`1평 땅이라도 투자를 시작하는게 중요하다`

벌써 20년도 전, 인천에서 직장을 다니며 방송통신대학에서 공부도 함께 할 때였다. 부모님이 평당 3만원에 판 집 앞 밭이 2년 만에 30만원으로 가격이 올랐다. 건축경기는 호황이었고 매도한 집 앞 밭에는 주공아파트가 들어섰다. '2년만 안 팔고 더 보유했다면 어떻게 됐을까. 지금 시가와 매도가의 차이를 매우려면 월급쟁이 봉급으로 몇 년을 일해야 하는 거지?' 마흔 네 살 조동찬씨가 부동산에 관심을 갖게 된 것은 그 때부터였다. 이후 전공인 법학보다 부동산 연구에 더 많은 시간을 할애했다.

93년 주공아파트가 들어서고 부모님의 인천 집도 헐리면서 평당 190만원의 토지보상금과 들어설 주공아파트의 분양권을 얻게 됐다. 200평 집 터에 평당 190만원의 보상금. 당시로서도 매우 큰 돈이었다. 보상금을 어떻게 굴릴까 고민하다가 부모님을 설득해 분산 투자하기로 했다. 93년 부천 중동의 동성아파트 30평과 갈산동 두산아파트 48평을 각각 5000만원과 1억원에 분양 받았다. 동성아파트는 2000만원을 융자받아 실투자금은 3000만원 투입했으며, 토지보상금과 함께 받은 27평형 주공아파트 분양권은 6000만원에 매입해 입주했다.

여기에 부천 중동 반달마을에 중앙 상가를 등기비를 포함해 총 5000만원에 분양 받았다. 인근 아파트의 세대수는 2500가구. 상가분양 시 상가마다 이미 업종이 지정돼 있던 터라 담배 및 잡화점을 분양받았다. 인근 슈퍼에 담배 판매허가가 돼 있지 않아 사실상 독점이었던 것이다. 추첨식 분양이었기에 당첨률을 높이기 위해 온 가족 이름으로 청약을 했고 결국 10:1의 경쟁률에도 분양을 받을 수 있었다. 지인에게 가게 운영을 맡긴 담배 가게는 국산담배 매출만 일주일에 700만원을 넘었다. 담배 판매 마진은 국산담배의 경우 10%. 여기에 외국담배와 잡화매출까지 적지 않은 짭잘한 수익을 안겨줬다. 조씨는 1년 후 이 점포를 9000만원에 매도했다.

부천 중동의 은하수마을 단지 상가에도 11평짜리 지하 점포에 경쟁 입찰해 3330만원에 낙찰을 받았다. 동성아파트는 세대수에 비해 단지내 상가가 적었다. 지하상가지만 크게 문제될 것 같지 않았고 11평 상가를 둘로 나눠 한 쪽에는 세탁소를, 한 쪽에는 치킨집을 세를 줬다. 보증금 각각 1000만원 월세가 각각 40만원, 20만원. 실투자금 1330만원으로 5년간 월세 60만원을 받을 수 있었다. 수익률 치면 3배 가까이 되는 셈이다. 지하 상가였지만 세입자가 부지런한데다 저렴한 월세로 2층 경쟁 세탁소보다 세탁비를 싸게 책정할 수 있었고 세탁소는 늘 만원이었다고 한다.

"상가투자에 관심이 있다면 1층 코너만 고집할 게 아니에요. 금이 아니라 은이라도 시세보다 싸다면 눈여겨 봐야죠. 땅도 마찬가지에요. 남들 입에 오르내리는 곳은 이미 '막차'인 경우가 많아요. 다른 사람들이 눈을 돌리지 않는 곳에 미리 가서 대기하고 있어야 돈이 보이더군요. 투자자들은 아파트만 바라보죠. 하지만 실거주 목적이라면 경매나 급매 오피스텔을 싸게 사서 시가보다 싸게 팔아도 결과적으로 이문이 남을 수 있어요."

조씨는 일산의 오피스텔이 대표적인 예라고 말한다. 조씨는 3년전 인천에서 일산의 일산의 오피스텔은 불과 1년전만 해도 공급 과잉으로 인해 가격이 폭락했다. 아직도 분양가보다 10% 낮은 수준. 하지만 일산 아파트 가격이 급등하면서 오피스텔 시세도 서서히 회복되고 있다. 특히 임대료는 1년새 10%이상 올랐다. 신규 공급이 없어서 벌어진 현상이다. 지하철 3호선 백석역에는 고속터미널 건설이 정상궤도에 접어들었고 터미널 앞 3만3000평 부지에 초고층 업무용 빌딩과 타워형 아파트, 초등학교가 들어설 예정이다.

조씨는 아파트보다 상대적으로 저렴한 방2, 방3개짜리 오피스텔도 주변 아파트 가격 상승의 수혜를 입어 같이 오름세를 탈 수 있다고 전망했다. 원룸 오피스텔 역시 큰 시세차익을 기대하기는 어렵지만 세입자의 경우 전세 보증금이 향후 1년 내에 10~20% 추가 상승할 가능성이 높기 때문에 보증금을 올려주기보다는 차라리 융자를 끼고 매수를 해서 '내 재산'으로 만드는 것이 유리할 수 있다고 말한다. 물론 실거주자에게만 해당되는 얘기다.

93년 토지보상금을 아파트 3채, 상가점포 2개로 분산 투자해 수익을 거둔 이후 부동산 아파트, 경매, 땅, 오피스텔을 섭렵하며 거주지인 인천은 물론이고 서울 시내를 이 잡듯 뒤지고 다녔다. 명지대 부동산 전문대학원을 1기로 졸업하고 주로 시가보다 저렴한 경매 물건을 찾아나섰다. 3년전 일산으로 이사온 후에는 일산의 오피스텔을 파고 들었다.

조씨의 땅 투자 성적은 어떨까. 20년 전 김포 검단 쪽에 평당 2만원을 주고 산 2000평 땅의 현 시가는 평당 100만원을 넘어서 20억원에 달한다. 서울에서 가깝고 부지가 넓어 언젠가는 뭐가 들어서도 들어설 것이라는 판단으로 사 놓은 땅이다. 조씨는 아직도 이 땅을 팔지 않고 있다. 주변에서 팔라고 부추길 때마다 참고 또 참았다. 부동산은 거래비용이 크기 때문에 여간해서는 팔지 않는다는 게 조씨의 원칙이다. 올 초에는 경북 봉화에 750평형의 잡종지를 평당 2만원에 경매로 샀다. 마을 분위기가 아담하고 깨끗해 전원주택 용도로 적합할 듯 했다.

"한 평 짜리 땅이라도 시작하는 게 중요해요. 원룸이나 오피스텔도 직접 발품 팔아서 시장 조사 해보고 현재 시장이 어떻게 돌아가는지 알아봐야 합니다. 초보 투자자들은 일단 감을 익혀야 하거든요. 변두리 빌라라도 메리트가 있는 물건이 있어요. 일단 내 이름으로 된 부동산을 가져본다는 것 자체가 의미가 있죠. 재산세, 양도세 등 조세 용어도 익히게 되고. 결국 재산에 대한 개념이 잡힙니다."

*** 조동찬씨의 부동산 투자 5가지 노하우

1. 남들이 주목하는 물건은 그만큼 가격이 비싸다
-> 남들이 주목하기 전에 미리 가서 길목을 지키라, 개발계획은 문방구에서 산 지도 한 장 만으로도 흐름을 알 수 있다

2. 때로는 금보다 은의 수익률이 높다
-> 빌라, 오피스텔이라고 무조건 제껴놓지 말고 전세가로 낙찰 받을 수 있는 경매에 관심을 가져라

3. 무조건 빨리 시작하라
-> 언제고 마련해야 할 내 집이라면 눈높이를 낮추더라도 빠를수록 좋다

4. 수도권 주변 땅에 주목하라
-> 건물을 매일 새로 들어서도 땅은 한정돼 있다. 공급을 늘릴 수 없다면 가격은 언젠가 오르기 마련.

5. 잦은 매매는 생각도 말라
-> 부동산은 특히 거래세가 크다. 특히 땅이라면 평생 갖고 싶은 물건이라는 확신이 들 때만 매수하고 오를 때까지 잊어라. (머니투데이)