배우 송승헌의 ‘역발상 빌딩투자’흑운모 .SM엔터테인먼트의 이수만 투자법.욕실

[★들의 빌딩] 배우 송승헌의 ‘역발상 투자’

배우 송승헌씨.

배우 송승헌(40)씨는 2006년 10월 지하철 3호선 신사역 4번 출구 인근에 있는 빌딩 2개 동(棟)을 114억원에 사들였습니다. 대지 540㎡(약 163평), 연면적 1332㎡(약 403평), 지하 1층~지상 4층 규모로 2개 면이 강남대로 등 도로에 접해 있는 매물이었죠. 소위 말하는 ‘코너 상권’으로 투자자들 사이에서 ‘노른자 중의 노른자’로 꼽히는 입지(立地)였습니다.

송씨는 2011년 약 4억원을 들여 빌딩 외관과 내부를 리모델링했고, 신사역은 물론 주변 가로수길 상권이 확대하면서 빌딩 시세는 250억원대로 치솟았습니다.

빌딩 투자로 톡톡히 재미를 본 송씨는 작년 11월 부동산 공매(公賣)를 통해 본인 소유 빌딩 바로 뒤에 있는 지하 1층~지상 2층짜리 상가건물(대지 232㎡, 연면적 316㎡)의 지분 84.6%를 사들였습니다. 이 건물은 1층에 삼계탕, 2층에 돈까스 가게가 각각 입점해 있습니다. 5회차에 공매에 참여한 송씨는 감정가(34억3322만원)보다 4억원 정도 낮은 30억200만원에 낙찰받았습니다.

배우 송승헌씨가 2006년 매입한 강남대로변 빌딩(왼쪽)과 지난해 지분 84.6%를 사들인 바로 옆 상가 건물. /빌사남 제공

송씨가 공매로 사들인 건물은 송씨를 포함해 6명이 지분을 나눠갖고 있습니다. 공유지분이 설정된 물건은 소유권 분쟁이 잦아 일반 투자자들은 거들떠보지 않는 경우가 대부분입니다. 그럼에도 송씨는 일종의 ‘역발상 투자’를 한 것인데요, 그 이유는 이면 건물 매입을 통해 대로변에 있는 기존 건물 가치를 더 높이려는 의도였습니다.

문제는 공유 지분만 갖고는 송씨의 기존 건물 가치를 올리기 힘들었죠. 그래서 송씨가 생각해낸 아이디어가 바로 경매 신청이었습니다. 송씨는 지난 10월 자신이 지분 84.6%를 가진 건물에 대해 경매를 신청했습니다. 경매 목적은 ‘공유물 분할’인데, 공동 소유자끼리 상호협의가 되지 않으니 경매를 통해 부동산을 나누겠다는 뜻입니다. 이 경우 공유자 중 1명이 낙찰받으면 복잡한 지분 관계가 한꺼번에 정리될 수 있습니다. 만약 제3자가 낙찰받으면 기존 소유자들은 지분 비율에 따라 배당을 받으면 됩니다.

내년 상반기 1회차 경매가 진행될 예정인데, 제가 보기엔 송씨가 높은 금액을 써내더라도 낙찰받을 가능성이 큽니다. 송씨가 경매로 이 건물을 완전히 소유하면 신사역 역세권 2개 필지에 대지 면적만 772㎡(약 233평)가 되고, 건물 3개 동의 가치는 350억원대 이상이 될 전망입니다.

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현재 가치만 따지면 250억원대 빌딩 2개 동과 경매에 나온 건물(약 40억원)의 시세 합계는 300억원이 채 되지 않습니다. 그러나 송씨가 경매에 나온 빌딩까지 보유하면 넓어진 대지만큼 개발 잠재력이 프리미엄으로 작용해 단숨에 50억원 이상의 시세 상승효과를 누릴 수 있습니다. 이처럼 인접한 필지의 건물을 추가로 사들여 전체 필지의 빌딩 가치를 끌어올리는 방법을 일부 투자자들은 ‘물타기 투자법’이라고 부릅니다.

송승헌씨가 상가건물 100% 매입에 성공하면 두 필지를 합한 건물 시세는 350억원으로 껑충 뛸 전망이다. /빌사남 제공

국내 최대 연예기획사인 SM엔터테인먼트의 이수만 대표도 이런 투자법을 활용한 적이 있습니다. 이 대표는 1999년 서울 압구정동 대로변 빌딩을 20억원에 구입하고 6년여 뒤인 2005년 이면에 있는 다가구주택 2채를 추가로 사들여 SM 사옥으로 신축했죠. 현재 이 빌딩의 시세는 1000억원이 넘습니다. 대로와 인접한 빌딩을 보유한 건물주라면 송승헌씨와 이수만씨의 투자 사례를 참고할 만합니다.

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