이 높아지면서 상가도 덩달아 덕을 보고 있는 것. 그리고 평생 직장 개념이 사라지면서 향후 퇴직 후 사업 구상에 임대료와 시세 차익까지 기대할 수 있는 상가가 큰 인기를 끌고 있다. 한 때 상가가 ‘황금알을 낳는 거위’로 통할 때는 33㎡(10평) 이하의 상가에서도 수천만원 대의 프리미엄까지 붙을 정도였다.  상가 투자에 성공하려면 우선 상가 유형별로 입지 여건을 가장 먼저 고려해야 한다. 입지 선정은 업종과 연관시키는 것이 기본이다. 업종에 맞는 입지를 정하고 해당 상권의 범위와 최소 점포 크기를 파악해야 한다.  입지 선정을 위해서는 거주지는 물론 역세권과 주택지상권 가운데 발달한 재래시장을 끼고 있는 상권이나 지하철역 주변 상권 등 몇 군데로 압축해 지속적으로 조사하는 것이 좋다. 2단계로 지역 상권을 작성해야 한다. 즉 상권 이용 가구수, 관련 업종 및 경쟁점, 상권의 크기, 가장 중요한 점포 입지조건 등을 파악해 지역의 상권도를 작성하는 것이다.  특히 상가 중에서도 입지 여건이 좋고, 대단지 아파트, 또는 수도권 택지지구의 단지 내 상가가 수익률이 좋다. 테마상가처럼 별도로 유동인구가 필요없이, 배후 수요인 입주민만으로도 수익을 기대할 수 있다.  라온건설은 성북구 정릉동 일대 길음뉴타운 10단지 단지 내 상가를 분양 중에 있다. 3.3㎡당 300만~1800만원대다. 단지 내 상가는 연 평균 7~8%의 수익률을 기대할 수 있다.  ◎3억~5억원으로 투자하기 3억원 이상 5억원 미만일 경우에는 재건축 아파트나 토지에 관심을 가져보는 것이 좋다. 잇따른 재건축 아파트 규제로 현재 재건축 아파트 시장은 그다지 밝지 않다. 하지만 앞으로 대선 등으로 재건축 아파트에 대한 규제 완화 기대로 최근 재건축에 대해 관심을 가지는 수요자들이 늘고 있다. 토지 시장 역시 마찬가지다.  ▶재건축 아파트 투자하기 자금의 여유가 있는 수요자라면 정부가 아무리 규제를 가하고 있다고 하더라도 강남 입성 목적이든 투자에 목적이든 재건축 아파트에 관심을 가질 수밖에 없다.  재건축 아파트는 2~3년 전만해도 황금알을 낳는 거위라 불리며 조합원과 시공사에게 돈다발을 안겨주는 대박 상품으로 불렸다.  물론 지금은 이중삼중으로 규제에 묶여 인기는 시들해졌지만 여전히 매력 상품인 것은 분명하다. 재건축 아파트는 물론 초기 투자금은 많이 들지만 지금까지 그래왔듯 가격이 오르면 크게 오르고 규제로 인해 떨어지더라도 하락폭이 적기 때문에 투자 유망 상품으로 꼽힌다.  특히 재건축 아파트 수요자라면 강남을 벗어나지 않는 것이 좋다. 재건축 아파트는 강남권에 집중되어 있다. 물론 최근 광역학군제 영향으로 강남의 메리트가 다소 떨어졌지만 강남은 재건축 외에 공급 물량이 한정돼 있기 때문에 재건축 사업을 안할 수가 없다. 또한 기반 시설이 우선적으로 갖춰져 있는 등 입지 여건도 뒷받침 되어 있다는 것도 하나의 장점이다.  강남 중에서도 개포주공1단지가 매력 있다. 개포주공1단지는 지상5층 125개동 규모 5천40가구로 강남구 중에서도 규모가 가장 크다. 2003년 10월에 조합설립인가를 받고 용적률(190%) 상향 문제로 사업이 일시적으로 멈춰 있다. 하지만 가격이 가장 작은 36㎡의 경우도 6억원 이상으로 비싸다.  5억원 미만이라면 강동구 고덕동 주공2단지도 노려볼 만하다. 이 단지 역시 지상5층으로 저층단지이고, 71개동 총2천600가구로 규모가 크다. 2004년 6월에 안전진단을 통과했고, 2006년 9월에 구역지정 신청을 한 상태다. 36㎡의 경우 현재 4억8천만원 가량한다.  재건축 아파트를 투자 시 가장 먼저 고려해야 할 점은 대지지분이다. 즉 층고가 낮은 단지를 말한다. 고층 단지의 경우에는 그만큼 조합원수가 많기 때문에 본인에게 주어지는 대지지분이 극히 적어진다. 향후 개발 용적률에서도 높여 수익을 극대화 할 수 있다.  다음으로 중요한 것은 어느 부동산 상품을 매입할 때와 마찬가지로 입지 여건이다. 재건축 아파트의 성패는 입지 여건에 달렸다고 해도 과언이 아니다. 똑같은 면적이라도 강남의 재건축 아파트와 경기도권에 있는 재건축 아파트값이 확연히 차이가 나는 것도 입지 여건의 탓 때문이다.  사업 추진 단계도 중요하다. 재건축 사업은 순수 민간 사업이기 때문에 시행 주체인 조합에 의해 이뤄진다. 따라서 조합과 시공사 간의 협의가 원만하지 않을 경우 사업 지연이 예상되기 때문에 사업추진 단계를 조합과 시공사 측에 확인해야 한다.  ▶토지 투자하기 토지는 아파트처럼 연속적인 생산이 불가능한 원재료라는 점에서 영원불변의 상품이라고 불린다. 땅덩어리가 작은 우리나라에서는 특히 토지는 매우 중요한 가치다. 극히 제한된 땅에서 아파트며 상가며 지어야 하기 때문에 토지의 희소성은 갈수록 커질 수밖에 없다.  첫째 토지는 도로와 교통이 가장 중요하다. 아무리 경치가 좋고 주위환경이 이름다워도 땅이란 길이 없으면 값이 떨어진다. 길에는 통과도로와 진입도로를 포함한다. 입지와 개발전망이 대단히 중요하다. 입지란 토지의 모양, 향, 경계, 도로의 유무. 경사도, 지질, 주위환경 등을 포함하는 것이다. 토지의 물리적 현황을 알기 위하서는 지적도로 확인해야할 뿐 아니라 반드시 현장답사로 실물을 확인해야 한다. 또 입지는 토지의 주변지역과 자연환경을 포함하는 것으로 주변지역의 개발가능성과 발전 전망을 잘 살펴보아야 정확한 투자가 이루어질 수 있다. 토지에서 유망 지역이라고 한다면 택지지구나 뉴타운 주변지다. 전국이 대규모 택지개발로 인해 토지 수용 보상금으로 인근 지역의 지가 상승이 나타나고 있다. 예로 판교택지개발로 인근 지역의 토지가 급상승했다. 또한 서울시내 26개 뉴타운 지구의 땅값 상승률이 서울시 전체 평균 상승률보다 최대 10배나 높았다. 혁신도시가 들어설 지역의 공시지가가 참여정부 들어 58%나 증가한 것으로 나타났다.  앞으로는 혁신도시 주변지나 행정복합도시 주변지도 노려볼 만하다. 각종 토지거래 규제에 묶여 사실상 거래가 어렵지만 경매시장에서 이들 지역 주변지는 불티난다. 이는 전국 지가 상승률의 두 배를 훨씬 넘는 수준이어서 혁신도시가 지방 땅값 상승을 주도하고 있는 것. 내집마련정보사 양지영 팀장은 “무리한 자금 계획으로 향후 제값을 받지도 못하고 매입 가격보다 더 낮은 값에 되팔아야 하는 사례도 빈번하다”면서 “투자에 앞서 철저한 자금 계획도 하나의 투자 포인트이기 때문에 꼼꼼히 따져 투자를 해야 나중에 낭패 보지 않는다”고 말한다.