땅투자 (52)펼쳐보기요약보기 토지의 마력은 역시 폭등이다

부동산으로 성공한 사람

 

부동산으로 성공한 인물의 면면을 살펴보면, 한결같이 부동산의 지름실을 잘 알고 있다는 공통점이 있다. 그들은 부동산중개업자보다 공무원 등 실무적인 사람을 잘 만나 움직였다. 업자 100명 알고 있는 것보다 관련 부서의 양심적이도 똘똘한 공무원 1명이나 위정자를 알고 지내는 게 훨씬 낫다는 것을 크게 인지하고 있다.

 

나 = 업자(노우)

나= 관련 공무원(예스)

 

우리나라 부자들의 특징은 대략 두 가지로 요약된다. 하나는 부동산이 꼭 있다는 것이다. 보유 중이기에 매우 안정적이다. 다른 하나는 유유상종을 잘 안다는 것이다. 부자들은 부자들끼리 만나 행동한다.

 

부동산 부자의 특징을 정리해 보자.

 

1. 이들 주위에는 법무사, 변호사, 세무사, 공인중개사 등이 포진되어 있다. 아는 경찰, 공무원, 심지어 부동산의 큰 손인 정치인을 알고 있다. 한 예로 강남 기획부동산 김모씨의 부동산 자산액은 무려 5000억원이다. 전직 대통령이 뒤(!)를 잘 봐줘 가능했다는 후문이 자자하다.

2. 이들은 '최소비용'으로 '최대효과'를 본다. 지주에게 직접 작업하여 구입하고 계획을 세운다. 직접 개발도 한다. 매수와 동시에 메도 계획도 잘 세운다. 아주 노련하다.

3. 손발이 잘 맞는 파트너가 있다. 개발계획이 있기 때문에 서로 윈윈 한다.

4. 부동산 상식이 대단하다. 준전문가 수준이다. 부자들은 건설이나 재건축 같은 재료로 가난한 자를 잘 이용한다. 서민은 늘 부자에게 토사구팽 당하게 된다. 부자에게 '최소비용'으로 이용당할 뿐 그들을 활용하지 못한다.

 

가난한 자들의 특징을 한번 살펴보자

 

1. 부동산에 무관심하다. 부동산에 관해서는 문외한이다.

2. 융통성이 없다.

3. 일만 열심히 하면 성공할 수 있다는 생각을 가지고 있다.

4. 아는 법무사나 공무원이 없을 뿐더러, 언감생심 접근조차 안 한다. 준비과정이 없는 급할 때 찾는다

 

1. 공부한다. 공인중개사 과목으로.

2.각종 세미나 듣는다.

3. 관련 책 본다.

4. 신문 부동산면 스크랩한다.

5. 메모습관 들인다.

부계부를 써라.(부동산에 관한 일들을 일기식으로 쓴 가계부)

 

그러고 나서,

노트에 땅의 장점을 50가지 나열해 보아라.

그 후, 땅의 맹점도 50가지 적어보아라.

결론을 얻을 수 있을 것이다.

땅은 장점이 단점보다 훨씬 많다는 사실을.

땅은 공부하는 것이 아니고, 느끼는 것이다.

피부로 직접 느끼는 것이다. 그 고유의 매력에.

인터넷에 들어가 부동산 시세를 알아볼라치면 정말 머리가 터질 것 같다. 독자 중에도 공감하는 분이 많을 줄 안다. 그래서 필자는 인터넷 시세와 복덕방 시세는 아예 냄새도 안 맡는다. 인터넷에 허위로 매물을 올려놓는 일이 비일비재하다. 어제 오늘 이야기는 아니나 주의를 크게 기울여야 한다.

다음을 주의하자.

첫째, 정상시세 미만의 상존해 있지도 않은 물건을 내놓고 '쇼'를 부려 소비자를 유인한다.

둘째, 이미 팔린 물건을 인터넷에 올린다.

셋째, 인터넷에 올린 물건과 실제 물건상태가 확연히 다르다.

넷째, 집주인들이 가격을 담합해 정상시세를 훨씬 웃도는 가격에 물건을 조직화해 올린다.

 

위의 네 가지 문제에 대한 방지책이 있다.

1. 중개업소를 방문해 직접 확인한다.

2. 국토해양부의 실거래가를 확인한다.

3. 직접 주택을 방문하고 인터넷 게재 물건의 상태와 비교, 분석하라.

돈 되는 땅은 이런 곳이다.

1. 장기소송에 시름을 앓고 있는 땅

= 예비투자자들로부터 적잖은 관심, 호기심을 불러일으킬 수 있어서다.

땅은 전화위복의 기회가 많다.

2. 언론에서 시도때도 없이 공개되는 곳

= 빈 수레가 요란할 수도 있지만 굳이 그냥 지나칠 필요까지는 없다

3. 기본적인 개발사항에 포함되고 거기에 따른 +가 있는 곳

= 도로, 산업단지, 신도시 등의 개발재료가 가시적으로 보이는 곳

4. 공무원이 투자했다가 파면당한 곳

= 몇 해 전 경기 파주의 경우, 다수의 공무원들이 돈 된다는 소문에 의해 땅 투자했다가 개발정보를 흘렸다는 죄로 파면당한 사례가 있었음

5. 아파트와 종합대학이 동시에 들어서는 곳

6. 투기꾼이 몰리는 지역을 싸게 매입히면 괜찮은 수익을 볼 수 있다.

 

* 땅 투자의 기본적인 절차가 있다.

 

1단계 -

업자와 함께 알아볼 사항 ; 서류확인과 현장답사

 

토지이용계획확인원과 지적도, 임야도 확인을 분명히 한다.

현장에선 내 땅의 위치를 큰 지도와 임야, 지족도를 통해 확실히 확인한다.

업자가 남의 땅의 보여주는 경우도 왕왕 있어 조심해야 한다.

 

 

2단계 -

개인적으로 알아볼 사항 ; 평당 가격과 그 지역의 개발 유무

 

폭리의 희생당하지 않으려면 지역부동산의 여러 군데서 평당가를 알아본다.

시, 군청, 읍면 사무소에 가서 개발의 유무를 알아본다.

토지의 마력은 역시 폭등이다

토지의 습성 가운대 하나가

어디로 튈지 모른다는 것이다.

아파트나 상가, 건물 등 토지 위에 상존해 있는 지상정착물은

가격을 어느 정도 예상을 할 수 있으나, 토지의 값은 도통 예상

하기가 힘들고 이해를 할 수가 없다.

토지 재테크의 '1인자'기 되고자 하는 사람은 전문가의 반복적

인 조언을 듣는 것과 개인훈련, 즉 개인적인 공인중개사 시험과목을

통달해야 하는 것을 잠시도 잊어서는 안될 줄 안다.

변덕쟁이인 토지와 친숙해지려는 노력인 것이다.

토지의 마력은 폭등일 것이다.

시비 걸면 오른다.

그래서 리스크 따위는 무섭지 않다.

토지의 특징 중 하나인 '가격폭등' 때문에

무리하게 투자하는 투자자들도 발견된다.

그러나 이들이 땅이 올랐을 때 느끼는 그 희열이야 말로

느껴보지 않은 사람이 어찌 알겠는가.                              김현기