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외지인도 2층 건립 가능… 고급주택 수요 늘듯

암사동 양지마을 40여년만에 그린벨트 해제
市 '1종전용주거지역' 공고
병원·한강 가깝고 교통 편리
여유층 전원생활 관심 끌듯

서울 암사동 '양지마을'이 40여년만에 개발제한구역(그린벨트)에서 해제된다. 이에 따라 앞으로 이 일대에서는 기존 주택을 보유한 원주민이 아니라도 2층 이하 단독주택 건립이 가능해져 고급 주택 수요가 몰릴 것으로 예상된다.

5일 서울시 따르면 시는 최근 암사동 276-12 일대 양지마을 4만6,773㎡를 그린벨트에서 해제하고 용도지역을 자연녹지지역에서 제1종전용주거지역으로 변경하는 내용을 담은 '도시관리계획 결정안'을 열람공고 중이다.

양지마을은 지난 1971년 그린벨트로 지정된 곳으로, 현재 이 일대에는 95개동의 단독주택과 일부 근린생활시설이 들어서 있다.
지난 주말 방문한 이 곳은 마을입구부터 지은지 얼마 안된 고급 전원주택들이 줄지어 자리를 잡고 있었다. 지하철8호선 암사역에서 승용차로 불과 5분이면 닿을 정도로 비교적 교통 접근성도 뛰어나다. 마을로부터 불과 100여m 거리에는 '롯데캐슬퍼스트', '현대홈타운' 등 대단지 아파트가 들어서 있다. 마을 곳곳에는 어림잡아 지은지 30~40년 된 것으로 보이는 노후 주택들도 간간이 눈에 띄었다.
이 일대 대지의 시세는 3.3㎡ 당 1,250만~1,300만원 선. 새로 지은 주택의 경우 3.3㎡당 1,800만원까지 시세가 형성돼 있다. 특히 그린벨트 해제로 현재 3억~5억원선인 이축권 가격이 시세에 반영되면 가격도 3.3㎡당 300만~400만원 정도 뛸 것으로 주변 중개업소들은 예상하고 있다.
인근 스피드공인의 박근삼 대표는 "병원ㆍ한강이 가깝고 지하철 8호선 연장선 혜택이 예상된다"며 "100평 단위로 구획정리가 잘돼 있어 전원생활을 원하는 은퇴층이 관심을 가질만 하다"고 설명했다.

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자주 갈 수 있는 곳에 지어진 소형 전원주택이 강세를 보이고 있다.

이용하기 편한 데다 상대적으로 환금성이 뛰어난 까닭이다.

투자자나 매수자 입장에서 모두 부담이 작다는 게 소형 전원주택의 매력 요소로 꼽힌다.

 

강원도 홍천군 내촌면 도관리에 지은 전원주택 전경

 

◆활동영역 내에 지어라
전원주택이나 주말주택을 지을 때 주변 자연환경을 고려하는 것은 기본이다. 요즘은 한걸음 더 나아가 볼거리 먹을거리 즐길거리가 충족된 곳에 전원주택을 지어야 수요가 몰리는 추세라는 게 전문가들의 일반적인 견해다. 또 세컨드 하우스 개념의 전원주택은 본인의 활동영역을 고려해 입지를 고르는 것이 투자 포인트다.

서울을 예로 들면 활동영역이 강동구 송파구 광진구 성동구 등 동부권이라면 전원주택지는 경기 양평이나 가평 등에서 선택해야 한다는 의미다. 강남구 서초구 등 남부권이면 용인이나 이천, 광주를 우선 검토 대상지로 꼽는 게 순서다. 서대문구 영등포구 등 서부권은 김포나 강화도 영종도가 바람직하고, 은평구 강북구 등 북부권은 포천 양주 파주 등을 눈여겨봐야 한다.

도심 부동산처럼 철도와 고속도로가 개통 예정인 역세권 토지는 투자 유망 지역으로 꼽힌다. 역이나 고속도로 IC에서 자동차로 10분대 거리에 있어야 다른 지역으로 이동이 편리하고 되팔기에도 유리하다는 게 전문가들의 조언이다. 개통을 앞둔 서울~세종시 간 제2경부고속도로, 춘천~양양 간 동서고속도로, 광주~원주 간 제2영동고속도로, 평택~시흥 간 제2서해안고속도로, 구리~포천 간 고속도로, 남양주 화도~양평 간 고속도로 IC 주변의 땅값이 벌써부터 들썩이는 것도 그런 배경 때문이란 분석이다.

강원도 평창군 평창읍 대하리에 지은 전원주택 전경

◆혜택 많은 2억원 미만 소형 주택

땅값과 건축비를 포함해 2억원 미만의 소형 전원주택을 지으면 세제 혜택도 볼 수 있다. 우선 취득가액이 2억원을 넘지 않는 주택은 양도세 특례 혜택을 적용받는다. 농어촌주택 조세특례제한법에 따르면 서울 및 수도권과 그 외 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지개발지역 등을 제외한 지역에서 대지면적 660㎡에 건축면적 150㎡인 주택을 2억원 미만에 구입해 3년 이상 보유할 경우 양도세 특례 대상이다.

가장 일반적인 투자 방법은 대지면적 330㎡에 건축면적 99㎡인 복층형 주택이다. 옛 30평형대 2층짜리 집인 셈이다. 전원주택 개발회사인 대정하우징 박철민 대표는 “지역에 따라 다르지만 3.3㎡당 땅값 40만~70만원에 건축비가 250만~400만원으로 총 1억7000만원 정도가 투입된다”며 “대지면적에 건축면적을 49㎡(옛 15평)로 줄이면 1억원 선에서도 지을 수 있다”고 설명했다.

수도권 이외 지역에 지으면 1가구 2주택 산정 대상에서도 제외된다. 정부는 지역에 따라 건축면적이 33㎡ 이하인 소형 주택을 농지에 지을 때 농지보전부담금(공시지가의 30% 선)도 감면해 주고 있다. 공사기간은 대개 2~3개월 정도지만 건축 방식에 따라 크기가 작으면 1개월 정도면 짓기도 한다.

◆손품팔이도 필수

전원주택 땅을 결정하기 전에 해당 지역 시·군청에 건축 가능 여부를 확인하는 것이 우선이다. 지역에 따래 토지거래와 개발행위에 규제가 따르기 때문이다.

현장 방문도 필수다. 전문가들은 시간대별, 계절별로 방문해보면 자연경관에 대한 느낌도 달라 투자결정에 도움이 된다고 강조한다. 지도상으로는 가깝던 산과 계곡, 호수 등이 실제로는 땅의 지형이나 집의 향 등에 따라 달라질 수도 있다.

최근엔 발품 못지않게 손품을 파는 작업도 중요해졌다. 인터넷상에 전원주택 부지 선정에서 건축까지 모든 정보가 공개돼 있어 입지 건축방식 가격 등을 직접 비교해 볼 수 있다.

현지 중개업소를 알아두는 것도 좋은 방법이다. 현지 주민들이 외지인 거주에 대해 거부감을 표시하는 경우도 있어 주민들과 안면 있는 중개업소 관계자 등이 해결사 역할을 하기도 한다.

전기 상하수도 통신 등 기반시설과 허가 관련 추가 비용도 고려해야 한다. 도심에서 벗어나 전원생활을 즐기고 싶다고 무턱대고 깊은 산골짜기에 집을 짓는 것도 금물이다. 전기를 끌어오기 위한 인입선 비용에만 m당 4만5000원이 소요돼 최하 5000만원을 부담한 경우도 있다. 2차로에서 최소 500m 이상 들어가면 방범 문제가 부각될 가능성도 염두에 둬야 한다.

김민주 한경닷컴 기자 minju16@hankyung.com