주택임대사업

1.임대사업이란·

경기회복에 대한 기대심리로 최근 금리가 떨어지고 집값도 오름세로 반전되면서 그동안 천덕꾸러기로 전락했던 임대주택사업이 새로운 재테크 수단으로 주목을 끌고 있다. 임대주택사업이 수익성 높은 부동산 운용방식으로 떠오른 이유는 취득세·등록세·양도소득세를 감면받을 수 있을 뿐만 아니라 고정적인 임대수입이 보장된다는 점이다. 임대주택사업은 건설임대주택사업(공공건설임대, 민간건설임대)과 매입임대주택사업으로 구분된다. 이 가운데 개인자격으로 사업자등록이 가능한 것은 건물을 지어 임대하는 민간건설임대(사업승인을 받지 않은 20가구 미만의 공동주택)와 주택을 매입해 임대하는 매입임대이다. 민간건설임대는 2～19가구의 공동주택을 지어야하고 매입임대는 최소 2가구 이상 주택을 매입해야 임대사업자로 등록할 수 있다. 임대주택사업은 IMF체제 전까지는 유망한 재테크 수단으로 각광받았으나 IMF후 집값 폭락과 20%를 웃도는 고금리로 최악의 상황을 맞았다. 외국인 대상 임대주택사업은 IMF체제로 환율이 급등하면서 인기가 치솟았다. 최근 들어서는 환율 안정으로 환율급등락에 따른 투자 위험이 줄어들고 외국인들의 월세 선호추세가 급증하면서 안정적인 고정수입을 기대할 수 있는 투자수단으로 이목이 집중되고 있다. 이에 대해 주택 전문가들은 우선투자시점을 잡는 데 가장 중요한 요소로 ‘금리와 집값’을 꼽는다. 이들은 “최근 금리가 7%대로 떨어지고 집값 하락세도 주춤해지고 있어 지금이 임대주택사업을 하기에 가장 좋은 시점”이라고 강조한다.

 

2. 주택임대사업의 특성(이점)

요즈음 부동산시장이 침체에서 서서히 벗어나 봄기운이 돌고 있습니다. 부동산시장은 한 번 불이 붙으면 금방 달아오르는 속성을 가지고 있습니다. 건설경기의 침체로 정부에서 건설회사의 수익성제고를 위해 국민주택규모이하의 소형주택 건축의무규정을 98년부터 폐지하였으므로 건설회사에서는 대형평수 위조로 건축하였으므로 적은 평수는 공급물량은 부족하고 수요는 많아 가격이 서서히 오르는 추세이며 큰 평수는 거품이 빠지면서 가격이 떨어지는 양극화 현상을 보이고 있습니다. 요즈음 예금금리가 6%대 이하로 떨어지며 주식시장도 침체되어 시중의 유동성자금이 수익성 높은 부동산 쪽으로 흘러들어와 임대사업을 할려는 사람들이 증가하는 추세입니다. 주택임대사업이 수익성 높은 부동산운용방식으로 떠오르는 이유는 취득세,등록세, 양도소득세를 감면 받을 수 있을 뿐만 아니라 적은 금액으로 임대사업을 할 수 있으며 정부에서 임대사업을 장려하기 위하여 임대사업자에게 임대주택 구입자금 보증한도를 1인당 2억원까지 확대하고 금리도 연5.5% 낮추었으며 전세시장도 점차 월세시장으로 이동하는 시점에 있으므로 고정적인 임대수입이 보장된다는 점입니다. 지금은 누구라도 2가구이상의 국민주택규모이하 주택을 구입하면 쉽게 임대사업을 할 수 있기 때문입니다.

 

3. 임대사업자의전략

임대사업자는 임대수요자를 확보하기 위해서는 목표를 분명히 해 차별화 전략이 필요합니다. 집을 짓기 전에 먼저 지역 및 위치를 잘 선정해 신혼부부용인지 재택근무용인지 중년층의 살림집인지를 분명히 하고 거기에 맞는 설계를 해야만 수요자를 확실히 확보할 수 있습니다. 건물외관의 차별화는 곧바로 임대료의 차별화로 이어집니다. 멋있고 튀는 집일수록 임대가 잘됩니다. 주차공간 확보가 중요합니다. 다세대나 연립주택의 가장 큰 문제는 역시 주차공간의 부족입니다. 특히 젊은 층은 APT를 선호하는 사람이 85%이상으로 나타나고 있는데 주거환경, 교통, 편의시설, 여가생활여건, 삶의 질 등을 염두에 두고 집을 얻을려는 층이 많아지고 있는 추세입니다.

 

4. 임대주택사업자의 세제혜택

주택 2채를 매입해 임대사업자로 등록한 뒤 세를 놓을 경우 등록세와 취득세 등 각종세제혜택이 주어져 관심을 끌고 있다. 전용면적 18평 이하의 신규 및 미분양 주택2채 이상을 매입해 임대사업자로 등록하면 취득·등록세를 전액 감면 받게 되며 이를 5년 후에 팔면 양도소득세가 면제된다.
① 취득·등록세 = 2001년 6월부터 임대주택사업을 위해 전용면적 60～85㎡이하 신축주택(미분양포함)을 구입하면 취득·등록세가 50%감면되고 누진과세하던 종합토지세도 0.3%분리과세된다. 지금까지는 전용면적 40㎡이하의 소형아파트를 구입할 경우에만 취득·등록세를 전액 면제해주고 60㎡이하만 종합토지세를 0.3%분리과세해 주고 있다.
② 보유세 = 전용면적 18평 이하 주택으로 임대주택사업을 하면 재산세의 50%를 절감할 수 있다. 또 주택에 달려 있는 토지에 대한 종합토지세도 합산과세되지 않고 0.3%의 분리과세 세율이 적용되며 임대보증금만 받고 세를 놓는 경우는 소득세 부담도 면제된다.
③ 양도소득세 = 주택을 팔 때는 기본적으로 양도소득세를 물게 된다. 종전에는 전용면적 25.7평 이하 규모의 주택으로 10년 이상 임대사업을 한 후 팔면 양도소득세가 전액 면제되고 95년 이후 취득한 주택을 5년 이상 임대해도 양도소득세가 부과되지 않도록 돼 있었다. 또 95년 이전에 취득한 주택의 경우 10년 이상 임대사업을 하면 양도세가 전액 면제되지만 임대기간이 5년이상 ～10년미만이면 양도세 50%가감면되도록 했다. 그러나 이번 임대사업자등록 기준완하로 전용 면적 25.7평이하의 신규 또는 미분양주택을 2～4가구 매입해 5년 이상 임대사업을 하다가 팔면 양도소득세를 전액 면제받게 된다. 이를 양도세 감면기한도 오는 2001년 12월31일까지로 당초보다1년 연장됐다. 또 임대주택은 소유주택으로 보지 않는 만큼 임대사업자는 ‘1가구1주택’에 의한 세제혜택도 받을수 있다. 임대사업자는 다른 조건이 비슷하다면 기존 아파트보다는 새로 분양되거나 현재 미분양 상태로 남아 있는 아파트를 구입하는게 유리하다. 임대사업을 하기 위해 20평짜리 미분양 아파트1채를 1억원에 사서 5년 후 1억 3000만원에 팔 경우 기존 주택을 매입할 때보다 취득·등록세는 560만원, 양도세는 300만원(차익 3000만원×세율20%×감면비율 50%)을 각각 적게 낸다.

 

 

5. 주택임대사업 성공투자가이드

1) 왜 임대주택사업인가 ?

부동산시장에도 앞으로는 물량위주의 공급이 아닌 수요에 따른 탄력적인 공급이 나타나고 주택가격은 점차 안정기조에 접어들 것이라 예상된다.
결국 우리 부동산시장도 글로벌스탠다드로 재편될 것이다. 주택가격 안정은 투기적인 수요인 거품수요를 걷어내고 소유의 개념에서 점차 거주의 개념으로의 인식전환을 요구하게 된다. 당연히 부동산에 대한 21세기 패러다임도 정보화가 몰고 가는 변화의 바람을 탈 수 밖에 없다.
정보화가 지속되면서 평생직장의 개념이 사라지고 사람들의 이동이 잦아졌다. 부모로부터 독립하는 나이도 점차 하향화되고 더불어 현재 10%수준인 독신가구의 숫자도 점차 늘어 2010년이면 20%까지 육박하리라는 예상이 나오고 있다.
이런 모든 추세는 임대주택사업 활성화로 귀결된다. 부동산관련 전문가들이 입을 모아 새 천년 투자포인트로 상정한 것도 이런 연유에 근거한 것이다.
이제 임대주택사업은 새로운 국면을 맞고있으며, 다양한 상품과 서비스 개발이 요구되고 있다. 이미 체인사업으로 성공한 여성전용 원룸텔이나 외국인전용 임대주택 등 월세시장을 노린 상품도 있으며 초고속통신망서비스등 다양한 옵션을 추가할 수 있는 전세상품도 일반화되고 있다.
결국 독창적인 브랜드와 그에 걸 맞는 서비스 구축만이 임대주택사업 성공비결이 될 것이다.

2) 임대주택사업 이런 지역을 골라라 !!

① 임대주택사업은 임대수익이 주목적이므로 매매가대비 전세가 비율이 60%이상은 되어야 사업성이 있다.
일례로 서울지역의 경우 1억원 이하이면서 전세가 비율이 60%이상 되는 지역은 노원구가 가장 많고 그 다음으로 도봉구와 구로구이다. 수도권지역에서는 안산시와 수원영통지구 등이 매매가에 비하여 전세가율이 비교적 높은 지역이다.
② 임대수요가 많아야 한다.
임대수요가 많은 곳을 찾기란 좀처럼 어려운 일이지만 정리하여 보면 다음과 같다. 임대수요는 배후지역에 공업단지, 대학교, 종합병원, 관공서, 업무밀집지역등이 집중되어 있는 지역이 우선 거론될 수 있고 대단지 아파트단지가 있는 곳이 보다 유리하다.
③ 임대수요가 있을지 없을지의 판단기준이 되는 것이 교통여건이다.
가장 중요한 교통요소는 지하철이라고 할 수 있는데, 서울이나 수도권지역의 출퇴근시간은 평균 1시간정도가 소요된다. 따라서 1시간정도가 소요되는 지하철역 주변지역은 임대수요가 충분하다. 즉, 지하철역에서 도보로 5∼10분 정도 걸리는 것이 가장 이상적이다.
또한, 2001년이후에는 수도권 외곽순환도로 전구간이 개통되고 수도권 광역 고속도로망이 완성되는 시점이어서 시내버스, 직행버스도 중요한 요소가 될 수 있다.
④ 임대주택 사업자금이 넉넉하다면 외국인이 많이 거주하는 서울의 이태원·한남동·동부이촌동지역에 외국인 임대주택사업을 고려해 볼 만 하다. 외국인들은 보통 2∼3년 동안 계약을 하기 때문에 임대료를 한꺼번에 받을 수 있는 장점이 있어서 이 돈을 금융상품에 투자하면 투자수익율이 배가된다.
그러나 외국인대상 임대주택사업은 서울의 이태원·한남동·동부이촌동지역 등에 한정되어 있어서 쉽게 주택을 구하기 어려운 단점이 있다.