1세대 2주택의 절세

1세대 2주택에 대해서 2007년부터는 양도소득세가 중과된다.
1세대 2주택으로 양도소득세가 중과되는 주택은 1세대가 소유하고 있는 주택 중 다음에 해당하는 주택을 2채(호) 이상 보유하고 있다가 양도한 경우를 말한다.

① 수도권, 광역시 소재 주택. 다만, 다음 지역은 제외
- 광역시중 군지역
-수도권 중 도·농복합시와 군의 읍·면지역
② 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택

일반적인 부동산을 양도한 경우에는 양도소득세를 산출할 때 3년 이상 보유한 경우에는 장기보유특별공제액(3년 이상 보유 10%, 5년 이상 15%, 10년 이상 30%) 을 공제하고 양도소득금액을 산출할 뿐만 아니라 세율도 양도소득세 기본세율을 적용하도록 되어 있다.

그러나 1세대 2주택을 2007년 이후에 양도한 경우에는 장기보유특별공제액도 공제 받을 수 없을 뿐만 아니라 양도소득세 세율도 고정세율인 50 %를 적용하도록 되어 있다. 따라서 2006년말까지 양도한 경우와 비교해 보면 2배 이상으로 양도소득세가 더 많이 부과되도록 되어있다.

이러한 세법의 내용을 미리 알고 2006년 12월말까지 양도한 경우에는 다행히 중과를 면할 수 있지만, 그 때까지 양도를 못한 경우에는 어쩔 수 없이 중과대상이 되어 버렸기 때문에 2007년부터는 그 상태에서 또 다른 절세방법을 생각해 볼 수밖에 없다.

첫째로 기왕에 1세대 2주택을 양도해야 할 일이 발생하게 되면 두 개의 주택 중에 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하는 것이 양도소득세를 적게 낼 수 있는 하나의 방법이다.

두 번째는 두 개의 주택 중 하나를 무주택인 자녀들에게 증여하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 물론 자녀에게 주택을 증여하면 증여세가 부과되기는 하지만 어떤 경우에는 양도소득세 보다는 증여세가 더 이득이 되는 경우가 있으므로 증여세를 좀 부담하더라도 증여를 적극적으로 고려해 볼 가치가 있다.

세 번째는 아파트가 아니고 일반 주택인 경우에는 낡고 오래된 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 만든 다음 2년 이상 보유한 주택을 양도하면 양도소득세가 중과 되지 않을 뿐만 아니라, 1세대 1주택 비과세 혜택도 받을 수 있어 많은 세금이 절세되는 경우도 있을 것이다.
그 외에도 세무전문가와 심도 있게 상의해 보면 상황에 따라 절세를 할 수 있는 방법이 또 있을 수도 있을 것이다.

일반인들이 한 가지 오해를 하고 있는 부분은 1세대 2주택은 무조건 모든 세금이 중과되는 것으로 잘 못 알고 있으나, 1세대 2주택이라고 하더라도 보유하고 있는 동안에 그 주택의 공시가액 합계액이 6억원을 초과한 경우에만 종합부동산세가 부과 될 수는 있지만, 양도를 하지 않고 계속 보유만 하고 있는 동안에는 재산세가 중과 되거나 양도소득세가 부과되지 않는다는 사실이다.

 

고지석 세무사사무소